Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

[Jere]

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

[zloymudvin]

А почему такое желание двадцатку освоить? может взять одну недорогую за 10-15 и потом в зависимости от ситуации действовать?
Сам просто думаю взять что-то под аренду\потом детям или продать, но текущая ситуация пока не дает принять решение.
хотя не было бы текущей ситуации и не рассматривал бы пока покупку квартиры

Цели по сумме нет, просто так складывается.

По поводу взять одну, потом еще одну - вариант, если идти в несколько объектов, но не факт что получится выгадать, да и взять в одном ЖК тоже не получится. А удаленность объектов друг от друга никак не помогает управлять ими.
И даже сейчас несмотря на то, что выгоднее по процентам (и возможно по аренде) взять студии, душа к ним не лежит. Но это конечно не правильный подход, надо смотреть соотношение геморность/доха/вложения, а не че там нравится не нравится.

По поводу ситуации - аналогично, мне бонды приятнее, но все яица скалдывать в одну корзину не хочется, а околонулевая или нулева ставка делает сейчас покупку недвиги неплохим вложением на долгосрок, особенно учитывая инфляцию в 17%.

Через 10 лет платеж в 75к будет ощущаться как ща в 35к судя по прошлым 10 годам Калькулятор инфляции

[Shuran]

blackvovik,
бессмысленный вопрос, больше про суммы "почему такая" не надо, вроде должно быть ясно, что у всех свои суммы, увидел - удалил, но на него успели ответить, блин

Отправлено спустя 47 секунд:

особенно учитывая инфляцию в 17%.

она тока в этом году такая, потом опять все вернется в норму аля 6-9% имхо

[blackvovik]

По поводу взять одну, потом еще одну - вариант, если идти в несколько объектов, но не факт что получится выгадать, да и взять в одном ЖК тоже не получится. А удаленность объектов друг от друга никак не помогает управлять ими.

Сами же выше писали про диверсификацию. Сейчас времена неоднозначные, может наоборот 2 объекта от разных застройщиков будет понадежнее. Хотя пропорционально растет риск встрять в одном из них.

Меня больше все в настоящий момент от покупки отталкивает даже не боязнь недостроя, благо эксроу есть и если по максимуму в плечо залезать потеря будет не столь велика. Больше напрягает, что потом придется сдавать все за 3 копейки если аренда не восстановится через эти 2-3 года. В сильный рост самой недвиги тоже от текущих уровней не верю, особенно если брать с наценкой под 0,1-2%.

[zloymudvin]

Сами же выше писали про диверсификацию. Сейчас времена неоднозначные, может наоборот 2 объекта от разных застройщиков будет понадежнее. Хотя пропорционально растет риск встрять в одном из них.

Меня больше все в настоящий момент от покупки отталкивает даже не боязнь недостроя, благо эксроу есть и если по максимуму в плечо залезать потеря будет не столь велика. Больше напрягает, что потом придется сдавать все за 3 копейки если аренда не восстановится через эти 2-3 года. В сильный рост самой недвиги тоже от текущих уровней не верю, особенно если брать с наценкой под 0,1-2%.

Про диверсификацию я имел в виду разные типы активов: валюта, ценные бумаги, недвижимость, бизнес и т.д.

Разные застройщики, да конечно можно, мне не нравится удаленность объектов друг от друга, время на дорогу - деньги.
Аренда никуда не денется, людям всегда будет нужно где-то жить, может просесть, а может и вырасти, хз.

Рост стоимости жилья - да хз, ванговать такие вещи бесполезно(уж слишком много факторов, лебедей, гусей и т.д.), я исхожу из того что на длинносрок цены будут расти на размер инфляции, локально на 1-3 года значительные колебания могут быть в любу сторону, глобально средная стоимость растет за инфляцией. Для меня бетон это в первую очередь способ сохранить бабки, а не заработать. Получится приумножить - супер, нет, ну и ладно.

