Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

[Andrey_S]

Подскажите, забронировали в начале марта квартиру, оплатили 1 процент от стоимости за бронь. Срок бронирования давно прошёл из за самоизоляции никаких сдвигов в подписании дду не происходит. Сейчас для нас уже не актуальна эта квартира , хочу забрать деньги, но застройщик сказал отдаст только в случае , если нам откажут в ипотеке и мы документально им это подтвердим . Вопрос : если услугу по договору они оказали , но срок его истёк , а мы так и не вышли на подписания дду - это не является основанием возврата денег?
Действительно банки могут дать справку , что кредит не одобрен ?

[Seregin]

Нужен совет. В марте 2019 Оформлен дду с отсрочкой платежа до 20.12.2019, первый взнос ( 70%) оплачен вовремя. Взнос оставшийся до 20.12 не могу внести застрою( Кортрос ). Написал заявление в свободной форме на имя генерального с просьбой продлить . Если откажут, то Можно ли послать какое то официальное прошение о продлении срока предоставления отсрочки ?

Привет! Оплатил в срок сумму 5.5 млн р, на остаток заключили и зарегили ДС с оплатой 1.8 млн без пеней до 20.06.2020. Понимаю что застрял в тае, нет вылетов. Прилететь и оплатить не могу. Имею ли право с уже заключённым ДС на отсрочку 2 мес? Или уже финал и расторжение после 20.06?

Отправлено спустя 31 минуту 27 секунд:
Общая сумма задолженности была 7.3 млн, к 20.12.19, а стоимость недвижимости 19 млн. 11 с чем то оплатил как первый взнос сразу. Т.е остаток сейчас ~ 10% от общей цены договора

[Winner]

Подскажите, забронировали в начале марта квартиру, оплатили 1 процент от стоимости за бронь. Срок бронирования давно прошёл из за самоизоляции никаких сдвигов в подписании дду не происходит. Сейчас для нас уже не актуальна эта квартира , хочу забрать деньги, но застройщик сказал отдаст только в случае , если нам откажут в ипотеке и мы документально им это подтвердим . Вопрос : если услугу по договору они оказали , но срок его истёк , а мы так и не вышли на подписания дду - это не является основанием возврата денег?
Действительно банки могут дать справку , что кредит не одобрен ?

Надо подробно смотреть, что именно включено в "услугу" (иногда 90% цены пишут а-ля информ услуги), и контора будет утверждать что типа оказали их

[Winner]

Отправлено спустя 3 минуты 56 секунд:

Привет! Оплатил в срок сумму 5.5 млн р, на остаток заключили и зарегили ДС с оплатой 1.8 млн без пеней до 20.06.2020. Понимаю что застрял в тае, нет вылетов. Прилететь и оплатить не могу. Имею ли право с уже заключённым ДС на отсрочку 2 мес? Или уже финал и расторжение после 20.06?

Отправлено спустя 31 минуту 27 секунд:
Общая сумма задолженности была 7.3 млн, к 20.12.19, а стоимость недвижимости 19 млн. 11 с чем то оплатил как первый взнос сразу. Т.е остаток сейчас ~ 10% от общей цены договора

Последние поправки больше защищают застройщиков. Но форс мажор в Договоре наверняка прописан? А это в чистом виде обстоятельство непреодолимой силы, на которое сторона не может повлиять.
Из Тая вроде первый самолёт сегодня прилетел, там как-то по списку по очереди "возвращают" в Россию?

[Seregin]

Понимаю что застрял в тае, нет вылетов. Прилететь и оплатить не могу.

дык оплати через инет-банк
зы 214-фз никаких "отсрочек" не дает, вот что там про 2мес сказано:

Статья 5. Цена договора

4. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

5. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

https://www.consultant.ru/document/cons_ ... 437796b57/

а потом еще месяц на расторжение, это сам найдешь)

[Winner]

дык оплати через инет-банк
зы 214-фз никаких "отсрочек" не дает, вот что там про 2мес сказано:

Это да, так без обстоятельств непреодолимой силы.... Понятно, что если застрой не захочет идти навстречу, их еще доказывать придется, и возможно в суде...
У нас что плохо, официально ЧС так и не было, и неясно какая практика будет.
PS через инет-банк не вариант как поняла

[Белый Шум]

Привет! Оплатил в срок сумму 5.5 млн р, на остаток заключили и зарегили ДС с оплатой 1.8 млн без пеней до 20.06.2020. Понимаю что застрял в тае, нет вылетов. Прилететь и оплатить не могу. Имею ли право с уже заключённым ДС на отсрочку 2 мес? Или уже финал и расторжение после 20.06?

