Неустойка, суды. Консультация юриста
-
Seregin
- уважаемый
- Сообщения: 1079
- Зарегистрирован: 17 сен 2015, 08:35
- Благодарил(а): 202 раза
- Поблагодарили: 891 раз
- Не в сети
Спасибо Сергей за конструктивный обзор и разъяснения в данном вопросе! Застройщик в данном случае не запрещает договором ду уступку , а лишь подчёркивает необходимость своего согласия на уступку! Согласие получить невозможно. На письма не отвечают. Менеджер нахально угрожает расторжением. Неприятно. Тем более застройщик позиционирует себя НОМЕР1( ДС). А если нынешний цедент при оформлении уступки оформит нотариальное обязательство на 2-3 года с смыслом того, что в любой момент окажет помощь цессионарию в любом вопросе оформления и будет в суде учавствовать на стороне цессионария? Или что в будущем если произойдёт расторжение уступки в суде то оформит собственность на себя и по ДКП передаст недвижимость цесстонарию ? Как то подстраховаться от нежданчика
-
Сергей Березка
- Партнер
- Сообщения: 104
- Зарегистрирован: 29 мар 2020, 00:03
- Пол: Мужской
- Благодарил: 8 раз
- Поблагодарили: 141 раз
- Не в сети
Добрый день!Seregin писал(а) 06 авг 2020, 03:43Спасибо Сергей за конструктивный обзор и разъяснения в данном вопросе! Застройщик в данном случае не запрещает договором ду уступку , а лишь подчёркивает необходимость своего согласия на уступку! Согласие получить невозможно. На письма не отвечают. Менеджер нахально угрожает расторжением. Неприятно. Тем более застройщик позиционирует себя НОМЕР1( ДС). А если нынешний цедент при оформлении уступки оформит нотариальное обязательство на 2-3 года с смыслом того, что в любой момент окажет помощь цессионарию в любом вопросе оформления и будет в суде учавствовать на стороне цессионария? Или что в будущем если произойдёт расторжение уступки в суде то оформит собственность на себя и по ДКП передаст недвижимость цесстонарию ? Как то подстраховаться от нежданчика
Плотный график, поэтому, к сожалению, не смог ответить ранее.
Я понимаю, что договор не предусматривает запрет на уступку. По ДДУ уступка возможна только при наличии письменного согласия застройщика.
Как я написал выше, есть большая вероятность того, что застройщик по суду может признать договор уступки недействительным.
Как в таком случае провести сделку и подстраховаться?
Самый железобетонный вариант - это дать аванс (на задаток «продавец» не согласится), а еще лучше заключить предварительный договор уступки, где зафиксировать условия заключения основного договора уступки, в первую очередь цену, договорившись, что основной договор уступки будет заключен после признания судом положения ДДУ о необходимости согласия застройщика недействительным.
Дольщик, в целях исполнения предварительного договора, подает иск о признании недействительным пункта (-ов) ДДУ о необходимости письменного согласия застройщика для заключения договор уступки, поскольку такие положения ДДУ ущемляют права потребителя.
Если с момента заключения ДДУ прошло менее 1 года, то вероятность признания недействительным «нехорошего» пункта (-ов) ДДУ не менее 99%.
В 2013г. прошла реформа ГК РФ, согласно которой изменилась редакция ст. 168 ГК РФ «Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта».
До этого сделка (ее часть), не соответствующая требованиям закона, считалась ничтожной, если закон прямо не устанавливал оспоримость такой сделки.
После реформы по общему правилу сделка (ее часть), нарушающая требования закона, считается оспоримой, если эта сделка не посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Срок исковой давности по оспоримым сделкам 1 год.
В настоящий момент нет однозначного единства в судебной практике о том сделка, которая нарушает требования Закона о защите прав потребителей является оспоримой или ничтожной.
Поэтому, если с момента заключения ДДУ прошло более 1 года и суд посчитает положение ДДУ о необходимости письменного согласия застройщика для заключения договора уступки, противоречащее ЗоЗПП, оспоримым, и со стороны ответчика будет заявление об истечении срока давности, то суд может отказать в признании этого положения ДДУ недействительным по причине истечения срока давности.
Если же 1 год с момента заключения ДДУ еще не прошел, то я себе не представляю обстоятельства, при которых суд откажет в признании «нехорошего» положения ДДУ недействительным.
Если пойти иным путем, все-таки заключить договор уступки, не признавая в суде недействительным положение ДДУ о необходимости обязательного согласия застройщика на уступку, то нотариальное обязательство на 2-3 года со смыслом того, что в любой момент дольщик окажет помощь цессионарию в любом вопросе оформления и будет в суде учувствовать на стороне цессионария принципиально ситуацию не изменит.
А вот, если заключить договор уступки, зарегистрировать его в Росррестре, а после этого или одновременно с договором уступки заключить с дольщиком соглашение, по сути ПДКП, о том, что если застройщик в суде докажет недействительность договора уступки, то дольщик принимает на себя обязательства оформить в кратчайшее время право собственности на квартиру и по ДКП продать цессионарию квартиру за цену, уплаченную по договору уступки.
Но этот вариант мне нравиться меньше, потому что если дольщик по каким-либо причинам откажется заключать ДКП, то надо будет взыскивать с него уплаченные по договору уступки денежные средства. А деньги, в отличие от недвиги, можно спрятать. Поэтому совсем не 100%, что цессионарий получит уплаченные по договору уступки деньги назад.
- За это сообщение автора поблагодарил 1 человек:
- HochuInvest
-
Сергей Березка
- Партнер
- Сообщения: 104
- Зарегистрирован: 29 мар 2020, 00:03
- Пол: Мужской
- Благодарил: 8 раз
- Поблагодарили: 141 раз
- Не в сети
Вчера один форумчанин в ветке "Суд с застройщиком. Вопросы и ответы" sud-s-zastrojshchikom-voprosy-i-otvety- ... 44#p231744
опубликовал ссылку на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда.
По решению у форумчанина вопросы: "Обоснованно ли снижения штрафа? Имеет ли смысл обжаловать?"
Штраф имеет аналогичную с неустойкой правовую природу, поэтому с точки зрения теории (отражено также в позиции ВС РФ) штраф так же, как и неустойка, может быть уменьшен по ст. 333 ГК РФ при наличии соответствующего заявления ответчика.
Решение по Московским меркам отличное. С практикой судов Калиниграда не знаком.
Суд из 189 000 руб. неустойки взыскал 100 000 руб. (уменьшение менее чем в 2 раза, многие суды Москвы уменьшают сильнее). Суд взыскал убытки за найм жилья, несмотря на то, что съемная квартира 2-ух комнатная и расположена в центре города, а по ДДУ квартира 1-но комнатная и расположена на окраине. Поэтому суд посчитал размер требуемых убытков завышенным, поэтому уменьшил сумму взыскиваемых убытков, но все равно взыскал. Для Москвы такой подход к взысканию убытков - это просто революция!
Суд уменьшил штраф. Но в сравнении с взысканным - это не критично. Да и уменьшил не сильно.
Один из форумчан предостерегает от подачи апелляции, потому что суд может уменьшить сумму взысканного.
Согласно ГПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в пределах ее доводов. Это значит, что если доводы жалобы истца направлены на то, что суд необоснованно уменьшил штраф и убытки, то суд, по общему правилу, не может посчитать решение незаконнымм и уменьшить уже взысканную сумму (если нет жалобы от ответчика).