Ипотека под 0,1% или 2% это игра в долгую, я считал сходимость под 6,7% и под 0,99% она примерно наступает через 10 лет. Если планируете погасить через 9, лучше в стандартную, если через 20, то в 0,99%

Мой план, через 30 лет иметь актив, который смогу продать и не парится на счет старости

[Sonne]

Про диверсификацию я имел в виду разные типы активов: валюта, ценные бумаги, недвижимость, бизнес и т.д.

Разные застройщики, да конечно можно, мне не нравится удаленность объектов друг от друга, время на дорогу - деньги.
Аренда никуда не денется, людям всегда будет нужно где-то жить, может просесть, а может и вырасти, хз.

Рост стоимости жилья - да хз, ванговать такие вещи бесполезно(уж слишком много факторов, лебедей, гусей и т.д.), я исхожу из того что на длинносрок цены будут расти на размер инфляции, локально на 1-3 года значительные колебания могут быть в любу сторону, глобально средная стоимость растет за инфляцией. Для меня бетон это в первую очередь способ сохранить бабки, а не заработать. Получится приумножить - супер, нет, ну и ладно.

Ипотека под 0,1% или 2% это игра в долгую, я считал сходимость под 6,7% и под 0,99% она примерно наступает через 10 лет. Если планируете погасить через 9, лучше в стандартную, если через 20, то в 0,99%

Мой план, через 30 лет иметь актив, который смогу продать и не парится на счет старости

Вам не так часто придется курсировать между объектами, чтобы расстояние стало проблемой. Утверждение "исхожу из того что на длинносрок цены будут расти на размер инфляции" изначально является ложным, потому что цена на бетон и на курицу растет по-разному, а говоря про инфляцию, мы обычно говорим как раз про курицу. Для того, чтобы цены росли на размер инфляции, еще и доходы населения должны расти на размер этой инфляции, для Москвы, в отличии от подавляющего большинства других регионов, до сих пор это было правдой, но как будет в новой реальности - неизвестно, поэтому я бы в свою стратегию закладывал меньший рост. Но в целом я согласен, что сейчас вложение в недвигу - это, скорее способ сохранить деньги и за счет банка сколотить пенсионный капитал. Ну а насчет вашего изначального вопроса, мне кажется очевидным решением брать две е2 и тут дело даже не в моей личной любви к данному формату жилья, а в том, что вы можете разнести покупку на некоторый промежуток времени и усредниться. Т.е. одну квартиру взять, грубо говоря, завтра, а другую - в более спокойное время, через год-два-три.

[zloymudvin]

Вам не так часто придется курсировать между объектами, чтобы расстояние стало проблемой. Утверждение "исхожу из того что на длинносрок цены будут расти на размер инфляции" изначально является ложным, потому что цена на бетон и на курицу растет по-разному, а говоря про инфляцию, мы обычно говорим как раз про курицу. Для того, чтобы цены росли на размер инфляции, еще и доходы населения должны расти на размер этой инфляции, для Москвы, в отличии от подавляющего большинства других регионов, до сих пор это было правдой, но как будет в новой реальности - неизвестно, поэтому я бы в свою стратегию закладывал меньший рост. Но в целом я согласен, что сейчас вложение в недвигу - это, скорее способ сохранить деньги и за счет банка сколотить пенсионный капитал. Ну а насчет вашего изначального вопроса, мне кажется очевидным решением брать две е2 и тут дело даже не в моей личной любви к данному формату жилья, а в том, что вы можете разнести покупку на некоторый промежуток времени и усредниться. Т.е. одну квартиру взять, грубо говоря, завтра, а другую - в более спокойное время, через год-два-три.

По поводу инфляции это я сам считал и пришел к таким выводам. Уровень инфляции брал из Росстата, да она продовольственная.
Вот есть статейка на Циане https://www.cian.ru/stati-inflyaciya-i- ... et-317138/ по этому поводу.

Хз сколько продлится эта песня с 0,01% ПИК периодически вырубает ее, Level не смог чет договорится с ВТБ и ща их кредитует МКБ на долго ли, хз. Официально акция до конца месяца.

