ЖК Руставели 14, ГК ПИК

[Соло]

ПД вышла на вторую очередь Руставели 14: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/% ... 1%82/43351

[Соло]

Новые квартиры (37):

Вторая очередь стартанула https://www.pik.ru/rustaveli

[Azazello]

По пути других проектов пошли - новые корпуса проще(башни) и с отделкой

[head]

кейс: покупка студии 30 м2 в корпусе 1.2 на 25 этаже за 9 млн (ипотека 5%, ПВ 1,3 млн, расходы по ипотеке до сдачи 1 млн)

plan.png (30.32 КБ) 3264 просмотра

план: выйти на ключах за 12 млн либо сделать ремонт (300 тыс.) и сдавать (60 тыс./месяц)
доходность при продаже: на вложенные 2,3 млн 130% за 2 года, на полную стоимость 30% за 2 года
при сдаче: на вложенные 2,6 млн 7,7% годовых при доходе от сдачи 700 тыс./год, платежах по ипотеке 500 тыс./год

плюсы: транспортная доступность (10 минут до метро, 1 станция до БКЛ, 2 до кольцевой), закрыт от будущей стройки корпусом 1.1, мало студий на этаже по сравнению со второй очередью
минусы: вид окна в окна, через стенку техническое помещение под кондиционеры (хотя возможно это и лучше, чем другая квартира), рядом с лифтами
риски: огромный навес из новых корпусов (особенно с учетом общажной нарезки), спад рынка в целом

покритикуйте, плиз

[Shuran]

head, ну откуда такие цифры про выход, чота не написано. На ключах никто уже не выходит, было актуально по предам давным-давно, ипотека семейная на новую цену или субсидированная на лоховскую? Ссылку надо давать или скрин с ценой. Чистовой ремонт за 300 и это сдавать за 60? Сами-то в это верите? С целью определитесь сначала, продавать и сдавать это разные подходы. И объекты
Зы студия 30м неликвид, подумайте, почему

[head]

откуда такие цифры про выход, чота не написано

Шереметьевский
https://www.cian.ru/sale/flat/266042160/ (25,3 м2, 11,5 млн)
https://www.cian.ru/sale/flat/265576232/ (27,5 м2, 11,5 млн)

СавСити
https://www.cian.ru/sale/flat/260749782/ (35 м2, 14,5 млн)
https://www.cian.ru/sale/flat/265861103/ (36 м2, 14,6 млн)
https://www.cian.ru/sale/flat/266258909/ (30 м2, 13 млн)
https://www.cian.ru/sale/flat/264084001/ (30 м2, 13,6 млн, апарты)
https://www.cian.ru/sale/flat/262472321/ (28 м2, 12,5 млн, апарты)

Фонвизинский
https://www.cian.ru/sale/flat/265587997/ (25 м2, 12,5 млн)
https://www.cian.ru/sale/flat/265531671/ (25 м2, 12,7 млн)
https://www.cian.ru/sale/flat/264383567/ (27 м2, 12 млн)

На мой взгляд, у Руставели расположение даже лучше, чем у ЖК выше (удаленность от ЖД, близость к метро).

На ключах никто уже не выходит

Неправильно выразился, имею в виду выход с собом.

ипотека семейная на новую цену или субсидированная на лоховскую

Семейная

Ссылку надо давать или скрин с ценой

https://www.pik.ru/rustaveli/flats/702475

Чистовой ремонт за 300 и это сдавать за 60? Сами-то в это верите?

Там вайтбокс, пишут, что только поклеить обои) 500к?

С целью определитесь сначала, продавать и сдавать это разные подходы. И объекты

Я понимаю, что подходы разные, но жизнь не стоит на месте. В данный момент фокус на сдачу, в идеале посуточно на airbnb - нужна локация максимально близко к центру и к метро, желательно квартира.
ЮВАО не рассматриваю, Сокольнический вал и Второй Нагатинский далековато от метро.

студия 30м неликвид, подумайте, почему

Я понимаю, что "лишние" метры, но за счет зонирования и грамотного дизайна можно сделать вариант, который будет более востребован, чем студии с другим метражом.

Альтернатив по текущим ценам в этом ЖК не вижу, других объектов по озвученным выше критериям не вижу. Буду благодарен, если подскажете.

[Оля]

поклеить обои

Санузел там нулевый (до "обоев" там далеко), потолок, полы, двери, перенос освещения и розеток. 300 это только работы по нынешнему прайсу в Москве
Ещё мебель+техника, если под сдачу.