Но в ст. 327.1 ГПК РФ указано, что суд в интересах законности вправе проверить решение в полном объеме. Это значит, что суд апелляционной инстанции, рассматривая жалобу истца, может посчитать вообще необоснованным взыскание убытков в сложившейся ситуации.
В Московском регионе апелляционные суды, как привило, не проверяют решение в полном объеме. Но в Москве и убытки по таким делам, как правило, не взыскивают.
Считаю, что решение хорошее, обжаловать не надо.
опубликовал ссылку на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда.
По решению у форумчанина вопросы: "Обоснованно ли снижения штрафа? Имеет ли смысл обжаловать?"
Штраф имеет аналогичную с неустойкой правовую природу, поэтому с точки зрения теории (отражено также в позиции ВС РФ) штраф так же, как и неустойка, может быть уменьшен по ст. 333 ГК РФ при наличии соответствующего заявления ответчика.
Решение по Московским меркам отличное. С практикой судов Калиниграда не знаком.
Суд из 189 000 руб. неустойки взыскал 100 000 руб. (уменьшение менее чем в 2 раза, многие суды Москвы уменьшают сильнее). Суд взыскал убытки за найм жилья, несмотря на то, что съемная квартира 2-ух комнатная и расположена в центре города, а по ДДУ квартира 1-но комнатная и расположена на окраине. Поэтому суд посчитал размер требуемых убытков завышенным, поэтому уменьшил сумму взыскиваемых убытков, но все равно взыскал. Для Москвы такой подход к взысканию убытков - это просто революция!
Суд уменьшил штраф. Но в сравнении с взысканным - это не критично. Да и уменьшил не сильно.
Один из форумчан предостерегает от подачи апелляции, потому что суд может уменьшить сумму взысканного.
Согласно ГПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в пределах ее доводов. Это значит, что если доводы жалобы истца направлены на то, что суд необоснованно уменьшил штраф и убытки, то суд, по общему правилу, не может посчитать решение незаконнымм и уменьшить уже взысканную сумму (если нет жалобы от ответчика).
Но в ст. 327.1 ГПК РФ указано, что суд в интересах законности вправе проверить решение в полном объеме. Это значит, что суд апелляционной инстанции, рассматривая жалобу истца, может посчитать вообще необоснованным взыскание убытков в сложившейся ситуации.
В Московском регионе апелляционные суды, как привило, не проверяют решение в полном объеме. Но в Москве и убытки по таким делам, как правило, не взыскивают.
Считаю, что решение хорошее, обжаловать не надо.
-
Сергей Березка
- Партнер
- Сообщения: 104
- Зарегистрирован: 29 мар 2020, 00:03
- Пол: Мужской
- Благодарил: 8 раз
- Поблагодарили: 141 раз
- Не в сети
Добрый день!
В ветке с названием "Нюансы переуступки квартиры в новостройке" форумчанин интересуется, как производится перевод счета эскроу на нового участника ДДУ, до регистрации договора уступки или после.
Согласно ч. 10 ст. 15.5 ФЗ-214
В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.
Таким образом, право на счет эскроу к "покупателю" переходит одновременно с регистрацией договора уступки в Росреестре.
На практике новому участнику ДДУ надо предоставить в банк, где открыт эскроу счет, экземпляр договора уступки с отметкой о гос регистрации, чтобы банк произвел замену владельца счета эскроу.
С уважением,
Сергей Березка!
sergey_berezka@bk.ru
+7-903-500-33-32
В ветке с названием "Нюансы переуступки квартиры в новостройке" форумчанин интересуется, как производится перевод счета эскроу на нового участника ДДУ, до регистрации договора уступки или после.
Согласно ч. 10 ст. 15.5 ФЗ-214
В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.
Таким образом, право на счет эскроу к "покупателю" переходит одновременно с регистрацией договора уступки в Росреестре.
На практике новому участнику ДДУ надо предоставить в банк, где открыт эскроу счет, экземпляр договора уступки с отметкой о гос регистрации, чтобы банк произвел замену владельца счета эскроу.
С уважением,
Сергей Березка!
sergey_berezka@bk.ru
+7-903-500-33-32
- За это сообщение автора поблагодарили 6 человек:
- Postelmoda • Monica • Krasnoken • Вриэлтор • Екатерин • HochuInvest
-
keinsignal
- новичок
- Сообщения: 10
- Зарегистрирован: 26 июл 2020, 20:19
- Пол: Мужской
- Благодарил: 9 раз
- Поблагодарили: 1 раз
- Не в сети
Сергей, приветствую. У меня много вопросов, возможно и другим будет полезно почитать 
Приобрёл недавно квартиру в строящемся доме, ключи по документам через год, однако уже сейчас по темпам стройки и сдачи других домов, видно, что застройщик, скорее всего, допустит небольшой срыв сроков на 3-6 месяцев. Соответственно для себя, мне хотелось бы понять, какие действия в течение следующего года мне необходимо предпринять для того, чтобы компенсация за просрочку была максимальной. Исходя из того, что вы писали выше, я понял, что на определенном этапе застройщик пришлет письмо с оповещением о переносе сроков и предложением подписать ДС к моему ДДУ, я так понял, что этого делать не стоит и плюшки, которые может предложить застройщик в такой ситуации, хуже, чем то, что можно получить от него по суду, кроме этого, есть какие-либо еще нюансы? Я слышал, что некоторые застройщики идут на хитрость и подписывают акт в одностороннем порядке, нужно ли во избежание такой ситуации в первый же день просрочки уведомлять застройщика о том, что я готов принять квартиру и прошу назначить дату и время, или это лишнее? Кроме того, мне не очень понятен момент с карантином, дом строится уже больше года и вместе со всеми другими домами, имела место быть приостановка строительства на месяц, приобретал я квартиру уже после этой приостановки, сроки дду у людей что до карантина, что сейчас не менялись, может ли застройщик в будущем сослаться на вынужденный перерыв и тем самым уменьшить неустойку? Так же хотел уточнить как исчисляется срок просрочки, вот например, прошло полгода после крайнего срока выдачи ключей по договору, застройщик приглашает меня принимать квартиру, в квартире, грубо говоря, всё не очень хорошо, прошу устранить недостатки, в течение положенных 45 дней застройщик ничего не фиксит, я подписываю акт с оговоркой, что недостатки не устранены, будут ли эти 45 дней так же являться просрочкой? Как посчитать сумму, которая потребуется на устранение недостатков, необходимо приглашать специалистов и проводить экспертизу? Можно ли объединить оба требования по компенсации относительно просрочки и устранению недостатков в один иск? И вообще, на какой стадии примерно следует уже обращаться за юридической помощью? Так же интересует вопрос с компенсацией арендных платежей, я снимаю жильё у дальних родственников за треть от рыночной стоимости, никаких договорных отношений между нами не существует, для дальнейших судов, следует ли мне заключить официальный договор с указанием суммы, которая соответствует рыночной стоимости аренды похожей квартиры, должен ли этот договор быть каким-то образом зарегистрирован, или обычной типовой бумажки с подписями и суммой будет достаточно? Должен ли я при этом доказывать, что я оплачивал аренду в полной мере? Ну и интересен вопрос денег, конечно же, на какую компенсацию обычно можно рассчитывать при просрочке порядка полугода по квартире, которая стоит около 6 млн. рублей вместе со всеми штрафами, пени и т.д. при условии, что в течение этих 6 месяцев снималась квартира за 40 тысяч рублей. Так же интересно, в какую примерно сумму обойдутся услуги юриста по данному кейсу и можно ли эти затраты переложить на застройщика, как на сторону, которая проиграла суд? Если это не публичная информация - можно в лс. Извиняюсь за многобукав, буду рад, если найдете время на ответ
