Прогнозы цен на квартиры в Москве и Подмосковье (в целом по рынку)

Shuran писал(а) 22 май 2022, 12:37когда? если в марте, то это ниачом

в конце апреля - мае

Shuran писал(а) 22 май 2022, 12:37минус 37,5% в сделках на вторичке

об этом и пишу, у тех, кто продался, цены примерно на 1 млн (т.е. на 10%) ниже, чем у конкурентов. При этом речь идет о хороших локациях (ЮЗАО, Марфино, Алексеевский), где навеса в принципе почти нет.

Shuran писал(а) 22 май 2022, 12:37п44Т из нулевых такое себе, классика с никакими мопами

Это проекты Ведиса, там МОПы и территория в неплохом состоянии. С новостроем не сравнить, конечно, но в тех же Смайнексе и Вери переуступы минимум 16 млн плюс затраты на ремонт (но и тяги нет, разумеется).

Я просто хотел этим сказать, что на рынке МСК сейчас дефицит современного жилья в ХОРОШИХ районах (не беру ВАО, ЮВАО и верх САО). Поэтому предложения мало, и даже панельные дома 2000-2010-х гг. вполне неплохо берут при РАЗУМНОЙ цене продавца (скидка 10% от цен марта = цены осени прошлого года).

GoldenKnight, ну, блин, если ипотеки на рынке нет, то ессно тока с мега скидкой можно продать, а ее разумность под вопросом в таких нетривиальных условиях, проще подождать неск мес и когда приблизятся условия к тем, что были, и скидок таких не будет, щас весь рынок вторички в опе, поэтому тока размер скидок отличается на ликвид и неликвид. Ваш изначальный посыл не верен, что изначально цены перезадраны, считайте тогда, что это спрос, т.е. ипотека их "перезадрала", а то вроде дефицит, но чот со скидкой тока уходит, в нормальных же условиях с ипотекой, дефицит уходит не ниже рынка, а часто и выше, на то он и дефицит, п44т к нему явно не относится, полно его, тока свежий новострой с евроформатом, его тупо мало и поэтому там может быть переоценка в космос порой. При чем тут упор на хорошие и плохие районы тож непонятно, ликвид и в ювао есть, а неликвида и в зао хватает.

Shuran писал(а) 22 май 2022, 14:09посыл не верен, что вроде дефицит, но чот со скидкой тока уходит, в нормальных же условиях с ипотекой, дефицит уходит не ниже рынка, а часто и выше

Ну, изначальный мой посыл был в том, что по ликвидной вторичке в хороших районах "рынок" сейчас откатился на уровень прошлой осени, и это при том, что предложения в хороших районах совсем не густо. В районах с избытком предложения, очевидно, и дисконт потребуется бОльший (если нужно выйти именно сейчас).
Все это только про вторичку, первичка в ценах не просела относительно марта, ее вытягивают субсидированием ставок.

GoldenKnight, в современных жк не вижу отката цен, сделок тоже нет, но не потому что дорого, а потому что нет ипотеки, там по пальцам хат было и есть, а п44т откатились, потому что их тыщи и десяткам людей горит выйти, разницу улавливаете? Выборки отличаются по кол-ву

Shuran писал(а) 22 май 2022, 14:36GoldenKnight, в современных жк не вижу отката цен, сделок тоже нет, но не потому что дорого, а потому что без ипотеки, там по пальцам хат было и есть, а п44т откатились, потому что их тыщи и десяткам людей горит выйти, разницу улавливаете?

Да, согласен.

Shuran писал(а) 26 май 2022, 10:31Банк России принял решение снизить ключевую ставку на 300 б.п., до 11,00% годовых

по вторичке:
дождались) в июне она ожить должна, а если 10 июня еще на 1% снизят (скорее всего), то ставки вернутся на февральский уровень, терь имхо можно чутка приподнять цену, если оценена была в апрельском рынке (в расчете на кеш онли) и конкурентов нету
зы новостроя не касается, там от застроя пляска

Рыночная ипотека стремится к льготным уровням
Но взрыва спроса ждать не стоит – цены слишком завышены
На фоне сокращения ключевой ставки Центробанка до 11% годовых ипотека возвращается к уровням до начала спецоперации. Скорее всего, к концу года рыночная ипотека будет стоить примерно столько же, сколько и льготная. Но к взрыву спроса это все равно не придет, так как цены на жилье слишком завышены. Что в очередной раз ставит вопрос о целесообразности дальнейшей накачки рынка бюджетными деньгами, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Читать полностью: https://www.irn.ru/news/147296.html