[Уфа]

Я понимаю, что "лишние" метры, но за счет зонирования и грамотного дизайна можно сделать вариант, который будет более востребован, чем студии с другим метражом.

тут евро2 32м стоит 10 https://www.pik.ru/rustaveli/flats/749253, у вас студия 30м 9...забыть про нее сразу, это пик, у него планировки лучшие на рынке пока, поэтому в этом жк при продаже редкий неликвид будет продаваться позже и хуже всех, другие-то хаты лучше,если уж студия, то 20-23, но никак не 30). а если для козырной посуточной сдачи, то и локация нужна покруче и тогда уж апарты, зачем переплачивать за статус жилья для сдачи, семейная ипотека для апартов не катит, но тогда ни то се получается...

тыкнул не глядя в циан, искра парк те же 9 https://www.cian.ru/sale/flat/266299443/, уверен, есть еще лучше, это как ориентир где и что нужно для airbnb...в ремонт с годными чистовыми и сантехникой и прочими кондерами для интуристов тыщ 600-700, это ж не хостел в люберцах, вайт-бокс ниачом, это 5-6 тыр с метра затраты. далее обстановка, одна кухня с техникой 300+ и 200 на остальное, вот тогда, может быть это и будет 12, но цена и ликвидность разные вещи. а голая 10,5-11 и хз скока сидеть с ней потом, тут евро2 32 напрашивается относительно этой студии, но для сдачи локация слабая имхо, "престижу" маловато) вот для перепродажи с ипотечным плечом смысла больше имхо, плюс минус 14 в полном фарше ценой 1,5 ляма, красотой как на ваших ссылках с макс цифрами)

зы но вы неплохо потрудились, респект!

[head]

300 это только работы по нынешнему прайсу в Москве
Ещё мебель+техника, если под сдачу

в ремонт с годными чистовыми и сантехникой и прочими кондерами для интуристов тыщ 600-700

Ок, услышал. Значит закладываю мин 1 млн на полную обстановку.

тут евро2 32м стоит 10

В корпусе 2.3 есть норм е2, но квартира на 1+ млн дороже, корпус сдается на 8 месяцев позже: 350 тыс. плюсом к платежам по ипотеке (до ключей) + ПВ на 200 тыс. больше + сам платеж по ипотеке на 5 тыс. больше + рядом с этим корпусом будет стройка еще несколько лет.
Если разница в продаже со студией 2 млн, то то на то и выходит.
Сколько будет окупаться эта разница при сдаче? Действительно ли будет настолько сильнее востребована е2 по сравнению с грамотно зонированной студией? Если так, то может быть выделить мини-спальню (те же 9 м2, что и в е2)?

plan2.png (29.22 КБ) 2926 просмотров

Пример планировки

если уж студия, то 20-23, но никак не 30

19,8 не рассматриваю (совсем грустно + еще уменьшат площадь по факту), остальные варианты:
В только что выведенном корпусе 2.3 (сдается на 8 месяцев позже, +0,3 млн по ипотеке до ключей)
https://www.pik.ru/rustaveli/flats/749081 (23,6 м2, 8,3 млн)
https://www.pik.ru/rustaveli/flats/749117 (25,4 м2, 8,6 млн)
В корпусе 1.2
https://www.pik.ru/rustaveli/flats/702445 (22 м2, 8,3 млн, но невысокий этаж)
В корпусе 1.3 (сдается на 8 месяцев раньше, -0,3 млн по ипотеке до ключей)
https://www.pik.ru/rustaveli/flats/702854 (21,6 м2, 8,6 млн)

Мне предложили 30 м2 со скидкой за 8,9 млн - получается всего на 300-500 тыс. дороже по сравнению с маленькими студиями, а разница 7-8 м2, при продаже будет плюс 1-1,5 млн.

для козырной посуточной сдачи, то и локация нужна покруче

Если говорим про иностранцев, то так ли им важна локация ЖК? Поймут ли они при выборе до поездки разницу между Динамо и Бутырской? Кажется, смотрят в первую очередь насколько далеко от метро/центра, насколько удобно добираться из аэропорта.

тогда уж апарты, зачем переплачивать за статус жилья для сдачи, семейная ипотека для апартов не катит, но тогда ни то се получается

На мой взгляд, продать квартиру будет проще, чем апарты. Апарты рассматриваю только с субсидированной ипотекой от застройщика.