Приобрёл недавно квартиру в строящемся доме, ключи по документам через год, однако уже сейчас по темпам стройки и сдачи других домов, видно, что застройщик, скорее всего, допустит небольшой срыв сроков на 3-6 месяцев. Соответственно для себя, мне хотелось бы понять, какие действия в течение следующего года мне необходимо предпринять для того, чтобы компенсация за просрочку была максимальной. Исходя из того, что вы писали выше, я понял, что на определенном этапе застройщик пришлет письмо с оповещением о переносе сроков и предложением подписать ДС к моему ДДУ, я так понял, что этого делать не стоит и плюшки, которые может предложить застройщик в такой ситуации, хуже, чем то, что можно получить от него по суду, кроме этого, есть какие-либо еще нюансы? Я слышал, что некоторые застройщики идут на хитрость и подписывают акт в одностороннем порядке, нужно ли во избежание такой ситуации в первый же день просрочки уведомлять застройщика о том, что я готов принять квартиру и прошу назначить дату и время, или это лишнее? Кроме того, мне не очень понятен момент с карантином, дом строится уже больше года и вместе со всеми другими домами, имела место быть приостановка строительства на месяц, приобретал я квартиру уже после этой приостановки, сроки дду у людей что до карантина, что сейчас не менялись, может ли застройщик в будущем сослаться на вынужденный перерыв и тем самым уменьшить неустойку? Так же хотел уточнить как исчисляется срок просрочки, вот например, прошло полгода после крайнего срока выдачи ключей по договору, застройщик приглашает меня принимать квартиру, в квартире, грубо говоря, всё не очень хорошо, прошу устранить недостатки, в течение положенных 45 дней застройщик ничего не фиксит, я подписываю акт с оговоркой, что недостатки не устранены, будут ли эти 45 дней так же являться просрочкой? Как посчитать сумму, которая потребуется на устранение недостатков, необходимо приглашать специалистов и проводить экспертизу? Можно ли объединить оба требования по компенсации относительно просрочки и устранению недостатков в один иск? И вообще, на какой стадии примерно следует уже обращаться за юридической помощью? Так же интересует вопрос с компенсацией арендных платежей, я снимаю жильё у дальних родственников за треть от рыночной стоимости, никаких договорных отношений между нами не существует, для дальнейших судов, следует ли мне заключить официальный договор с указанием суммы, которая соответствует рыночной стоимости аренды похожей квартиры, должен ли этот договор быть каким-то образом зарегистрирован, или обычной типовой бумажки с подписями и суммой будет достаточно? Должен ли я при этом доказывать, что я оплачивал аренду в полной мере? Ну и интересен вопрос денег, конечно же, на какую компенсацию обычно можно рассчитывать при просрочке порядка полугода по квартире, которая стоит около 6 млн. рублей вместе со всеми штрафами, пени и т.д. при условии, что в течение этих 6 месяцев снималась квартира за 40 тысяч рублей. Так же интересно, в какую примерно сумму обойдутся услуги юриста по данному кейсу и можно ли эти затраты переложить на застройщика, как на сторону, которая проиграла суд? Если это не публичная информация - можно в лс. Извиняюсь за многобукав, буду рад, если найдете время на ответ -
Сергей Березка
- Партнер
- Сообщения: 104
- Зарегистрирован: 29 мар 2020, 00:03
- Пол: Мужской
- Благодарил: 8 раз
- Поблагодарили: 141 раз
- Не в сети
keinsignal, добрый день!
Вот первая часть примерного алгоритма действий дольщика в случае нарушения застройщиком сроков передачи квартиры по ДДУ для максимизации взыскания судом неустойки.
1. Никогда и ни при каких обстоятельствах не подписывать дополнительное соглашение к ДДУ о продлении срока передачи квартиры. Независимо от аргументов и предложений застройщика. Все, что будет предлагать застройщик, как правило, меньше средней суммы взыскания судом (у застройщика есть юристы, которые знают судебную практику) и предложения не всегда исполняются.
2. После наступления срока передачи квартиры по ДДУ направить ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения уведомление о готовности принять квартиру, указав, что «в настоящее время необходимо срочно принять Объект долевого строительства, поскольку того требуют семейные обстоятельства и условия проживания семьи дольщика».
3. Квартира не может быть передана без направления дольщику по почте уведомления о завершении строительства дома и готовности квартиры к передаче. Хотя в ДДУ могут быть указаны и иные варианты уведолмения.
По 214-ФЗ дольщик обязан приступить к приемке квартиры не позднее 7 рабочих дней с момента получения уведомления, если иное не установлено в ДДУ.
Как правило, застройщик записывает на приемку через личный кабинет или по телефону. Практически невозможно записаться на приемку квартиры на день, предшествующий истечению 7 рабочих дней с дня получения уведомления. Если не удалось записаться на день до истечения, этого срока, то надо максимально быстро отправить уведомление о невозможности приступить к приемке до истечения указанного срока с просьбой назначить более ранний день для осмотра и приемки квартиры.
4. Дольщик вправе не принять квартиру только, если она не соответствует условия ДДУ, требованиям тех. регламентов (ГОСТов, СНиПов и пр.), проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Проще говоря, не принять квартиру по АПП (акту приема-передачи) можно только, если квартира не пригодна для проживания, например, имеются дыры в полу, стенах, отсутствует разведение канализации, водопровода и пр. (если это предусмотрено ДДУ), разбито стекло в окне и пр. Если на подоконниках царапины, строительный мусор в квартире, треснувшее (не разбитое стекло), то это не основание для отказа в подписании АПП.
Факт несоответствия квартиры ДДУ, ГОСТам и СНиПам необходимо зафиксировать.
Заявление застройщику с перечнем недостатков не является таковой фиксацией, поскольку в нем изложено мнение дольщика, которое не подтверждено застройщиком.
Дольщик вправе требовать от застройщика составить акт (документ с подписями обеих сторон), фиксирующий несоответствие квартиры ДДУ, ГОСТам и СНиПам (ч. 5 ст. 8 214-ФЗ). Вот только застройщик не будет подписывать такой акт. Поэтому надо письменно потребовать составления этого акта и зафиксировать все недостатки на фото (видео только в качестве дополнения, потому что суды не любят смотреть «кино»). Фотографировать советую на фоне газеты, изданной в день осмотра, чтобы была видна дата тиража, тогда уже нельзя сказать, что фото сделано до даты печати газеты. Дата на фотографии – не доказательство, потому что можно поставить какую угодно.
В принципиальных случаях и для отражения сложно фиксируемых недостатков, например, не работающей вентиляции, можно на приемку пригласить эксперта, который составит заключение, где укажет все недостатки и нарушения ГОСТов и СНиПов, но это увеличивает бюджет.
Осмотр и справка «помогальщиков» типа «Профприемки» будет слабым, практически нулевым, доказательством в суде. Приглашать такого специалиста имеет смысл только для себя (чтобы он выявил и сообщил Вам недостатки), а фиксировать недостатки уже самостоятельно.
