Курилка

Сорри, думала это в продолжении дискуссии о том, в кэше или недвиге быть

ALENA писал(а) 14 май 2022, 20:53Сорри, думала это в продолжении дискуссии о том, в кэше или недвиге быть

ну так стату продаж по рынку откройте, чтоб не писать такое, какие в опу алые паруса, тут не про инвест по наитию/интуиции "на хорошее спрос будет всегда", разницу между ликвидом и неликвидом давно надо знать с такой датой реги, уж лучше некропарком закупиться, чем алыми парусами

Алые паруса я привела для примера недвижимости в длительном промежутке времени, они пережили 2008, 2014 г. Кэш за это время тогда в рублях и сейчас , а квартиры в этом комплексе можно продать в масштабе цен в каждом промежутке времени.

СергейСергей писал(а) 14 май 2022, 12:37 Сядут на забор на несколько лет с чем? С рублями, с валютой, с акциями? По-моему проще на забор на несколько лет сесть с ликвидной недвижкой в стадии строительства от надёжного застройщика.

Вот тут уж точно не соглашусь . В 2014-2015 году , когда случился Крымский кризис и рубль резко ушел вниз. Мой хороший друг , приобрел квартиру у надежного по тем временам Urban Group в Солнечной Системе в Химках за 3 млн на котловане. прошло 2.5 года . Идет конец 2017 - урбан банкротится , им еще повезло они за неделю до этого успели получить ключи. и Продали квартиру аж за 3 млн 100 тыс р

Stetik писал(а) 15 май 2022, 10:30
Вот тут уж точно не соглашусь . В 2014-2015 году , когда случился Крымский кризис и рубль резко ушел вниз. Мой хороший друг , приобрел квартиру у надежного по тем временам Urban Group в Солнечной Системе в Химках за 3 млн на котловане. прошло 2.5 года . Идет конец 2017 - урбан банкротится , им еще повезло они за неделю до этого успели получить ключи. и Продали квартиру аж за 3 млн 100 тыс р

Тогда была совершенно другая экономическая ситуация:
1) застройщики не знали что такое субсидированная ипотека и проектное финансирование.
2) была другая ценность денег
3) не было дискредитации фондового рынка и альтернативных вложений.

Сейчас куда людям деньги нести? Я о крупных капиталах. У меня у самого приличное количество кэша заморожено в акциях и фондах, крипта упала, доллары не купить…куда люди понесут деньги? Имхо если и будет весомый откат в недвиге, то только на старую неликвидную вторичку. Свежий фонд и новостройки как-то серьезно не будет колбасить, имхо, может погрешность аля 3-5% в зависимости от сезонности и соответствующего изменения спроса, и то этот «скидон» будут давать в виде закрытых спец предложений и рассрочек / выгодных ипотек.

PlanB писал(а) 15 май 2022, 12:07Сейчас куда людям деньги нести? Я о крупных капиталах. У меня у самого приличное количество кэша заморожено в акциях и фондах, крипта упала, доллары не купить…куда люди понесут деньги? Имхо если и будет весомый откат в недвиге, то только на старую неликвидную вторичку. Свежий фонд и новостройки как-то серьезно не будет колбасить,

в этом году да, а потом если будет падение экспорта, то и падение недвиги очевидно, просто новострой будет медленнее проседать, в апреле вторичка умерла, щас с понижением ставки будет оживать, ибо ипотечники правят рынком, у кого был кеш, в марте пристроили - это оч тоненькая прослойка, тут и кеш нужен и вера, что "московская недвижимость всегда в цене" , в июне будут массово заканчиваться мартовские 3мес депо, а в сент 6 мес, считаешь, что этот кеш сильно поддержит недвигу? скорее, поддержку окажет возможное улучшение ситуации с геополитикой, но вряд ли эти вкладчики, им проще на депо продолжить держать в ожидании развязки

PlanB писал(а) 15 май 2022, 12:073) не было дискредитации фондового рынка и альтернативных вложений.

Не соглашусь с Вами по поводу дискредитации ФР. На мой взгляд, если рассматривать вложения как долгосрочный "пенсионный" портфель, а не на 2-3 года, то и фондовый рынок, в т.ч. и российский, на выбеге в 20-30 лет выглядит интереснее недвижимости (лично я все-таки потенциал прироста в долгосроке вижу выше в акциях). Другое дело, что в ближайшие год-два возможно наступление мировой рецессии, тогда упадем еще ниже, хотя и меньше в процентах, чем западные рынки. Но ведь за любым кризисом всегда идет восстановительный рост, вопрос только в том, насколько долгим и глубоким будет конкретно этот кризис. Есть риск, что быстрого отскока а-ля 2008 или 2020 не будет, в этот раз.