зы странно, что в статье вообще не упоминается про геополитику и ожидаемое от нее падение доходов от экспорта в будущем, по новострою со всей логикой согласен, а по вторичке не со всей, он сам правильно пишет, что скоро рыночная ипотека станет ДЕШЕВЛЕ, чем февральская, знач в условиях без геополитики это фактор доп роста спроса и цен, ессно, никаких "взрывов" спроса не было бы, но цены продолжили бы расти, разрыв между новостроем и вторичкой очевиден из-за субсидированных цен на новострой, который просто космос уже, в отличие от вторички, в 20-21гг вторичка росла не тока в цене, но и в сделках, ставки-то падали, 21г был рекордным, + 20% к 21г, 20 также относительно прошлых лет, т.е. спросу было пофиг на рост цен, знач при снижении ставок рост цен бы продолжился, для падения нужно было хотя бы на плато сначала выйти...

но щас с геополитикой такая логика актуальна тока до начала падения экспортных доходов, вопрос, когда это случится, явно не ранее след года, да и европа зассыт быстро от нефти отказываться имхо, а мож через полгода накал страстей снизится и тогда рост цен при падении ставок продолжится, но если с экспортом будет все плохо, то тогда и денег в экономике станет меньше...

ЦБ допустил стагнацию цен на рынке жилья в России

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/62962dfe9a79 ... m=newsfeed

zloymudvin писал(а) 06 июн 2022, 15:20Интересно, 10 будет заседание ЦБ, будут ставку шатать, повлияет это как то на новострой? В моем понимании если ставку понизят, это оживит вторичку, которая составит конкуренцию первичке, но это не точно)

на новострой не повлияет, размер субсидии застроев станет чуть меньше, по вторичке, тока если ставки упадут, но это не точно - их недавно сразу на 3% опустили, мож учли уже дальнейшее снижения на 1%, но если на 2% снизят, точно еще опустят)

Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2022 год и последующие годы от IRN.RU
Цены на жилье могут снизиться больше, чем в 2015-2017 гг.
События на рынке недвижимости московского региона развиваются по сценарию 2014-2017 гг., когда на фоне обострения геополитической обстановки, санкций, а также макроэкономических катаклизмов столичный метр потерял от 10% до 20% своей стоимости. Однако сейчас ситуация усугубляется ценовым пузырем, надувшимся в 2020-2021 гг., поэтому, если экономика адаптируется к санкциям не так быстро, как хотелось бы, в ближайшие годы квартиры могут подешеветь и на 30%, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

В самом лучшем случае – если экономика быстро адаптируется к санкциям или они будут смягчены (что пока выглядит маловероятным), цены на жилье должны откатиться назад к уровням начала 2022 г., то есть потерять те 5-10%, которые прибавили во время панических настроений в марте-апреле 2022 г. При нынешнем укреплении рубля этот прирост уже абсолютно неадекватен.

Однако в 2015-2017 гг. стоимость квадратного метра снизилась на 10-20% (в зависимости от сегмента), хотя курс рубля тогда удержать не удалось. При этом перед кризисом восьмилетней давности не было ценового пузыря – в 2011-2013 гг. стоимость квартир почти не росла. Но за 2020-2021 гг. жилье в московском регионе подорожало в среднем на 50% благодаря слишком низким ставкам по кредитам и депозитам. Поэтому горка, с которой придется катиться ценам, теперь гораздо выше, что хорошо демонстрирует график стоимости квартир в Москве за последние 10 лет. Так что если события будут развиваться по негативному сценарию, стоимость «квадрата» может вернуться к уровням начала 2020 г., то есть падение цен составит до 30%.

Все вышесказанное относится в первую очередь к вторичному рынку жилья, который является рынком в полном смысле этого слова – с большим количеством продавцов и покупателей, действующих независимо друг от друга и не имеющих поддержки со стороны государства. При этом на олигопольном столичном рынке новостроек, где 10 компаний строит половину жилья, и который получает щедрую поддержку из бюджета в виде льготной ипотеки, субсидируемых кредитов и т.п., могут иметь место отклонения от рыночных законов. Например, вместо снижения цен на новостройки в условиях перегрева рынка еще в 2021 г. застройщики с большей охотой пустились субсидировать ипотечные ставки. Как показано в статье «Субсидируемая ипотека вытеснила скидки», снижение ипотечной ставки на каждый процентный пункт, например ипотека под 8% годовых вместо 9%, равносильно примерно 5% дисконта от цены квартиры – ежемесячные платежи покупателя при этом будут примерно одинаковыми.