Вот первая часть примерного алгоритма действий дольщика в случае нарушения застройщиком сроков передачи квартиры по ДДУ для максимизации взыскания судом неустойки.
1. Никогда и ни при каких обстоятельствах не подписывать дополнительное соглашение к ДДУ о продлении срока передачи квартиры. Независимо от аргументов и предложений застройщика. Все, что будет предлагать застройщик, как правило, меньше средней суммы взыскания судом (у застройщика есть юристы, которые знают судебную практику) и предложения не всегда исполняются.
2. После наступления срока передачи квартиры по ДДУ направить ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения уведомление о готовности принять квартиру, указав, что «в настоящее время необходимо срочно принять Объект долевого строительства, поскольку того требуют семейные обстоятельства и условия проживания семьи дольщика».
3. Квартира не может быть передана без направления дольщику по почте уведомления о завершении строительства дома и готовности квартиры к передаче. Хотя в ДДУ могут быть указаны и иные варианты уведолмения.
По 214-ФЗ дольщик обязан приступить к приемке квартиры не позднее 7 рабочих дней с момента получения уведомления, если иное не установлено в ДДУ.
Как правило, застройщик записывает на приемку через личный кабинет или по телефону. Практически невозможно записаться на приемку квартиры на день, предшествующий истечению 7 рабочих дней с дня получения уведомления. Если не удалось записаться на день до истечения, этого срока, то надо максимально быстро отправить уведомление о невозможности приступить к приемке до истечения указанного срока с просьбой назначить более ранний день для осмотра и приемки квартиры.
4. Дольщик вправе не принять квартиру только, если она не соответствует условия ДДУ, требованиям тех. регламентов (ГОСТов, СНиПов и пр.), проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Проще говоря, не принять квартиру по АПП (акту приема-передачи) можно только, если квартира не пригодна для проживания, например, имеются дыры в полу, стенах, отсутствует разведение канализации, водопровода и пр. (если это предусмотрено ДДУ), разбито стекло в окне и пр. Если на подоконниках царапины, строительный мусор в квартире, треснувшее (не разбитое стекло), то это не основание для отказа в подписании АПП.
Факт несоответствия квартиры ДДУ, ГОСТам и СНиПам необходимо зафиксировать.
Заявление застройщику с перечнем недостатков не является таковой фиксацией, поскольку в нем изложено мнение дольщика, которое не подтверждено застройщиком.
Дольщик вправе требовать от застройщика составить акт (документ с подписями обеих сторон), фиксирующий несоответствие квартиры ДДУ, ГОСТам и СНиПам (ч. 5 ст. 8 214-ФЗ). Вот только застройщик не будет подписывать такой акт. Поэтому надо письменно потребовать составления этого акта и зафиксировать все недостатки на фото (видео только в качестве дополнения, потому что суды не любят смотреть «кино»). Фотографировать советую на фоне газеты, изданной в день осмотра, чтобы была видна дата тиража, тогда уже нельзя сказать, что фото сделано до даты печати газеты. Дата на фотографии – не доказательство, потому что можно поставить какую угодно.
В принципиальных случаях и для отражения сложно фиксируемых недостатков, например, не работающей вентиляции, можно на приемку пригласить эксперта, который составит заключение, где укажет все недостатки и нарушения ГОСТов и СНиПов, но это увеличивает бюджет.
Осмотр и справка «помогальщиков» типа «Профприемки» будет слабым, практически нулевым, доказательством в суде. Приглашать такого специалиста имеет смысл только для себя (чтобы он выявил и сообщил Вам недостатки), а фиксировать недостатки уже самостоятельно.
- За это сообщение автора поблагодарили 6 человек:
- Monica • HochuInvest • Veta • bus • NNd • keinsignal
-
bus
- новичок
- Сообщения: 36
- Зарегистрирован: 21 мар 2018, 20:10
- Пол: Мужской
- Благодарил: 8 раз
- Поблагодарили: 71 раз
- Не в сети
Сергей, в дополнение к предыдущим вопросам....
Если срок передачи нарушен с 1 октября 2020 г. и в ближайшие полгода ключей не будет, то когда лучше направить претензию застройщику на нарушение сроков ДДУ, а затем запустить документы на неустойку (до нового года или после)?
И последнее, а насколько правомочно внесение изменений в ФЗ Постановлением Правительства?
Если срок передачи нарушен с 1 октября 2020 г. и в ближайшие полгода ключей не будет, то когда лучше направить претензию застройщику на нарушение сроков ДДУ, а затем запустить документы на неустойку (до нового года или после)?
И последнее, а насколько правомочно внесение изменений в ФЗ Постановлением Правительства?
-
Сергей Березка
- Партнер
- Сообщения: 104
- Зарегистрирован: 29 мар 2020, 00:03
- Пол: Мужской
- Благодарил: 8 раз
- Поблагодарили: 141 раз
- Не в сети
Добрый день!bus писал(а) 13 сен 2020, 11:26Сергей, в дополнение к предыдущим вопросам....
Если срок передачи нарушен с 1 октября 2020 г. и в ближайшие полгода ключей не будет, то когда лучше направить претензию застройщику на нарушение сроков ДДУ, а затем запустить документы на неустойку (до нового года или после)?
И последнее, а насколько правомочно внесение изменений в ФЗ Постановлением Правительства?
С учетом положений Постановления Пр-ва 423 неустойка начнет исчисляться только со 02.02.2021г. (если не будут внесены изменения в указанное Постановление). Однако обязанность своевременно передать квартиру застройщик нарушит уже 01.10.2020г. (так с Ваших слов). Поэтому в начале октября (после 01.10.2020г.) рекомендую направить застройщику уведомление о готовности принять квартиру.
Претензию о добровольной оплате неустойки можно отправлять уже в января 2021г., если застрой квартиру так и не передаст к тому времени. Претензию необходимо отправить, чтобы суд взыскал еще и штраф (его размер 50% от присужденного судом). Претензию можно направлять не дожидаясь передачи квартиры по акту приема-передачи (АПП), т.е. до момента формирования окончательного размера неустойки. До января 2021г. нельзя отправлять претензию о добровольной оплате неустойки, поскольку неустойка, как писал выше, начнет формироваться только со 02.01.2021г.
Постановление Пр-ва 423 не вносило изменения в ФЗ-214. Это постановление было вынесено на основании п. 3 ст. 17 Федерального закона от 01.04.2020г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», где указано, что Правительство РФ в 2020 году вправе принимать решения, предусматривающие установление особенностей применения неустойки (штрафы, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.
Таким образом, законодатель наделил Пр-во России специальными полномочиями в сфере долевого строительства.
С уважением,
Сергей Березка!
sergey_berezka@bk.ru
+7-903-500-33-32
- За это сообщение автора поблагодарили 3 человека:
- bus • Veta • keinsignal
-
Лучший Город Земли
- новичок
- Сообщения: 8
- Зарегистрирован: 19 сен 2020, 08:44
- Пол: Женский
- Благодарила: 3 раза
- Поблагодарили: 1 раз
- Не в сети
Здравствуйте, Сергейй..... Прочитала рекомендации про вас, решила зарегистрироваться на форуме и спросить.