Риски принудительного изъятия государством акций госкомпаний (Газпром, Сбер и прочие) у частников считаю крайне маловероятными (хотели бы кинуть, кинули бы уже сейчас, социального взрыва это бы не вызвало - люмпены бы одобрили "на ура"). Дивидендов, конечно, не будет года 3, но по-моему этот фактор уже полностью (или почти полностью) "в цене" акций. Рано или поздно должна начаться и девальвация рубля (к доллару ли, юаню ли - не важно, но она должна быть по логике вещей). И девальвацию акции сырьевиков-экспортеров будут отыгрывать лучше, чем внутренние активы (в т.ч. недвижимость).

У меня у самого приличное количество кэша заморожено в акциях и фондах

Сочувствую, сам немного пострадал, правда суммы небольшие. Однако тут проблема в том, что порочной была сама схема инвестирования в зарубежные акции через российских посредников (ЕТФы или СПб биржа) - американский депозитарий просто не видит вас как конечного собственника, он видит в качестве держателя бумаг "прокладку" - депозитарий СПб биржи или БПИФ российского госбанка. Вкладываться надежнее через Interactive Brokers - не думаю, что они заблокируют активы простых физиков одним днем, в худшем случае - дадут время перевести бумаги или продать их. Даже если заморозят - я считаю, что лучше бумаги "замороженные" там, чем здесь - если когда-нибудь при нашей жизни отношения восстановятся, то можно будет доказать свое право собственности на те активы. А на те, которые покупали через росс.посредников - не факт (за 10-20 лет эти прокладки могут подменить владельцев замороженных ценных бумаг на "своих" людей и вы ничего не докажете в этом случае).

Отправлено спустя 15 минут 33 секунды:

Shuran писал(а) 15 май 2022, 15:56скорее, поддержку окажет возможное улучшение ситуации с геополитикой

Считаю, что ключевой риск для России сейчас - это начнется или нет в ближайшие год-полтора глобальный экономический кризис. С геополитикой все уже понятно, увы, улучшений ждать не приходиться. Ухудшать с их стороны тоже некуда - разве что отказаться от газа уже в этом году, но они на это не готовы пойти, похоже.

Shuran писал(а) 15 май 2022, 15:56 в этом году да, а потом если будет падение экспорта, то и падение недвиги очевидно, просто новострой будет медленнее проседать, в апреле вторичка умерла, щас с понижением ставки будет оживать, ибо ипотечники правят рынком, у кого был кеш, в марте пристроили - это оч тоненькая прослойка, тут и кеш нужен и вера, что "московская недвижимость всегда в цене" , в июне будут массово заканчиваться мартовские 3мес депо, а в сент 6 мес, считаешь, что этот кеш сильно поддержит недвигу? скорее, поддержку окажет возможное улучшение ситуации с геополитикой, но вряд ли эти вкладчики, им проще на депо продолжить держать в ожидании развязки

Поживем увидим, я надеюсь, что высвободившийся кэш после депо увеличит спрос на вторичку, тк я сам еще с одной квартирой остался (реновация), надо скидывать и буду перекладываться в коммерческую недвигу (и физическую и пнк).

GoldenKnight писал(а) 15 май 2022, 19:32Считаю, что ключевой риск для России сейчас - это начнется или нет в ближайшие год-полтора глобальный экономический кризис.

ну если вы выше пишете, что в этом случае в %% мы упадем ниже запада, тогда это не риск, а благо, получается

Отправлено спустя 1 минуту 48 секунд:

GoldenKnight писал(а) 15 май 2022, 19:32С геополитикой все уже понятно, увы, улучшений ждать не приходиться.

