Снос пятиэтажек в Москве (реновация)

По словам Куликова, потенциальные покупатели готовы смириться на время с бытовыми неудобствами в таких домах, но не желают расплачиваться за них по завышенной стоимости. Тем более пока нет ясности, когда именно снесут большую часть приговоренных зданий. По данным официального сайта мэра Москвы на сентябрь 2017 г., до 2021 г. запланировано расселить 568 пятиэтажек, т. е. примерно 10-ю часть от общего объема реновации, сроки по остальным домам неизвестны. Непонятно и где в точности будет располагаться новый дом. Один из первых опытов расселения в 2017 г. – пятиэтажки на ул. Годовикова у метро «Алексеевская» в Останкинском районе – доказывает это: жителей переселили на Березовую аллею, которая находится далеко от метро.
Инвестиции в такие объекты получаются с совершенно неопределенными вводными: ни срок окупаемости, ни стоимость актива через какое-то количество лет предсказать невозможно. Если дом снесут через 2–4 года, покупатель выиграет 20–30% от вложений, а если через 10–15 лет, то стоимость актива может снизиться, подчеркивает Литинецкая. Если время ожидания затянется, могут возникнуть обстоятельства, при которых придется продать старую квартиру, не дождавшись новой (например, человек решит покинуть Москву). Сам факт ожидания – это уже фактор риска потери стоимости актива. Нет никаких гарантий, что и реновационное жилье не подешевеет через 3–5 лет, объясняет эксперт. На новые объекты от города также не следует возлагать большие надежды с точки зрения сохранения цен на них. Рынок новостроек в столице качественно развивается и те объекты, что передает город переселенцам сейчас, уже на поколение отстают по качеству от современных ЖК комфорт-класса, считает Литинецкая.
Пока одна часть продавцов квартир в домах под снос переписывали ценники, другие сняли их с продажи, чтобы дождаться получения новой квартиры и уже ее продать дороже. По данным ЦИАНа, сейчас на рынке представлено около 1300 квартир в домах под снос, что составляет 1,5% от предложения вторичного жилья. А до объявления планов о реновации на продажу было выставлено 1800–2000 таких лотов, говорит Литинецкая.
Хрущевки вне конкуренции
По сей день некоторые продавцы все еще пытаются сбыть квартиры в домах под реновацию в довольно плохом состоянии по завышенным ценам, говорит Куликов: «Однако в нашей практике ни одна из таких сделок так и не состоялась». А часть покупателей, напротив, хотят получить 15–20%-ную скидку. В итоге «цена объектов в хрущевках, предназначенных под снос, не отличается от цен на квартиры в пятиэтажках, не вошедших в программу», рассказывает эксперт.
По данным «Инком-недвижимости», стоимость реализации 1-комнатной квартиры в хрущевке варьируется от 4,2 млн до 4,8 млн руб., 2-комнатной – от 5,7 млн до 6,3 млн руб., 3-комнатной – от 6,8 до 7,5 млн руб. В ЦИАНе называют цены объявлений: 1-комнатные квартиры в хрущевках продают за 5,2 млн руб. (165 000 руб. за 1 кв. м), 2-комнатные – за 6,6 млн руб. (148 000 руб.), 3-комнатные – 12,9 млн руб. (144 000 руб.), цена зависит от места. Например, в новой Москве есть предложения и за 2,7 млн руб. за 1-комнатные квартиры (данные «Бест-новостроя»). «Стоимость объектов в старых границах Москвы стартует от 3,9 млн руб., за эти деньги продаются малогабаритные квартиры площадью 18–20 кв. м в 15–30 минутах пешком от метро», – добавляет председатель совета директоров компании Ирина Доброхотова.
Наибольшим спросом на вторичном рынке пользуются квартиры в домах 1990–2000-х гг., за ними следуют сталинки и брежневки, говорит Литинецкая. «По большому счету у хрущевок нет прямых конкурентов: они образуют собственный сегмент по цене и качеству», – отмечает она. По словам управляющего партнера «Миэль – сеть офисов недвижимости» Марины Толстик, часто жилье под снос покупают «как бы на вырост – для детей»: «Особенно популярны для таких целей 2-комнатные до 6 млн руб.». «Покупатели искали как можно более дешевую двушку для мальчика, которому на момент покупки было 13 лет. Нашли такую – площадью 37 кв. м в панельной пятиэтажке под снос, очень старую, с ремонтом, который делался лет 50 назад, на последнем этаже – т. е. со всем набором удешевляющих факторов. Приобрели за 5 млн руб. Сейчас они ее не используют, а просто закрыли и ждут сноса», – рассказывают в «Миэле».
«В каждой сделке стоимость будет определяться в том числе умением сторон торговаться. Когда по конкретным домам будут становиться ясны условия расселения, динамика цен в них станет более выраженной», – отмечает Пыпин.
В такой ситуации решение о том, как поступить с квартирой в доме под снос, если в ней никто не живет, зависит в первую очередь от финансового состояния владельца и его жизненных планов, считают все опрошенные «Ведомостями» эксперты. Если в деньгах нет острой необходимости, можно квартиру сдавать, чтобы получить новое жилье. Если деньги нужны здесь и сейчас, стоит продать, уточняет Доброхотова. В любом случае квартира – это актив, который стоит использовать. Так поступила одна из клиенток «Миэля». «Женщина купила комнату в доме под снос и сдает ее, после реновации надеется получить студию», – рассказали в офисе «Новогиреево» компании.