А почему вам не нравятся студии?
В e2 диапазон потенциальных съемщиков выше (одиночки, пары) в то время как студии скорее снимают для проживания одного человека. Стоимость аренды студий так же ниже примерно на 25% ниже чем e2 (правда не всегда, зависит от локации). Кажется, что квартиранты меняются тем чаще, чем меньше площадь квартиры.

Но есть и плюсы у студий: ниже коммуналка (площадь меньше), ниже налог, немного дешевле ремонт.

[zloymudvin]

а в том, что вы можете разнести покупку на некоторый промежуток времени и усредниться.

в чем смысл усредниться, если изначально речь про 20 лямов кредита была и вложении своих 3,5, один написал "почему такая сумма", зачем это продолжать кто-то оперирует 5 лямами, кто-то 50, но речь не про 100% кеша вложить, а 15 тока, т.е. не все 24 ляма...цимес текущих условий в ультранизкой ставке на 30 лет, которой через 2-3г может не быть - при нормализации рынка (если не верить в нормализацию, зачем ваще лезть ) и воспользоваться плечом - долгим и дешевым, но чем больше сумма - тем больше цимес, условно, на 5-10 кредита при вложении 15% его почти и не видно и он будет нескоро, через 5-6 лет, как ремонт отобьется, вы цифры в абсолюте гляньте - превышение арендного дохода над платежом по кредиту 10-20 тыр всего - это ж дрочилово по сути - 50тыр получил, 40 отдал, да еще и париться, что там с хатой и заплатят ли в след мес..., которое имеет смысл в получении актива через много лет
зы глянул историю постов, по ходу, вы скептиком и в 20г были по мрн, а мож вы просто конечник, которому все дорого, есть такая категория, особенно, в айти сфере) если близок фр, то на мрн немного другие законы и ментальность, это гораздо более неидеальный рынок, но и не такой волатильный

Отправлено спустя 2 минуты 39 секунд:

мне кажется очевидным решением брать две е2

в курсе, что недвига - это локейшен*3, а не планировка?: если грить про е2 на селигере и студию в мичур, вас более дешевая локация с меганавесом не смущает, но при этом, типа, есть "очевидная" уверенность, что е2 лучше? а почему? мож циан сначала покурить, да карту проектов тут глянуть?

Отправлено спустя 2 минуты 55 секунд:

Утверждение "исхожу из того что на длинносрок цены будут расти на размер инфляции" изначально является ложным, потому что цена на бетон и на курицу растет по-разному, а говоря про инфляцию, мы обычно говорим как раз про курицу. Для того, чтобы цены росли на размер инфляции, еще и доходы населения должны расти на размер этой инфляции, для Москвы, в отличии от подавляющего большинства других регионов, до сих пор это было правдой, но как будет в новой реальности - неизвестно,

этот постулат имеет корни из наблюдений по американскому ФР с начала 20 века, когда мрн даже не было еще, он как раз отвечает на вопрос "что будет в новой реальности", т.к. долгосрок нивелирует всякие форс-мажоры и, тем более, эмоциональные оценки будущего в моменте когда страшно) если вы фр занимаетесь, почему такое пишете, аксиома вроде инвестпрофиль ваш непонятен, на курицу тоже инструменты есть, если больший цимес в ней видите

[Sonne]

Shuran, я не то, чтобы скептик, у меня просто слегка пригорает от того, что происходит на рынке, особенно в сравнении с тем что было в 18-19, когда начинал. Понятно, что 50-60% годовых на недвиге - это аттракцион невиданной щедрости и что долго это продолжаться не могло, но текущая ситуация прям жестко намекает на коррекцию и мой посыл отчасти в этом, а отчасти в том, что деньги могут еще пригодиться. Макроэкономическая политика пока вызывает вопросы и как-то совсем не очевидно как именно мы будем выходить из сложившейся ситуации, учитывая то, что пошел уже 5-й месяц, а у профильных министерств и ведомств до сих пор нет согласованной и четкой позиции о дальнейших шагах. Понятно лишь то, что ЦБ, осознав свою ошибку с заоблачным повышением ставки, достаточно быстро вернул ее на прежний уровень и будет двигать ниже, чтобы вдохнуть жизнь в охреневший от таких кульбитов бизнес. Поэтому, на мой взгляд, опасаться того, что у нас пропадут околонулевые ставки не стоит, соответственно и шансы купить выгоднее будут. Мне в этом плане проще, благодаря мораторию на неустойку, я без свободных средств до января минимум
По поводу студий туплю, сравниваю е3 в мичуринском и е2 в селигере про которые автор в посте изначально писал и тут, скорее, к классу жилья претензия, бизнес более чувствителен к кризисным явлениям, чем массовый комфорт, но допускаю, что могу ошибаться, как менее опытный участник. Ну а насчет форс-мажоров, мне кажется, что это слишком мягкое определение Посмотрим, верю в крымский сценарий, но и негативный вариант с очень долгой тлеющей стагнацией мне видится реалистичным.