В октябре или ноябре планирую принимать квартиру. Застройщик просрочил выдачу ключей на несколько месяцев (ключи должен был он отдать не позднее в декабре прошлого года). Я обращалась с иском в районный суд где находится юр.лицо застройщика и в результате получили выплату по исп листу за первые месяцы просрочки (неустойку урезали в два раза примерно).
Но за последние месяцы просрочки я иск не подавала. Есть ли смысл обращаться с иском по просрочке за последне месяцы (сентябрь, август, июль)? Кто-то говорит, что все на усмотрение суда. Могут несмотря на мараторий заставить застройщика платить, а кто-то говорит, что шаснов получить за эти три месяца ничего нет, потому что есть мараторий на взыскание неустоек. Постановление какое-то там. Как вы считаете стоит ли заморачиваться этим или смириться с тем что за последние месяцы никто ничего не выплатит??
Если подать в этот раз не в районный суд по месту нахождения застройщика, а по месту моей регистрации в другом районе Москвы то суд меня не развернет? Мне одна юристка сказала что суд может развернуть и отправить идти в тот районный суд, где нахоится застройщик несмотря на то, что сама я живу и зарегистрирована в другом районе Москвы. Правда это или нет не знаю, но вот хотела вас спросить.
Я хочу подать в другой суд потому что боюсь что в этом же суде (особенно если попадется этот же судья) увидят что я уже выиграла дело и получила деньги за первые месяцы и потому сильно урежут неустойку за последние месяцы ..... сентябрь, август и июль. А если пойти в другой районный суд к другому судье то они не будут знать, что я уже выиграла дело за первые месяцы просрочки. Но судья конечно может спросить почему вы подаете иск не за все месяцы просрочки, а только за последние либо если вдруг юрист застройщика на суд прийдет то он тоже может попросить посильнее урезать мне неустойку раз уж я первое дело выиграла, типа хватит с нее. Только не факт что прийдет. Вон соседи говорят что в половине случаев представитель застройщика вообще в суд не приходил....
В октябре или ноябре планирую принимать квартиру. Застройщик просрочил выдачу ключей на несколько месяцев (ключи должен был он отдать не позднее в декабре прошлого года). Я обращалась с иском в районный суд где находится юр.лицо застройщика и в результате получили выплату по исп листу за первые месяцы просрочки (неустойку урезали в два раза примерно).
Но за последние месяцы просрочки я иск не подавала. Есть ли смысл обращаться с иском по просрочке за последне месяцы (сентябрь, август, июль)? Кто-то говорит, что все на усмотрение суда. Могут несмотря на мараторий заставить застройщика платить, а кто-то говорит, что шаснов получить за эти три месяца ничего нет, потому что есть мараторий на взыскание неустоек. Постановление какое-то там. Как вы считаете стоит ли заморачиваться этим или смириться с тем что за последние месяцы никто ничего не выплатит??
Если подать в этот раз не в районный суд по месту нахождения застройщика, а по месту моей регистрации в другом районе Москвы то суд меня не развернет? Мне одна юристка сказала что суд может развернуть и отправить идти в тот районный суд, где нахоится застройщик несмотря на то, что сама я живу и зарегистрирована в другом районе Москвы. Правда это или нет не знаю, но вот хотела вас спросить.
Я хочу подать в другой суд потому что боюсь что в этом же суде (особенно если попадется этот же судья) увидят что я уже выиграла дело и получила деньги за первые месяцы и потому сильно урежут неустойку за последние месяцы ..... сентябрь, август и июль. А если пойти в другой районный суд к другому судье то они не будут знать, что я уже выиграла дело за первые месяцы просрочки. Но судья конечно может спросить почему вы подаете иск не за все месяцы просрочки, а только за последние либо если вдруг юрист застройщика на суд прийдет то он тоже может попросить посильнее урезать мне неустойку раз уж я первое дело выиграла, типа хватит с нее. Только не факт что прийдет. Вон соседи говорят что в половине случаев представитель застройщика вообще в суд не приходил....
-
Сергей Березка
- Партнер
- Сообщения: 104
- Зарегистрирован: 29 мар 2020, 00:03
- Пол: Мужской
- Благодарил: 8 раз
- Поблагодарили: 141 раз
- Не в сети
Лучший Город Земли,
Добрый вечер!
На основании положений Постановления Пр-ва 423 (в действующей редакции) в период начисления неустойки за просрочку передачи квартиры в предусмотренный ДДУ срок не включается временной период с даты вступления в силу данного постановления (03.04.2020г.) по 01.01.2021г., т.е. неустойки нет (ее нельзя начислить и взыскать с застройщика) за период просрочки с 03.04.2020г. по 01.01.2021г. включительно.
Если, например, застройщик допустил просрочку передачи квартиры в период с 15.12.2019г. по 15.02.2021г., то неустойка начисляется и может быть взыскана только за период с 15.12.2019г. по 02.04.2020г. и за период со 02.01.2021г. по 15.02.2021г.
В Вашем случае, как я понял, застройщик обязан был по ДДУ передать квартиру в декабре 2019г. и до сих пор не передал. Вы предполагаете, что сможете получить квартиру в октябре-ноябре 2020г.
По поданному иску суд вынес хорошее решение (уменьшение неустойки в 2 раза – это гуд). НЕ ясно за какой период суд взыскал неустойку. Если за период, предшествующий 02.04.2020г., то можно еще взыскать за период с дня, следующего после завершения периода, за который суд уже взыскал, до 02.04.2020г. (включительно).
За период с 03.04.2020г. по 01.01.2021г. ни один суд ни при каких обстоятельствах неустойку не взыщет, потому что согласно Постановления 423 неустойка в это время не начисляется.
По ГПК РФ и ЗоЗПП Вы вправе подать иск не только по месту нахождения застройщика, но и по месту своего жительства (определяется пропиской) или временного пребывания (определяется временной регистрацией), а также по месту заключения или исполнения договора.
Поэтому, если Вы подадите второй иск по адресу своего проживания, то никакой суд Вас «не завернет» (такое определение суда будет незаконным), даже если в ДДУ указано, что споры рассматриваются в каком-либо конкретном суде, поскольку соглашение о договорной подсудности нарушает право дольщика как потребителя.
Суду следует предоставить первое решение. Судья прекрасно все поймет, когда увидит, что Вы просите взыскать неустойку не с первого дня просрочки. Если Вы будете скрывать, что за предшествующий период уже взыскана неустойка, судья может «расстроиться» и уменьшить неустойку сильнее, чем, если бы Вы сообщили о том, что за первый период неустойка уже взыскана судом.
Поэтому подавать второй иск целесообразнее в тот суд, где лучше практика по делам такой категории. Из текста Вашего вопроса ясно, что суд по адресу застройщика вынес хорошее решение. Поэтому можно смело подавать иск в тот же суд.
Еще Вы можете мне написать в каком суде состоялось у Вас решение и какой суд по адресу Вашего проживания, а я смогу Вам посоветовать, какой суд выбрать.
С уважением,
Сергей Березка!
sergey_berezka@bk.ru
+7-903-500-33-32
Добрый вечер!
На основании положений Постановления Пр-ва 423 (в действующей редакции) в период начисления неустойки за просрочку передачи квартиры в предусмотренный ДДУ срок не включается временной период с даты вступления в силу данного постановления (03.04.2020г.) по 01.01.2021г., т.е. неустойки нет (ее нельзя начислить и взыскать с застройщика) за период просрочки с 03.04.2020г. по 01.01.2021г. включительно.