просто пока все новости ничо хорошего не сулят, но и время мало прошло, через полгода-год совсем другая повестка может быть (и хуже, и лучше, пока мало данных для четких прогнозов)

Отправлено спустя 1 минуту 29 секунд:

PlanB писал(а) 15 май 2022, 21:01что высвободившийся кэш после депо увеличит спрос на вторичку,

ну если никаких "прорывов" в геополитике не случится к тому времени, и допустим, ключевая была бы неизменной, то с чего ему быть-то с перспективами падения экспорта, а знач и ввп? кеш во вторичку пихать в таком раскладе это бред полный по логике, что раз он есть и больше некуда

GoldenKnight писал(а) 15 май 2022, 19:32 фондовый рынок, в т.ч. и российский, на выбеге в 20-30 лет выглядит интереснее недвижимости (лично я все-таки потенциал прироста в долгосроке вижу выше в акциях).

Я на такой срок замораживать активы не готов, на мой взгляд это похоже на «копил копил, а жить-то когда?». От части поэтому и не люблю акции роста, тк есть цель жить с капитала здесь и сейчас, а не обладать активом ради обладания и лелеять грандиозные планы об иксах через много лет - философия не позволяет рассматривать такой дальний горизонт)

Исключение - часть активов в крипте, но она мне погоды не делает и это скорее эксперимент, чем серьезное вложение.

Отправлено спустя 11 минут 30 секунд:

Shuran писал(а) 15 май 2022, 21:07ну если никаких "прорывов" в геополитике не случится к тому времени, и допустим, ключевая была бы неизменной, то с чего ему быть-то с перспективами падения экспорта, а знач и ввп? кеш во вторичку пихать в таком раскладе это бред полный по логике, что раз он есть и больше некуда

Ты все верно говоришь с точки зрения логики и рациональности, но массы все равно не хотят держать большие капиталы на депозитах и теперь уже подпортившим репутацию ФР, поэтому даже если условно в банках будут давать 10-11% годовых, а квартиру можно купить и сдавать за 5-6% годовых (про песни менеджеров продаж новостроек я молчу, мало кто вообще анализирует весь рынок и прогнозирует реальный прирост за время строительства, в основном считают, что то, что строится априори будет лучше, ведь рендеры красивые и наобещали собственный бассейн с кинотеатром). При этом парадигма «зато бетон - надежно, не все времена, если что дети будут жить» по-моему еще надолго в головах россиян - в общем, имхо, выбор будет в пользу последнего по сравнению с другими вариантами инвестиций. Не согласен разве?

PlanB писал(а) 15 май 2022, 21:22При этом парадигма «зато бетон - надежно, не все времена, если что дети будут жить» - в общем имхо выбор будет в пользу последнего по сравнению с другими вариантами инвестиций. Не согласен разве?

эта парадигима как наследие совка, а потом 90х и нулевых постепенно размывается, и 08, и 14г были с последующим падением, ну а уж при ведении военный действий народ при бабле, скорее уж, сценарии ирана прикидывает, в конце концов, они мож и не изучают рынок, но рбк/ведомости и коммерсант читают хоть по диагонали) поэтому оч сомневаюсь, что будет существенный приток кеша из депо во вторичку, если ничо не изменится, вот если ситуация начнет налаживаться и экспортная перспектива станет не такой зловещей, как щас, тогда хотя бы смысл у вторички появится (она падать не будет, а вдолгосрок и расти должна в теории, а на практике на рынке перегрев ващето), но тут уж ФР должен быть основным бенефициаром денег

Shuran писал(а) 15 май 2022, 21:30 эта парадигима как наследие совка, а потом 90х и нулевых постепенно размывается, и 08, и 14г были с последующим падением, ну а уж при ведении военный действий народ при бабле, скорее уж, сценарии ирана прикидывает, в конце концов, они мож и не изучают рынок, но рбк/ведомости и коммерсант читают хоть по диагонали) поэтому оч сомневаюсь, что будет существенный приток кеша из депо во вторичку, если ничо не изменится, вот если ситуация начнет налаживаться и экспортная перспектива станет не такой зловещей, как щас, тогда хотя бы смысл у вторички появится (она падать не будет, а вдолгосрок и расти должна в теории, а на практике на рынке перегрев ващето), но тут уж ФР должен быть основным бенефициаром денег

Нам, кто имеет какое-то дело с ФР и «шарит» - рассуждать легко, но условный миддл-класс, который занимается работой и семьей и не изучает ФР, крипту и тд - никогда не загонит весомые для них деньги, нажитые потом и кровью, в акции. Я считаю так было и так будет всегда, так как какое-никакое участие в бизнесе (покупая акции) это работа с анализом и взятие на себя повышенного риска. А недвижимость, будь то жилая или тем долее коммерческая - это пассивный доход (если мы говорим об аренде). Да, важно правильно выбрать локацию и планировку, но это намного легче и безопаснее с точки зрения сохранения капитала, чем вкладываться в акции (что и произошло на практике с момента спецоперации). Поэтому не верю, что когда-либо основная масса людей будет заменять недвигу фондовым рынком.