Отправлено спустя 31 минуту 27 секунд:
Общая сумма задолженности была 7.3 млн, к 20.12.19, а стоимость недвижимости 19 млн. 11 с чем то оплатил как первый взнос сразу. Т.е остаток сейчас ~ 10% от общей цены договора

Я так понимаю, что , если реальная возможность отсутствовала (нет инет-банка, есть максимальная сумма ограничения на перевод по инет-банку), то можно попробовать. Но надо подкрепить это какими-то существенными доводами/документами. 1) Указать на отсутствие перелетов и возможности купить билет на "вывозной" рейс; 2) запросить в банках, где у Вас депозиты, справки, в которых было бы прописано, что у Вас нет инет-банка и/или есть максимальная сумма ограничения.
В противном случае, застройщик вряд ли пойдет навстречу, так как может решить, что человек просто хочет подзаработать на размещенных депозитах за счет застройщика. ИМХО

[jktxrf]

Действительно банки могут дать справку , что кредит не одобрен ?

Подтверждаю. Банки дают такую справку.

[Seregin]

Я так понимаю, что , если реальная возможность отсутствовала (нет инет-банка, есть максимальная сумма ограничения на перевод по инет-банку), то можно попробовать. Но надо подкрепить это какими-то существенными доводами/документами. 1) Указать на отсутствие перелетов и возможности купить билет на "вывозной" рейс; 2) запросить в банках, где у Вас депозиты, справки, в которых было бы прописано, что у Вас нет инет-банка и/или есть максимальная сумма ограничения.
В противном случае, застройщик вряд ли пойдет навстречу, так как может решить, что человек просто хочет подзаработать на размещенных депозитах за счет застройщика. ИМХО

Спасибо за мнение! В банках не лежит ничего. Деньги в другом месте. До которого тоже добраться сейчас не могу. Естественно Я не планировал зависнут до августа в райских тропиках) ну по ходу тоже 2 мес есть после 20 июня судя по мнению знатоков !

[Bethlehem]

Уважаемые участники форума, возможно, данный вопрос стоит задать в другой ветке, но попробую здесь, т.к не нашел более подходящей ветки.

Если это неподходящая ветка, то перенесите, пожалуйста.

Когда застройщик уведомит меня о необходимости прийти на приемку (а это время, вероятно, не за горами), то какова правильная стратегия?

Планирую поступить примерно так:

1. Прийти на приемку с предварительно нанятым экспертом. Если я правильно понимаю, то:
а) Данный эксперт (или фирма, где он работает?) должна иметь участие в СРО.
б) Данный эксперт (или его коллеги-юристы в фирме, где он работает?) должен иметь сертификат судебного эксперта.

Далее возможны два сценария.

2. Если эксперт обнаружит ТОЛЬКО несущественные недостатки:
2.1. Отказаться подписывать АПП с просьбой устранить недостатки. После чего в течение 45 дней застройщик исправит недостатки (если захочет, т.к. закон, как я понимаю, его в этом не обязывает) и повторно пригласит меня на приемку.
2.2. Если через 45 дней я с экспертом снова прийду на приемку и увижу, что ничего не исправлено, то у меня не будет иного выбора, как подписать АПП, т.к. в противном случае высока вероятность, что застройщик подпишет АПП в одностороннем порядке через 15 дней (т.е. спустя два месяца с момента первой попытки приемки).
2.3. Далее после подписания АПП и устранения недостатков в квартире за свой счет подать в суд на застройщика с просьбой компенсировать устранение несущественных недостатков, описанных экспертом, пришедшим со мной на приемку.

3. Если эксперт обнаружит несущественные недостатки + существенные недостатки:
3.1. Отказаться подписывать АПП с просьбой устранить недостатки. После чего в течение 45 дней застройщик исправит недостатки (если захочет, т.к. ему спешить некуда, нейстойка не капает в связи с постановлением № 424 от 2 апреля 2020 г.) и повторно пригласит меня на приемку.
3.2. Если через 45 дней будут исправлены только существенные недостатки, но не будут исправлены несущественные недостатки, то см. п.2.2. и п.2.3. выше.
3.3. Если через 45 дней будут исправлены только несущественные недостатки, но не будут исправлены существенные недостатки, то возникает вопрос, что делать. Снова не подписывать АПП и снова просить устранить существенные недостатки? Либо таки попробовать устранить существенные недостатки за свой счет, а потом попытаться взыскать затраты с застройщика через суд? Устранение существенных недостаткой за свой счет несет в себе огромные затраты, если вообще самостоятельно их возможно исправить.
3.4. Если через 45 дней не будут исправлены никакие недостатки (не исправлены существенные, не исправленные несущественные), то см. п.3.3. выше.