искра парк те же 9

Да, сорри, сразу не уточнил, рассматриваю только первичку (как раз из-за семейной ипотеки, разница в платежах по ипотеке 20 тыс./месяц).
+ Объект прям сейчас не нужен, все равно турпоток ограничен, а года через 2 возможно ситуация нормализуется.

вы неплохо потрудились, респект

Спасибо, когда речь идет о таких суммах, волей-неволей голова включается)
Если дойдет до сделки, расскажу, что выйдет в итоге.

[Shuran]

Сколько будет окупаться эта разница при сдаче? Действительно ли будет настолько сильнее востребована е2 по сравнению с грамотно зонированной студией? Если так, то может быть выделить мини-спальню (те же 9 м2, что и в е2)?

Если говорим про иностранцев, то так ли им важна локация ЖК? Поймут ли они при выборе до поездки разницу между Динамо и Бутырской? Кажется, смотрят в первую очередь насколько далеко от метро/центра, насколько удобно добираться из аэропорта.

Спасибо, когда речь идет о таких суммах, волей-неволей голова включается)

форум читайте, вижу, голова пока не включилась как надо). курите темы аренды и "посоветуте что делать"с конца каждую по 50-100 стр, там про доху и ликвидность разжевано и хватит ли вам одних иностранцев. вы ж заработать хотите, а это труд, инфы тут предостаточно, ликбез самостоятельно
зы апарты еще и распиливать можно на сдачу, хаты - тока если на 2эт, когда ниже нежилье. такую ипотеку тока гипермаржинальной сдачей можно вытянуть, без знаний матчасти никак

[Alex001]

кейс: покупка студии 30 м2 в корпусе 1.2 на 25 этаже за 9 млн (ипотека 5%, ПВ 1,3 млн, расходы по ипотеке до сдачи 1 млн)
plan.png
план: выйти на ключах за 12 млн либо сделать ремонт (300 тыс.) и сдавать (60 тыс./месяц)
доходность при продаже: на вложенные 2,3 млн 130% за 2 года, на полную стоимость 30% за 2 года
при сдаче: на вложенные 2,6 млн 7,7% годовых при доходе от сдачи 700 тыс./год, платежах по ипотеке 500 тыс./год

плюсы: транспортная доступность (10 минут до метро, 1 станция до БКЛ, 2 до кольцевой), закрыт от будущей стройки корпусом 1.1, мало студий на этаже по сравнению со второй очередью
минусы: вид окна в окна, через стенку техническое помещение под кондиционеры (хотя возможно это и лучше, чем другая квартира), рядом с лифтами
риски: огромный навес из новых корпусов (особенно с учетом общажной нарезки), спад рынка в целом

покритикуйте, плиз

Про выбор метража/цену выхода/выбор объекта не буду писать, вам все разложили;

Про цену сдачи и стоимость ремонта: за 55-60, имхо, реально сдать такую студию; ремонт выйдет в min 1.5 млн; пол млн тока работа стоит на этот метраж по текущим расценкам; чтоб за дорого сдать надо за дорого и делать (скрытые двери, фактурная штукатурка, радиаторы приличные, кухня с барной стойкой, кондер/посудомойка/поприличнее диван и т.д. В таком бюджете, людей даже натяжные потолки смущают) с бюджетом 50+ Арендаторов сильно меньше, чем, даже, ровно за 50; поэтому сделать «светленькую студию с белой кухней» (которая понравится 80%) в 20 -23 кв м и сдать ее за 45-50 - сильно выгоднее, чем то, что я описал выше (там и натяжные потолки по умолчанию оставить и, даже ,
кондер можно не ставить )
Считайте «на рубль вложенных»

Отправлено спустя 3 минуты 50 секунд:
Цену аренды писал под постоянную сдачу, не посуточно

[Marta 007]

но за счет зонирования и грамотного дизайна можно сделать вариант, который будет более востребован,

Понравился дизайн для не большой студии:
https://zen.yandex.ru/media/thefields/k ... 56cde88685?&

[Соло]

Обновленный план застройки территории. (Источник менеджеры).

[xked]

Не очень понял почему ПИК евротрёшку начал называть четырехкомнатной.

[Женя25]

Уважаемые участники! Скажите, пожалуйста, это нормальный вариант для себя?
https://www.cian.ru/sale/flat/265341909/
Хочу купить сыну на будущее, то есть не инвест. Его как раз через пару лет отселять. Дома ПИК видел несколько раз, качество знаю. Но конкретно нынешние цены не знаю. Можно ли у застроя скидку просить? Или нет, так как ипотека, а не наличные? Буду рад любым полезным советам.