PlanB писал(а) 15 май 2022, 21:50Нам, кто имеет какое-то дело с ФР и «шарит» - рассуждать легко, но условный миддл-класс, который занимается работой и семьей и не изучает ФР, крипту и тд - никогда не загонит весомые для них деньги, нажитые потом и кровью, в акции. Я считаю так было и так будет всегда, так как какое-никакое участие в бизнесе (покупая акции) это работа с анализом и повышенный риск. А недвижимость, будь то жилая или тем долее коммерческая - это пассивный доход (если мы говорим об аренде). Да, важно правильно выбрать локацию и планировку, но это намного легче и безопаснее с точки зрения сохранения капитала, чем вкладываться в акции (что и произошло на практике с момента спецоперации). Поэтому не верю, что когда-либо основная масса людей будет заменять недвигу фондовым рынком.

не согласен, прогресс и у нас идет, вот даже инет и средства общения - в 90е и нулевые были инет-форумы тока для тех, у кого комп был, т.е. это были тока офисные работники умственного труда, а щас у всех смарфоны с инетом и тг с каналами и чатами по любой хрени, в которых этот самый мидл-класс сидит и читает, и пусть там инфоцыган большинство, но и все СМИ ведь есть, информация стала гораздо быстрее доходить и проникать даже на самое дно общества. в штатах норм хранить деньги на фр, а не на депо или в недвиге, потому что % маленький, а недвига не тока расти умеет и стоит дорого - и мы к этому придем. 5 лет назад мы про эскроу тока на западе слышали и не подозревали, что через 2года оно уже будет тут по полной

PlanB писал(а) 15 май 2022, 12:07 Тогда была совершенно другая экономическая ситуация:
1) застройщики не знали что такое субсидированная ипотека и проектное финансирование.
2) была другая ценность денег
3) не было дискредитации фондового рынка и альтернативных вложений.

Сейчас куда людям деньги нести? Я о крупных капиталах. У меня у самого приличное количество кэша заморожено в акциях и фондах, крипта упала, доллары не купить…куда люди понесут деньги? Имхо если и будет весомый откат в недвиге, то только на старую неликвидную вторичку. Свежий фонд и новостройки как-то серьезно не будет колбасить, имхо, может погрешность аля 3-5% в зависимости от сезонности и соответствующего изменения спроса, и то этот «скидон» будут давать в виде закрытых спец предложений и рассрочек / выгодных ипотек.

1) Тогда ситуация действительно была совершенно другая - она была на 100 порядков лучше . мы не имели 9 тыс санкций и прогноза падения ВВП на 15 проц. Тотального обнищания населения , разрыва экономический связей с нормальным миром , разрыва Логистических цепочек , и прочего прочего
2) по рублям примерно одинаковая ситуация что тогда была , что сейчас . цб так же взвентил ставку , но снижал более планомерно
3) не было дискредитации фондового рынка и альтернативных вложений. - тут соглашусь , наш рынок убили , отключив нерезов и заблокировав акции на спб. доверие подорвали инвесторов на 5-10 лет я думаю. еще вопрос чем все закончится.

Начсет того куда понесут - думаю уже почти все кто мог нести деньги для того чтоб сохранить и спасти от инфляции - сделали это в 21-22 году в недвиге и фонде. Сейчас останутся на рынке как мне кажется в основном альтернативные сделки , это будет 80 процентов рынка . но эт ИМХО есесно

То что не будет проседать сильно в цене свежий фонд , сомневаюсь , уж очень сильно его разогнали , тем более Аренда уже упала процентов на 20 местами. а это первый индикатор обычно

Отправлено спустя 3 минуты 25 секунд:

GoldenKnight писал(а) 15 май 2022, 19:32 Не соглашусь с Вами по поводу дискредитации ФР. На мой взгляд, если рассматривать вложения как долгосрочный "пенсионный" портфель, а не на 2-3 года, то и фондовый рынок, в т.ч. и российский, на выбеге в 20-30 лет выглядит интереснее недвижимости (лично я все-таки потенциал прироста в долгосроке вижу выше в акциях). Другое дело, что в ближайшие год-два возможно наступление мировой рецессии, тогда упадем еще ниже, хотя и меньше в процентах, чем западные рынки. Но ведь за любым кризисом всегда идет восстановительный рост, вопрос только в том, насколько долгим и глубоким будет конкретно этот кризис. Есть риск, что быстрого отскока а-ля 2008 или 2020 не будет, в этот раз.