Отмечу также, что по опыту соседей в нашем корпусе, которым уже начали выдавать ключи, - застройщик принципиально не выдает гарантийные письма. Т.е на них расчитывать не стоит. Также в прошлые годы были сданы другие корпуса, по ним застройщик давал гарантийные письма, нсколько мне известно, но устранение недостатков по данным письмам проходило очень долго и сложно, если вообще происходило, потому целесообразность просить такие письма находится под большим вопросом.

[shveddv]

Планирую поступить примерно так:

1. Прийти на приемку с предварительно нанятым экспертом. Если я правильно понимаю, то:
а) Данный эксперт (или фирма, где он работает?) должна иметь участие в СРО.
б) Данный эксперт (или его коллеги-юристы в фирме, где он работает?) должен иметь сертификат судебного эксперта.

Далее возможны два сценария.

2. Если эксперт обнаружит ТОЛЬКО несущественные недостатки:
2.1. Отказаться подписывать АПП с просьбой устранить недостатки. После чего в течение 45 дней застройщик исправит недостатки (если захочет, т.к. закон, как я понимаю, его в этом не обязывает) и повторно пригласит меня на приемку.
2.2. Если через 45 дней я с экспертом снова прийду на приемку и увижу, что ничего не исправлено, то у меня не будет иного выбора, как подписать АПП, т.к. в противном случае высока вероятность, что застройщик подпишет АПП в одностороннем порядке через 15 дней (т.е. спустя два месяца с момента первой попытки приемки).
2.3. Далее после подписания АПП и устранения недостатков в квартире за свой счет подать в суд на застройщика с просьбой компенсировать устранение несущественных недостатков, описанных экспертом, пришедшим со мной на приемку.

3. Если эксперт обнаружит несущественные недостатки + существенные недостатки:
3.1. Отказаться подписывать АПП с просьбой устранить недостатки. После чего в течение 45 дней застройщик исправит недостатки (если захочет, т.к. ему спешить некуда, нейстойка не капает в связи с постановлением № 424 от 2 апреля 2020 г.) и повторно пригласит меня на приемку.
3.2. Если через 45 дней будут исправлены только существенные недостатки, но не будут исправлены несущественные недостатки, то см. п.2.2. и п.2.3. выше.
3.3. Если через 45 дней будут исправлены только несущественные недостатки, но не будут исправлены существенные недостатки, то возникает вопрос, что делать. Снова не подписывать АПП и снова просить устранить существенные недостатки? Либо таки попробовать устранить существенные недостатки за свой счет, а потом попытаться взыскать затраты с застройщика через суд? Устранение существенных недостаткой за свой счет несет в себе огромные затраты, если вообще самостоятельно их возможно исправить.
3.4. Если через 45 дней не будут исправлены никакие недостатки (не исправлены существенные, не исправленные несущественные), то см. п.3.3. выше.

Отмечу также, что по опыту соседей в нашем корпусе, которым уже начали выдавать ключи, - застройщик принципиально не выдает гарантийные письма. Т.е на них расчитывать не стоит. Также в прошлые годы были сданы другие корпуса, по ним застройщик давал гарантийные письма, нсколько мне известно, но устранение недостатков по данным письмам проходило очень долго и сложно, если вообще происходило, потому целесообразность просить такие письма находится под большим вопросом.

Стратегия проста - придти в светлое время суток на приемку с человеком, разбирающимся в вопросах строительства и приемки, не подписывать АПП с существенными недостатками (крыша, косые стены, неоткрывающиеся окна, не работает вентиляция, нет воды, отсутствуют перегородки, батареи и т. п. которые есть в СНИПАХ), по результатам составляете акт осмотра квартиры, в которых указываете на все недочеты (существенные и несущественные) и подписываете совместно с застройщиком. Квартиру с существенными недочетами можно принимать до момента их устранения, 45 суток не причем. Документы подписываете Вы сами, с кем Вы ходите - Ваше личное дело. Все недочеты надо документировать и фотографировать.

