ЖК Достижение, Академика Королева, вл. 21, Sminex

[Tubex]

не знаю как считали с переселенцами или без. У некоторых домов и дворов толком нет, а у других это один двор на несколько домов все-таки. И они вечно пустые. Я бы предпочла один большой заявленный Смайнексом двор. Всем хватит. Все-таки тут 2.4 га участок.

И они вечно пустые.

Про пустоту согласен, как раз сейчас сидел об этом думал. Но то что двор будет супер большим не уверен). Меня еще смущает озвученная куча все бесплатного, т.е. включенного скорее всего в квартплату) А я почитал у них стоимость метра в других проектах от 130-200 рублей за метр (без бесплатного спортзала) Вообще предложение для меня прям совсем по кромке. Может с выходом дополнительной информации станет что-то понятнее.

Здесь у корпуса где большие квартиры все нормально с количеством на этаже.

Первый подъезд конечно неплохой, но опять же близость к дороге, которая после постройки рокады не понятно во что превратиться. И вот я прям вижу как вечером 900 машин с 6-7 вечера должны попасть на паркинг))

У меня, знаете, тоже бизнес-класс не очень сочетается с 11 квартирами, но в бизнес-башнях БС2 по 8 квартир на 3 лифта с 1000+ квартир в трех корпусах окна в окна. И ничего, раскупили быстро. А по начинке там вообще ноль. Открытые дворы. И дома отделаны дешевыми фиброцементными панелями, пусть и по японскому дизайну. Бизнес-класс)

В бод сад ездил когда они только начинали продавать если не ошибаюсь двушку можно было взять до 8 млн.. Но так и не решился из-за того что проект очень сомнительный, там совсем не уютно). Сейчас там ценник с потолка, и еще скоро будет СВХ.

Отправлено спустя 4 минуты 59 секунд:

Вырезка из карты:

Сложно оценить насколько это трафик в районе дома увеличит, но что увеличит - несомненно.

Согласен полностью, не факт что прям сильно увеличится, но рост будет это точно. Мне честно говоря не понятно куда дальше этот трафик собираются девать. С утра я так понимаю в сторону Шереметьевской и так стоит? А если ак. Королева переделают в магистрать, то район мне кажется потеряет свою изюминку, близко до центра и относительно тихо и спокойно. В общем все риски не просчитать))

[Midnight Zorro]

Торцевая 4ка 116 кв.м. (1 секция) в бетоне на 7 этаже - 27,98 миллиона -> 241к за метр.
Совершенно негуманно.
И это "предпродажа" и "лучшие условия".

[Tubex]

Торцевая 4ка 116 кв.м. (1 секция) в бетоне на 7 этаже - 27,98 миллиона -> 241к за метр.
Совершенно негуманно.
И это "предпродажа" и "лучшие условия".

Да, ценник огорчает. Правда на некоторых сайтах уже пишут что срок сдачи 2 квартал 2022 года. Правда я в это слабо верю.

Отправлено спустя 6 минут 43 секунды:

в бетоне

Стала появляться информация что White Box, но тоже не верю, думаю только часть квартир

[Милославская]

Да я сегодня тоже звонила вайт бокс с двумя спальнями (белая отделка) стоят в районе 230 за м2 нижние этажи, и 11 этаж в районе 235. Каждая квартира имеет индивидуальный ценник.
В бетоне чуть дешевле около 225 нижние этажи. Этажи выше 11, ценник белая отделка в районе 240 за 2 спальни. Есть и терраса на 1 спальневую квартиру.
Планировочные решения на сайте с слов менеджера появятся не раньше марта месяца. Но к тому времени как она заверила выбор уже будет не такой большой. Сейчас много квартир бронируют. Так как с ее слов проект очень инвестиционно привлекательный и уникальный. Что в Москве нет нигде такого дома в окружении нескольких парков. Планировки на почту высылают. Обсуждаемых квартир.

[rand123]

Да, ценник огорчает. Правда на некоторых сайтах уже пишут что срок сдачи 2 квартал 2022 года. Правда я в это слабо верю.

Там еще даже арендаторы не съехали из зданий на снос. Вечером огни в окнах горят. Так что явно срок сдачи не 2022 год.

[Tubex]

Так как с ее слов проект очень инвестиционно привлекательный и уникальный.