Если, например, застройщик допустил просрочку передачи квартиры в период с 15.12.2019г. по 15.02.2021г., то неустойка начисляется и может быть взыскана только за период с 15.12.2019г. по 02.04.2020г. и за период со 02.01.2021г. по 15.02.2021г.
В Вашем случае, как я понял, застройщик обязан был по ДДУ передать квартиру в декабре 2019г. и до сих пор не передал. Вы предполагаете, что сможете получить квартиру в октябре-ноябре 2020г.
По поданному иску суд вынес хорошее решение (уменьшение неустойки в 2 раза – это гуд). НЕ ясно за какой период суд взыскал неустойку. Если за период, предшествующий 02.04.2020г., то можно еще взыскать за период с дня, следующего после завершения периода, за который суд уже взыскал, до 02.04.2020г. (включительно).
За период с 03.04.2020г. по 01.01.2021г. ни один суд ни при каких обстоятельствах неустойку не взыщет, потому что согласно Постановления 423 неустойка в это время не начисляется.
По ГПК РФ и ЗоЗПП Вы вправе подать иск не только по месту нахождения застройщика, но и по месту своего жительства (определяется пропиской) или временного пребывания (определяется временной регистрацией), а также по месту заключения или исполнения договора.
Поэтому, если Вы подадите второй иск по адресу своего проживания, то никакой суд Вас «не завернет» (такое определение суда будет незаконным), даже если в ДДУ указано, что споры рассматриваются в каком-либо конкретном суде, поскольку соглашение о договорной подсудности нарушает право дольщика как потребителя.
Суду следует предоставить первое решение. Судья прекрасно все поймет, когда увидит, что Вы просите взыскать неустойку не с первого дня просрочки. Если Вы будете скрывать, что за предшествующий период уже взыскана неустойка, судья может «расстроиться» и уменьшить неустойку сильнее, чем, если бы Вы сообщили о том, что за первый период неустойка уже взыскана судом.
Поэтому подавать второй иск целесообразнее в тот суд, где лучше практика по делам такой категории. Из текста Вашего вопроса ясно, что суд по адресу застройщика вынес хорошее решение. Поэтому можно смело подавать иск в тот же суд.
Еще Вы можете мне написать в каком суде состоялось у Вас решение и какой суд по адресу Вашего проживания, а я смогу Вам посоветовать, какой суд выбрать.
С уважением,
Сергей Березка!
sergey_berezka@bk.ru
+7-903-500-33-32
- За это сообщение автора поблагодарили 2 человека:
- Postelmoda • Лучший Город Земли
-
Лучший Город Земли
- новичок
- Сообщения: 8
- Зарегистрирован: 19 сен 2020, 08:44
- Пол: Женский
- Благодарила: 3 раза
- Поблагодарили: 1 раз
- Не в сети
Сергей, спасибо!! Я даже не ожидала столь развернутого ответа Вы на все ответили очень профессионально. Спасибо большое! )))
Из написанного я поняла следующее. Вторую партию неустойки мне уже не получить. Придется с этим смириться ((
Вы спрашивали про районы. Отвечаю... Судились в хорошевском суде, а регистрация у меня в раменках. Выбор между хорошевском судом и никулинским.
Сергей, как Вы считаете стоит ли судиться по итогам строительной экспертизы которая насчитатала дефектов на 228.000 рублей? Как сильно суд урежет эту сумму? Наверное застройщик наймет своих экспертов, чтобы сбить цену? Если суд наймет своих экспертов, то мне придется оплачивать судебной экспертизу вкупе с застройщиком за свой счет?
Можно ли расчитывать на штраф 50% в случае с иском по дефектам в квартире как в случае с неустойками??
Из написанного я поняла следующее. Вторую партию неустойки мне уже не получить. Придется с этим смириться ((
Вы спрашивали про районы. Отвечаю... Судились в хорошевском суде, а регистрация у меня в раменках. Выбор между хорошевском судом и никулинским.
Сергей, как Вы считаете стоит ли судиться по итогам строительной экспертизы которая насчитатала дефектов на 228.000 рублей? Как сильно суд урежет эту сумму? Наверное застройщик наймет своих экспертов, чтобы сбить цену? Если суд наймет своих экспертов, то мне придется оплачивать судебной экспертизу вкупе с застройщиком за свой счет?
Можно ли расчитывать на штраф 50% в случае с иском по дефектам в квартире как в случае с неустойками??
-
Сергей Березка
- Партнер
- Сообщения: 104
- Зарегистрирован: 29 мар 2020, 00:03
- Пол: Мужской
- Благодарил: 8 раз
- Поблагодарили: 141 раз
- Не в сети
Лучший Город Земли,
Добрый вечер!
Начну отвечать с конца.
Я рекомендую Вам требовать с застройщика стоимость устранения выявленных недостатков. Тем более, что можно взыскать не только сумму убытков, но и неустойку в размере 1% в день от этой суммы, но не более стоимости устранения недостатков (суд, естественно уменьшит ее, если представитель застройщика не забудет заявить об этом) и штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя.
Теперь по порядку.
Согласно ст. 7 ФЗ-214, если квартира построена с отступлениями от условий ДДУ и (или) обязательных требований (ГОСТов, СНиПов и пр.), приведшими к ухудшению качества такого объекта, дольщик вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В той же статье (часть 6) указано, что дольщик вправе предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов). Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в определенный срок. В случае отказа застройщика либо в случае неудовлетворения требований в определенный срок дольщик вправе предъявить иск в суд.
И еще в этой же статье указано, что за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает за каждый день просрочки неустойку в размере, определяемом п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей.
В вашем случае неустойка будет рассчитываться от стоимости расходов, необходимых для устранения таких недостатков.
С учетом изложенного, я рекомендую после получения квартиры по акту приема-передачи направить застройщику претензию с требованием устранения выявленных дефектов в разумный срок (1 месяц точно будет таковым), если в Вашем ДДУ не указан конкретный срок устранения застройщиком недостатков.
Скорее всего, застройщик ничего не сделает.
После истечения определенного срока необходимо будет направить застройщику претензию о выплате Вам денежных средств в сумме, необходимой для устранения всех выявленных недостатков (дефектов), и неустойки за нарушение срока устранения недостатков.
И уже после этого (если застройщик не исправит все недостатки) можно подавать иск в суд.
А вот судебный процесс будет с огромной долей вероятности достаточно долгим. Застройщик, скорее всего, заявит ходатайство о проведении судебной экспертизы, чтобы опровергнуть наличие недостатков в квартире и (или) уменьшить требуемую Вами сумму. Такие процессы в первой инстанции длятся, как правило, не менее полугода. Всего с момента направления первой претензии до вступления решения в законную силу (с учетом рассмотрения жалобы в апелляционном суде, а жалоба будет непременно) пройдет примерно 9-12 месяцев. В идеале, до этого момента нельзя делать ремонт, ну, хотя бы, до осмотра квартиры судебным экспертом.
Можно нанять какую-либо строительную фирму, которая устранит недостатки, после чего потребовать от застройщика возмещения Ваших фактических расходов, неустойки и штрафа.
Но в таком случае суды будут больше тупить, потому что судебную экспертизу можно будет провести только по документам. Да и заработаете Вы меньше, потому что устранение недостатков строительства вряд ли увеличит общую стоимость ремонта.