[Bethlehem]

Стратегия проста - придти в светлое время суток на приемку с человеком, разбирающимся в вопросах строительства и приемки, не подписывать АПП с существенными недостатками (крыша, косые стены, неоткрывающиеся окна, не работает вентиляция, нет воды, отсутствуют перегородки, батареи и т. п. которые есть в СНИПАХ), по результатам составляете акт осмотра квартиры, в которых указываете на все недочеты (существенные и несущественные) и подписываете совместно с застройщиком. Квартиру с существенными недочетами можно принимать до момента их устранения, 45 суток не причем. Документы подписываете Вы сами, с кем Вы ходите - Ваше личное дело. Все недочеты надо документировать и фотографировать.

Спасибо. Да, мы будем нанимать экспертов для приемки. Видимо, это должны быть судебные эксперты, чтобы потом можно было подать заявление в суд с указанием описанных недостатков.

Вы пишите, что квартиру с существенными недочетами можно принимать до момента устранения, не дожидаясь 45 дней. А есть ли в этом смысл (кроме варианта, когда срочно нужно прописаться в данной квартире)? Если это существенные недостатки, то делать ремонт и жить в такой квартире будет крайне затруднительно, если вообще возможно.

Но самое главное, что застройщик запрещает всем дольщикам (а некоторые уже ходили на приемку) вписывать какие-либо недостатки в АПП. У застройщика подход - либо подписывайте АПП без указания недочетов, либо ничего не подписывайте и вообще до свидания. Известно, что ЛСР в Москве и в прошлые годы не выделялся клиентоориентированностью, когда речь заходила о признании недостатков и их устранении, то после 424 постановления Мишустина они чувствуют себя совсем безнаказанными. Все деньги за квартиру дольщик уже оплатил, а пени все равно не начисляется. Мотивации исправлять существенные и тем более несущественные недостатки у застройщика нет. Разве что коммунальные платежи, но для таких случаев ЛСР практикует односторонний АПП.

Также ЛСР вписал в АПП фразу о том, что дольщик не имеет претензий к сроку передачи объекта (при том, что просрочка передачи ключей идет на более, чем 6 месяцев). Опять же, либо дольщик подписывает АПП с этой формулировкой, либо никак не подписывает.

[natt]

Стратегия проста - придти в светлое время суток на приемку с человеком, разбирающимся в вопросах строительства и приемки, не подписывать АПП с существенными недостатками (крыша, косые стены, неоткрывающиеся окна, не работает вентиляция, нет воды, отсутствуют перегородки, батареи и т. п. которые есть в СНИПАХ), по результатам составляете акт осмотра квартиры, в которых указываете на все недочеты (существенные и несущественные) и подписываете совместно с застройщиком. Квартиру с существенными недочетами можно принимать до момента их устранения, 45 суток не причем. Документы подписываете Вы сами, с кем Вы ходите - Ваше личное дело. Все недочеты надо документировать и фотографировать.

Вы можете прийти со специалистом по ремонтам (рабочий допустим) - если хотите понять что нарушено технически. Именно с экспертом есть смысл приходить, если только хотите от него после осмотра (при недостатках) получить заключение специалиста (которое подадите в суд вместе с иском в случае существенных недостатков - те недостатков согласно ДДУ, СНИПам). Судебный эксперт - это эксперт, которого назначает суд при проведении экспертизы, при этом эксперт, который составил Вам досудебное заключение - не может быть экспертом по судебной экспертизе.
Если акт с недостатками не принимают - берите с собой свидетеля, фотографируйте все, акт без недостатков не подписывайте, а вручите официальное письмо с описанием недостатков застройщику - в офисе с отметкой о получении на Вашем экземпляре, либо отправьте почтой.

[Baton]

Вопрос знатокам. Зачем застрой включает в дду такой пункт? Такой пункт реально запрещает сдачу будущего объекта недвижимости в аренду? Сдача в аренду же тоже является предпринимательской деятельностью...

"Участник долевого строительства настоящим гарантирует, что Объект долевого строительства и/или права на Объект долевого строительства приобретаются Участником долевого строительства исключительно в целях личного, домашнего и/или семейного использования, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности."

[mmk]

Добрый день. Менеджер застройщика накосячил с реквизитами сторон в ДДУ . На что ему по присланному проекту ДДУ было прямо указано, но видимо так и не скорректировано, зато ДДУ запущен в работу. Я же могу настаивать на переоформлении ДДУ заново и актуальной датой (к слову цены и условия не поменялись)? В моем понимании док с кривыми реквизитами нонсенс