Это означает, что, несмотря на ни что, застройщики могут продолжать повышать цены на новостройки, одновременно увеличивая размер субсидирования ипотечных ставок. Насколько такая стратегия целесообразна – вопрос, конечно, дискуссионный
Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/41806.html

зы хорошая статья имхо, добросовестная но это сценарий на " и так все плохо или будет хуже", но "будет лучше" тут ваще не учитывается...для понимания ТЕКУЩЕГО и прошлого рынка пойдет, но для перспективы на долгосрок оценки в моменте результатов прошлых лет недостаточно - могут быть "черные лебедя" - хорошие новости. и не тока политические, а экономические тоже - щас вся макро в красном цвете по апрелю-маю, отскок будет + неожиданности по нефти и инфляции в рф и мире

Shuran писал(а) 05 май 2022, 19:39стата от Пыпина, dataflat.ru:

любопытные предварительные цифры за май от Пыпина, я бы не делал по ним скоропалительных прогнозов, это и месяц нехарактерный сам по себе, а тут еще и ключ с космоса на землю опустили, и застрои начали перестраиваться, пик первым делом, он пишет, что доля пик в старой мск выросла с 37% в апреле до 57 в мае и доля втб с 27 до 60% соотв), по ссылке-цитате от 5 мая данные за апрель есть, но явно тема с 0.1 заходит:

Shuran писал(а) 06 июн 2022, 17:22доля пик выросла с 37% в апреле до 57 в мае и доля втб с 27 до 60% соотв

Скорее всего, это эффект акции "ипотека 0,1%" (ВТБ единственный из банков, кто даёт ее на 30 лет). Общался с менеджером ПИК, он говорил, что народ сейчас берет только по этой акции и чуть-чуть по семейной.

GoldenKnight, похоже на то, жаль, нет данных по застроям в НМ и МО, есть тока общие по рынку, но если пик домучивает 1500хат по 0.1 и эти цифры на сайте правда, то ее доля шкалит в их продажах, к 3,5 тыщам в мск добавляем тыщу в нм и 3 в области, итого 7,5тыщ, пусть у них полрынка грубо, т.е. 3,75тыщи в регионе, реально меньше, доли в нм и мо меньше за счет а101 и самолета с гранелью, тыщи 3 за ними имхо и почти половина в 0.1...

nosoap писал(а) 06 июн 2022, 09:32Если пойдём по иранскому сценарию (инфляция высокая, жильё у них недоступно, в основном люди снимают), то жильё как можно рассматривать как вариант для сохранения.

Не пойдем мы по иранскому пути, слишком несопоставимы размеры экономик, логистические возможности, политическое влияние и уровень человеческого капитала. Там драйвер роста - это гигантская промышленная инфляция вкупе с жесткими валютными ограничениями в виде фиксированного курса, у нас все же остается рыночный курс и тенденция скорее к сворачиванию валютных ограничений на дистанции, чем наоборот. Каждый санкционный кейс индивидуален, я бы не стал строить инвестиционную стратегию на основании происходящего в стране, которая с нами практически ничего общего не имеет, только потому что там тоже санкции.

zloymudvin писал(а) 06 июн 2022, 15:20Интересно, 10 будет заседание ЦБ, будут ставку шатать, повлияет это как то на новострой? В моем понимании если ставку понизят, это оживит вторичку, которая составит конкуренцию первичке, но это не точно)

Я думаю, что ставку будут и дальше понижать, чтобы поддержать мсб, раз уж так вышло, что инфляционный фактор связан не с дешевизной денег, а с шоком предложения на фоне падения импорта, логично деньги бизнесу все же раздать. Влияние это может оказать на процент по обычной льготке, 9% смотрятся неадекватно сейчас, а вот 6-6.5 при условии снижения до 8-9 ставки рефинансирования - вполне реальная история. Т.е. на рынок смогут прийти те, кто не подпадает ни под семейную, ни под айтишную ипотеки. Тут только есть нюанс, что сейчас средний класс, трудоустроенный в зарубежных компаниях превозмогает, либо ждет сокращений, либо уже попал под сокращения, либо переводится в афилированные конторы и все эти люди натыкаются на ипотечные ограничения по срокам работы в организации, которые требуются для выдачи кредита, а это, как правило, 3-6 месяцев.

Shuran писал(а) 06 июн 2022, 15:45Как показано в статье «Субсидируемая ипотека вытеснила скидки», снижение ипотечной ставки на каждый процентный пункт, например ипотека под 8% годовых вместо 9%, равносильно примерно 5% дисконта от цены квартиры – ежемесячные платежи покупателя при этом будут примерно одинаковыми.

Интересные цифры. Если сейчас уже на первичке ставки 0,1% снижать ниже уже некуда, а как то ведь нужно будет конкурировать с просевшей вторичной.
Придется застройщикам давать нулевую ставку с меньшей наценкой. Сейчас накидывают порядка 20% за около нулевую ставку.