Отправлено спустя 1 минуту 54 секунды:
Вообще, в этой ипотеке мне больше всего не нравится то, что из нее достаточно сложно выскочить даже в ноль на коротком горизонте.

[Sonne]

Sonne, я так и не понял, вы теоретик или практик на мрн или фр? или начальник в айти, который в первый инвест студию(и) в инновации купил? Эта тема для практиков, поэтому нужно не теорию прогнозов рынка писать, а конкретные лоты и локации курить, прежде чем отвечать

По поводу студий туплю, сравниваю е3 в мичуринском и е2 в селигере про которые автор в посте изначально писал

если на сайте левела забанены, то я выше про студии написал. если автор сравнивает 2 варианта разных хат в разных жк для вложений, это не значит, что тока их и надо обсуждать, если видите варианты лучше

бизнес более чувствителен к кризисным явлениям, чем массовый комфорт, но допускаю, что могу ошибаться, как менее опытный участник

бизнес и комфорт ведь не в вакууме и не рядом расположены у автора

Отправлено спустя 7 минут 5 секунд:

Ну а насчет форс-мажоров, мне кажется, что это слишком мягкое определение Посмотрим, верю в крымский сценарий, но и негативный вариант с очень долгой тлеющей стагнацией мне видится реалистичным.

на сроке 30 лет это - форс-мажор, у вас оч много скептических многобукаф, но ваще нет реальной конкретики в цифрах, любые рынки анализа требуют - пройдено ли дно, какой отскок итд - и в недвиге есть, типа, "теханализ", и про 0,1 тож самое - это может быть локальная мера на неск мес, а дальше мож 1,99 будет достаточно - кроме статистики сделок тут нечего больше курить - размер этой скидки аля 30% ...может быть слишком дофига, а сразу ставить крест "фсё будет плохо n лет" - это для ЦА других ресурсов. у нас экономика страны в принципе стагнирует годами, а МРН живет немного другой жизнью. последняя стастика по апрелю-маю - падеж, но тут все ежу ясно, ближ 3-6 мес будут показательны для понимания тренда в случае долговременных событий, особенно по вторичке, за новострой можно не переживать, но пока картины феерического марта и донных апреля-мая недостаточно, чтобы выводы делать, но даже по маю можно сказать, что 0,1 зашла по гланды а главное, у ВСЕХ ведь пока нет понимания на глобальном уровне когда и как это закончится, но хотя бы паника прекратилась - и всего за 1-2 мес, жизнь продолжается)
Отправлено спустя 9 минут 14 секунд:

Макроэкономическая политика пока вызывает вопросы и как-то совсем не очевидно как именно мы будем выходить из сложившейся ситуации, учитывая то, что пошел уже 5-й месяц, а у профильных министерств и ведомств до сих пор нет согласованной и четкой позиции о дальнейших шагах.