Итак, самый главный минус предложенного мною варианта – длительность всей процедуры и невозможность довольно продолжительное время производить ремонтные работы.
Если решите мой совет воплощать в жизнь, то обязательно доверьте эту задачу квалифицированному юристу. Потому что в этой процедуре есть много нюансов.
Исследование (досудебную экспертизу) можно проводить только после получения квартиры по акту приема-передачи. В противном случае, застройщик скажет, что по передал Вам квартиру с устраненными недостатками.
По этим причинам, имеющаяся у Вас экспертиза не имеет доказательственного значения, потому что проведена до принятия квартиры по акту приема-передачи.
Если застройщик после первой претензии устранит часть недостатков, то придется еще раз приглашать специалиста для проведения досудебной экспертизы.
Об осмотре квартиры экспертом нужно заблаговременно уведомлять застройщика, чтобы его представитель мог иметь возможность присутствовать на осмотре.
Я уже не говорю о том, что вcе претензии в адрес застройщика должны быть грамотно составлены.
Насчет выбора суда.
Удивлен, что Хорошевский суд вынес хорошее решение о взыскании неустойки. Я стараюсь избегать этот суд, потому что ранее судьи этого храма правосудия не отличались любовью к дольщикам. Неустойку могли снизить в 6-8 раз.
Я бы пошел однозначно в Никулинский суд. Этот суд входит в число немногих судов Москвы, где можно добиться отличного решения по делам такой категории.
По поводу оплаты проведения судебных экспертиз.
Та сторона, которая заявляет соответствующее ходатайство и оплачивает проведение судебной экспертизы.
С Вас могут взыскать стоимость проведения судебной экспертизы (если застройщик ходатайствовал о проведении экспертизы) только, если суд откажет Вам полностью в удовлетворении исковых требований. Для этого застройщик после вступления решения суда в законную силу должен обратиться в течение 3 месяцев (не позже) с соответствующим заявлением в тот же суд.
Если суд удовлетворит иск в части (взыщет меньше, чем будет указано в иске), то застройщик после вступления решения в силу также может попробовать с Вас взыскать стоимость судебных расходов обратно пропорционально удовлетворенным требованиям, но шансов у застройщика немного, потому что суды не часто при таких обстоятельствах взыскивают с истцов часть судебных расходов ответчика.
С уважением,
Сергей Березка!
sergey_berezka@bk.ru
+7-903-500-33-32
Добрый вечер!
Начну отвечать с конца.
Я рекомендую Вам требовать с застройщика стоимость устранения выявленных недостатков. Тем более, что можно взыскать не только сумму убытков, но и неустойку в размере 1% в день от этой суммы, но не более стоимости устранения недостатков (суд, естественно уменьшит ее, если представитель застройщика не забудет заявить об этом) и штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя.
Теперь по порядку.
Согласно ст. 7 ФЗ-214, если квартира построена с отступлениями от условий ДДУ и (или) обязательных требований (ГОСТов, СНиПов и пр.), приведшими к ухудшению качества такого объекта, дольщик вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В той же статье (часть 6) указано, что дольщик вправе предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов). Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в определенный срок. В случае отказа застройщика либо в случае неудовлетворения требований в определенный срок дольщик вправе предъявить иск в суд.
И еще в этой же статье указано, что за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает за каждый день просрочки неустойку в размере, определяемом п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей.
В вашем случае неустойка будет рассчитываться от стоимости расходов, необходимых для устранения таких недостатков.
С учетом изложенного, я рекомендую после получения квартиры по акту приема-передачи направить застройщику претензию с требованием устранения выявленных дефектов в разумный срок (1 месяц точно будет таковым), если в Вашем ДДУ не указан конкретный срок устранения застройщиком недостатков.
Скорее всего, застройщик ничего не сделает.
После истечения определенного срока необходимо будет направить застройщику претензию о выплате Вам денежных средств в сумме, необходимой для устранения всех выявленных недостатков (дефектов), и неустойки за нарушение срока устранения недостатков.
И уже после этого (если застройщик не исправит все недостатки) можно подавать иск в суд.
А вот судебный процесс будет с огромной долей вероятности достаточно долгим. Застройщик, скорее всего, заявит ходатайство о проведении судебной экспертизы, чтобы опровергнуть наличие недостатков в квартире и (или) уменьшить требуемую Вами сумму. Такие процессы в первой инстанции длятся, как правило, не менее полугода. Всего с момента направления первой претензии до вступления решения в законную силу (с учетом рассмотрения жалобы в апелляционном суде, а жалоба будет непременно) пройдет примерно 9-12 месяцев. В идеале, до этого момента нельзя делать ремонт, ну, хотя бы, до осмотра квартиры судебным экспертом.
Можно нанять какую-либо строительную фирму, которая устранит недостатки, после чего потребовать от застройщика возмещения Ваших фактических расходов, неустойки и штрафа.
Но в таком случае суды будут больше тупить, потому что судебную экспертизу можно будет провести только по документам. Да и заработаете Вы меньше, потому что устранение недостатков строительства вряд ли увеличит общую стоимость ремонта.
Итак, самый главный минус предложенного мною варианта – длительность всей процедуры и невозможность довольно продолжительное время производить ремонтные работы.
Если решите мой совет воплощать в жизнь, то обязательно доверьте эту задачу квалифицированному юристу. Потому что в этой процедуре есть много нюансов.
Исследование (досудебную экспертизу) можно проводить только после получения квартиры по акту приема-передачи. В противном случае, застройщик скажет, что по передал Вам квартиру с устраненными недостатками.
По этим причинам, имеющаяся у Вас экспертиза не имеет доказательственного значения, потому что проведена до принятия квартиры по акту приема-передачи.
Если застройщик после первой претензии устранит часть недостатков, то придется еще раз приглашать специалиста для проведения досудебной экспертизы.
Об осмотре квартиры экспертом нужно заблаговременно уведомлять застройщика, чтобы его представитель мог иметь возможность присутствовать на осмотре.
Я уже не говорю о том, что вcе претензии в адрес застройщика должны быть грамотно составлены.
Насчет выбора суда.
Удивлен, что Хорошевский суд вынес хорошее решение о взыскании неустойки. Я стараюсь избегать этот суд, потому что ранее судьи этого храма правосудия не отличались любовью к дольщикам. Неустойку могли снизить в 6-8 раз.
Я бы пошел однозначно в Никулинский суд. Этот суд входит в число немногих судов Москвы, где можно добиться отличного решения по делам такой категории.
По поводу оплаты проведения судебных экспертиз.
Та сторона, которая заявляет соответствующее ходатайство и оплачивает проведение судебной экспертизы.
С Вас могут взыскать стоимость проведения судебной экспертизы (если застройщик ходатайствовал о проведении экспертизы) только, если суд откажет Вам полностью в удовлетворении исковых требований. Для этого застройщик после вступления решения суда в законную силу должен обратиться в течение 3 месяцев (не позже) с соответствующим заявлением в тот же суд.
Если суд удовлетворит иск в части (взыщет меньше, чем будет указано в иске), то застройщик после вступления решения в силу также может попробовать с Вас взыскать стоимость судебных расходов обратно пропорционально удовлетворенным требованиям, но шансов у застройщика немного, потому что суды не часто при таких обстоятельствах взыскивают с истцов часть судебных расходов ответчика.