Инвестиционно мне кажется как раз не самый привлекательный проект. По моим ощущениям меньше 15% годовых это уже не так привлекательно (могу ошибаться, так как никогда не инвестировал в квартиры). Берем стоимость квартиры 4ка 116 кв.м. (1 секция) в бетоне на 7 этаже - 27,98 миллиона (выше писали). И берем срок инвестирования 3,5 года (не верю я в окончание строительства 2022 год).

Получаем:
1 год. 28*1,15 = 32,2
2 год. 32,2*1,15 =37,03
3 год. 37,03*1,15 = 42,58
и еще полгода 42,77*1,075 = 45,78 млн

Вы верите что квартира в бетоне на 7 этаже с видом на рокаду которая думаю будет на уровне 3-его этажа будет стоить 45,8 млн. рублей. А если брать высокий этаж где квартира действительно будет видовой, ценник будет сильно 50+... Что-то не верю я в такие цены. Или я не правильно считаю?

Для меня инвестиционная привлекательность это только подстраховка, так как жилье примеряю для собственного проживания. Если вдруг построят что-то совсем грустное, чтобы была возможность продать и купить в другом месте.

Отправлено спустя 18 минут 45 секунд:
У меня знакомые купили только что двушку здесь https://nagatino-iland.ru/, обошлась по 174 за метр (со всеми скидками), сдача второй квартал 2022 года, по тем же подсчетам выходит цена 247 за квадрат на выходе, по факту думаю будет больше.

А тут получается по моим расчетам на выходе 394 за квадрат, что то лихо, с учетом того что на рынке есть предложения аля, апартаменты у гостиницы балчуг на против Кремля в построенном и сданном доме от 392 за метр.

[Оля]

Получаем:
1 год. 28*1,15 = 32,2
2 год. 32,2*1,15 =37,03
3 год. 37,03*1,15 = 42,58
и еще полгода 42,77*1,075 = 45,78 млн

Вы верите что квартира в бетоне на 7 этаже с видом на рокаду которая думаю будет на уровне 3-его этажа будет стоить 45,8 млн. рублей. А если брать высокий этаж где квартира действительно будет видовой, ценник будет сильно 50+... Что-то не верю я в такие цены. Или я не правильно считаю?

Я бы капитализацию опустила. Тогда это 42ляма. Но надо смотреть, что в этих 116 метрах - размеры комнат, их пенальность, размер гостиной, размер окон... Тот, кто (гипотетически) у Вас будет потом покупать, обратит на это внимание. Ещё вид из окон, количество квартир на этаже, количество лифтов, мусоропровод и тп.

[Tubex]

Я бы капитализацию опустила.

Можно без капитализации все равно ценник высокий получается. Плюс надо заложить время на продажу. Боюсь такую квартиру быстро не продать, а это тоже влияет на инвестиционную привлекательность. Четверки у них как раз в хорошем подъезде в нем 3 квартиры на этаже и 3 лифта, в остальных подъездах 6-11 квартир на этаже с 4 лифтами.

Я это все к тому что не разделяю оптимизма менеджеров про инвестиционную привлекательность проекта.

[Оля]

Можно без капитализации все равно ценник высокий получается. Плюс надо заложить время на продажу. Боюсь такую квартиру быстро не продать, а это тоже влияет на инвестиционную привлекательность.

Ну Вы хотите и для себя, и для инвеста))) надо бы определиться! С целями)

[rand123]

А скиньте планировки 4ок?

[Midnight Zorro]

А скиньте планировки 4ок?

Пожалуйста. Грамотная планировка.

[Tubex]

Ну Вы хотите и для себя, и для инвеста))) надо бы определиться! С целями)

Я для себя, но хочу понимать среднюю инвестиционную привлекательность объекта. Может дом не понравится, может возможности поменяются.

[Норман]

Я вообще не понимаю кто там покупать будет по 400 за метр. Сейчас в РедСайде можно по 400 взять в готовом доме а это ЦАО.

[Tubex]

Я вообще не понимаю кто там покупать будет по 400 за метр. Сейчас в РедСайде можно по 400 взять в готовом доме а это ЦАО.

Я вот тоже так думаю.

[Оля]

РедСайде

в чем смысл сравнивать совсем разные локации...
В циане на RS от 500тр/м2 вижу на похожие планировки