неслабые хотелки у вас, чтобы в таком раскладе определенность быстренько заиметь, но тут уж кто на что учился на этом закончим флудить, по прогнозам в профильную тему, плз, но тока с графиками и цифрами, букв поменьше)

[Инна_13]

Добрый день. Прошу мнения/критики,ситуация распространённая.
Студенту, 1 курс,в перспективе 2-3 года нужна студия/ 1 к.кв. учёба 8 лет, живём в Мытищи и все родственники тут.
Есть 2-к.кв там же в пике,сдаётся.
Смотрю варианты по калужско-рижской ветке и соседние,с ипотекой 1,99 и минимальным взносом 15%,платеж 25-30 т.р./мес.
Про все проекты читала,выделю основное.
1.Кольская 8, студия 23.3. 8,11 эт.,цена 9 275 т.р
"+" - до метро 10 мин., сдача август 23 (можно сдавать 2-3 года), небольшой проект (но может это и минус)
"-" - высокая цена входа,при возможной изменении ситуации не продашь и за эту сумму.
2. Грин Парк, студия 23.87, 9 320 т.р, сдача фев.24
"+" - в относительно пешей м.Ботанический сад и МЦК (удобно по учёбе,корпуса разбросаны),рядом Бот сад,ВДНХ
"-', та же высокая стоимость входа, некомфортная пешая до метро.
3. ЖК Полар, студия 24.1- 7 640, 1 к.кв. 35.1- 10 134.
Тут один большой минус,сдача фев.24, местоположение, не совсем комфортная пешая до метро.
Возможно, 1 к. еще отрастить до 12 млн.,но в перспективе 4 года-это гадание.
4. Ничего не брать,ждать пол-года-год, но тогда и 1.99 могут отменить и новые проекты уже также будут выходить конец 25,начало 26 г.

[Инна_13]

Студенту, 1 курс,в перспективе 2-3 года нужна студия/ 1 к.кв. учёба 8 лет

т.е. хата нужна через 2-3г на 5-6 лет и потом продать/сдавать или ему там дальше жить? если потом продать/сдавать, полар смотрится самым рациональным имхо, до м. медведково яндекс рисует 1,3км, для студента 16мин норм. а если ему там жить потом, тогда локация №1 фактор, а не рациональность в плане выгоды и другая тема нужна, в этой нет выбора для себя, а там сузить выбор до района+ прилегающие, разные цели-разные подходы-разные темы, зайцев скрещивать неправильно
зы если через 8 лет продавать, выгоднее обычная 6,7 - переплата в цене хаты лям по 1,99 по студии в поларе, который тока через 8,5-9 лет и отобьется по 10тыр в мес

[Инна_13]

Да,тут несколько зайцев крутится.
В перспективе все же сдавать/продавать, т.к мытищинскую в плане продать,и там 1 к.по локации для себя выбирать больше,да.
Прикинула Полар на калькуляторе конечную стоимость через 7 лет (пока строится и живём сами) с 15% взносом и на 20 лет с %-и,без учёта страховки:
6.7- 8728 ( 2328 проценты, 41 т.р платеж)
4.99- 8604 (1787 проценты, 37 т.р. платеж)
1.99- 8222 (760 проценты, 32 т.р платеж)
0.1 (оставили) - 8231, 30 т.р. платеж
На 30 лет поменьше % будет,но по возрасту скорее не дадут.
Как и писали в темах,в долгосрок 0.1 и 1.99 годны,если не планируется досрочное.

[Shuran]

На 30 лет поменьше % будет,

я прям на сайте пика сравнил 1,99 на 20 и 6.7 на 30, для 1.99 ПВ на 150тыр больше + лям к цене по этой хате https://www.pik.ru/plr/flats/815300?benefitId=114411 , платежи на 10тыр/мес меньше - под 100мес получается лям отбивать
зы если прям до копеек, то разница в платежах 10,8 тыр - 92мес. странно, что при 4.99 на 30 срок получается ваще 122 мес - 400тыр разницы и 3300/мес - по логике 4.99 должна быть выгоднее на более коротком сроке, мож со страховками мутят, хотя тут сроки разные, но в обоих гасить досрочно нет смысла

[Инна_13]

И продавать похоже тоже,при 4.99 за 4 года набегает процентов на миллион. Срок строительства все смазывает.
Делитантский вопрос,в студиях при сдаче размер 20 м и 23 играет значение?

[Инна_13]

Делитантский вопрос,в студиях при сдаче размер 20 м и 23 играет значение?

для полара чем меньше, тем лучше)