С уважением,
Сергей Березка!
sergey_berezka@bk.ru
+7-903-500-33-32
- За это сообщение автора поблагодарил 1 человек:
- Лучший Город Земли
-
Лучший Город Земли
- новичок
- Сообщения: 8
- Зарегистрирован: 19 сен 2020, 08:44
- Пол: Женский
- Благодарила: 3 раза
- Поблагодарили: 1 раз
- Не в сети
Сергей, огромное спасибо!!
Вы знаете что меня беспокоит? Я пока до конца не пойму финансовую целесообразность всего мероприятия. Если экспертная оганизация насчитает мне недостатков на 150.000 рублей например, то на какую сумму можно рассчитывать в иске? С учетом штрафа и 1% за просрочку?
Могли бы Вы посоветовать экспертную организацию которая сделает судебную экспертизу? Я общалась с некоторыми, уже устала.... Не могу выбрать... Их слова расходятся друг с другом. Например одни говорят что после нашей экпертизы можно начинать ремонт потому что мы сделаем фотофиксацию дефектов. Другие говорят что лучше не начинать ремонт пока суд не проведет свою экспертизу. Не понятно какой организации можно доверять и отчет какой организации суд примет в суде, но при этом чтобы и не переплачивать за имя. Мне рассказывали случаи когда в отчетах были ошибки и суд такие экспертизы заворачивал в трубочку.
Есть у Вас такие фирмы по отчетам которых Вы успешно судились? Если это будет расценено как реклама здесь то можете в личку кинуть контакты?
Боюсь как бы застройщик не начала имитировать готовность исправить и писать или звонить и говорить "что дайте ключи от квартиры, все исправим завтра", а по факту либо ничего не исправит либо исправят по мелочи да еще напортачит где! В одной фирме занимающейся строй экспертизами мне сказали что если затройщик хоть одну вещь исправит то вам надо будет снова оплатить нам услуги экспертизы и снова провести строительную экспертизу.... Двойные траты на экспертизу получаются ((((
Сергей, сколько стоят Ваши услуги по иску, досудебного регулированию, суду первой инстанции, суду второй инстанции? Есть ли у Вас какая-то фирма? Какой-нибудь сайт? Надо ли делать на Вас доверенность? На какой срок и какого формата? Можно ли в ходе судебного дела мне сменить регистрацию по паспорту? Прописаться в другой квартире?
Вы знаете что меня беспокоит? Я пока до конца не пойму финансовую целесообразность всего мероприятия. Если экспертная оганизация насчитает мне недостатков на 150.000 рублей например, то на какую сумму можно рассчитывать в иске? С учетом штрафа и 1% за просрочку?
Могли бы Вы посоветовать экспертную организацию которая сделает судебную экспертизу? Я общалась с некоторыми, уже устала.... Не могу выбрать... Их слова расходятся друг с другом. Например одни говорят что после нашей экпертизы можно начинать ремонт потому что мы сделаем фотофиксацию дефектов. Другие говорят что лучше не начинать ремонт пока суд не проведет свою экспертизу. Не понятно какой организации можно доверять и отчет какой организации суд примет в суде, но при этом чтобы и не переплачивать за имя. Мне рассказывали случаи когда в отчетах были ошибки и суд такие экспертизы заворачивал в трубочку.
Есть у Вас такие фирмы по отчетам которых Вы успешно судились? Если это будет расценено как реклама здесь то можете в личку кинуть контакты?
Сергей с какого числа можно считать этот 1%? Только по прошествии одного месяца когда застройщик не отреагирует на просьбу устранить недостатки добровольно на основании проведенной экспертизы? Пытаюсь оценить сколько этот 1% может дать в общей сумме иска.Сергей Березка писал(а) 21 сен 2020, 01:16Лучший Город Земли,
Я рекомендую Вам требовать с застройщика стоимость устранения выявленных недостатков. Тем более, что можно взыскать не только сумму убытков, но и неустойку в размере 1% в день от этой суммы, но не более стоимости устранения недостатков (суд, естественно уменьшит ее, если представитель застройщика не забудет заявить об этом) и штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя.
Мне бы не хотелось чтобы застройщик вообще что-то исправлял потому что его подрячики имеют низкую квалификацию. Соседям исправили одно, а в другом месте сломали. У меня есть проверенная бригада, делала с ними ремонт двух других квартир.... Они исправят точно лучше.Сергей Березка писал(а) 21 сен 2020, 01:16Лучший Город Земли,
Скорее всего, застройщик ничего не сделает.
Боюсь как бы застройщик не начала имитировать готовность исправить и писать или звонить и говорить "что дайте ключи от квартиры, все исправим завтра", а по факту либо ничего не исправит либо исправят по мелочи да еще напортачит где! В одной фирме занимающейся строй экспертизами мне сказали что если затройщик хоть одну вещь исправит то вам надо будет снова оплатить нам услуги экспертизы и снова провести строительную экспертизу.... Двойные траты на экспертизу получаются ((((
Сергей, сколько стоят Ваши услуги по иску, досудебного регулированию, суду первой инстанции, суду второй инстанции? Есть ли у Вас какая-то фирма? Какой-нибудь сайт? Надо ли делать на Вас доверенность? На какой срок и какого формата? Можно ли в ходе судебного дела мне сменить регистрацию по паспорту? Прописаться в другой квартире?
-
Dim333
- новичок
- Сообщения: 47
- Зарегистрирован: 03 июл 2016, 21:30
- Пол: Мужской
- Благодарил: 19 раз
- Поблагодарили: 15 раз
- Не в сети
Добрый день! Сегогдня в новостях увидел вот это:Сергей Березка писал(а) 20 июн 2020, 15:45Отвечу с конца. Это все из-за коронавирусного законотворчества и принятия актов Правительством страны на эту тему. На основании Поставления Правительства № 428, которое вступило в силу 06.04.2020 и будет действовать 6 мес , т.е. до 06.10.2020г. (если ничего не изменят), предоставлен мораторий на период действия постановления на возбуждение дел о банкротстве в отношении определенных лиц, включенные во всякие перечни и в соответствии с ОКВЭДом.
Вот ссылка на постановление https://www.consultant.ru/cons/cgi/onlin ... cy0mzv65dr
Согласно подп. 4 п. 3 ст. 9.1 Закона о банкротстве приостанавливается исполнительное производство в отношении должников, на которых распространяется мораторий, по имущественным взысканиям по требованиям, возникшим до введения моратория. Значит в период действия моратория, т.е. до 06.10. нельзя получить взыскание по испол листу с должника, включенного в волшебный перечень. Узнать, попал ли застрой в этот перечень можно здесь https://service.nalog.ru/covid/
"Правительство приняло решение продлить еще на три месяца мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов. Он будет действовать до начала января. Право на мораторий получат организации и индивидуальные предприниматели, включенные в перечень наиболее пострадавших отраслей".
Застройщиков в списке пострадавших отраслей не вижу. Начнёт ли А101, наконец, с 6 октября выплаты по судебным долгам (за неустойку)?
Здравствуйте! Помогите, пожалуйста, с проблемой: купили у застройщика квартиру по ПДКП (дом уже был введен в эксплуатацию). После обмеров БТИ квартира стала меньше на 2.5 метра. Но застройщик в возврате денег отказывает, потому что в договоре не прописано ничего про возврат. Должны ли вернуть деньги? По ДДУ полно информации, а по ПДКП нет ничего... Стоит ли обращаться в суд?