Риски принудительного изъятия государством акций госкомпаний (Газпром, Сбер и прочие) у частников считаю крайне маловероятными (хотели бы кинуть, кинули бы уже сейчас, социального взрыва это бы не вызвало - люмпены бы одобрили "на ура"). Дивидендов, конечно, не будет года 3, но по-моему этот фактор уже полностью (или почти полностью) "в цене" акций. Рано или поздно должна начаться и девальвация рубля (к доллару ли, юаню ли - не важно, но она должна быть по логике вещей). И девальвацию акции сырьевиков-экспортеров будут отыгрывать лучше, чем внутренние активы (в т.ч. недвижимость).


Сочувствую, сам немного пострадал, правда суммы небольшие. Однако тут проблема в том, что порочной была сама схема инвестирования в зарубежные акции через российских посредников (ЕТФы или СПб биржа) - американский депозитарий просто не видит вас как конечного собственника, он видит в качестве держателя бумаг "прокладку" - депозитарий СПб биржи или БПИФ российского госбанка. Вкладываться надежнее через Interactive Brokers - не думаю, что они заблокируют активы простых физиков одним днем, в худшем случае - дадут время перевести бумаги или продать их. Даже если заморозят - я считаю, что лучше бумаги "замороженные" там, чем здесь - если когда-нибудь при нашей жизни отношения восстановятся, то можно будет доказать свое право собственности на те активы. А на те, которые покупали через росс.посредников - не факт (за 10-20 лет эти прокладки могут подменить владельцев замороженных ценных бумаг на "своих" людей и вы ничего не докажете в этом случае).

Отправлено спустя 15 минут 33 секунды:

Считаю, что ключевой риск для России сейчас - это начнется или нет в ближайшие год-полтора глобальный экономический кризис. С геополитикой все уже понятно, увы, улучшений ждать не приходиться. Ухудшать с их стороны тоже некуда - разве что отказаться от газа уже в этом году, но они на это не готовы пойти, похоже.

Скажите как можно верить в наш фондовый рынок в таком горизонте времени ( 20 -30 лет ) имея настолько нестабильную политическую модель правления государством? а так же кривым институтом частной собственности

Stetik писал(а) 15 май 2022, 22:34Скажите, как можно верить в наш фондовый рынок в таком горизонте времени ( 20 -30 лет )

А Вы посмотрите на котировки иранского и венесуэльского фондовых рынков. Я уверен, что в рублях и в долгосроке и у нас будет так же). Если, конечно, государство не выберет путь СССР 2.0 и не экпроприирует акции госкомпаний у физиков (впрочем, я не верю в такой расклад).

Куда инвестировать людям, скажем, 500 тысяч, если для первого взноса на вшивую студию в БунЛугах надо 1 млн? И это на 20 лет ипотека. Поэтому понесут на фонду, как только увидят первую же ракету вверх. Тем более фонде для роста достаточно и капиталов наших профучастников, инвестдомов (ВТБ капитал и иже с ними). А они ребята хладнокровные, умеют финмодели строить и макроэкономику просчитывать. Фундаментал-то никуда не делся, просто сейчас геополитика на первых ролях. Но когда-то экономика перестроится, на каком-то уровне падение остановится и вот когда это произойдет инвестбанки начнут строить свои финмодели в новой реальности. Когда это будет - я не знаю, но рано или поздно (в ближ несколько лет) дно должно быть нащупано точно.

П.С. Психология людей в инвестировании такова, что у них всегда происходит борьба двух противоположностей - жадности и страха. Сейчас доминирует страх. Но как только рынок развернется и пойдет в рост - тут уже сработает жадность ("блин, не инвестировал на дне, упустил возможности, надо срочно залезть в ракету пока не поздно"). Так сейчас и в недвигу люди лезут, боятся, что потом будет ещё дороже

Вы думаете в 2008 было мало людей, которые сыпали голову пеплом и твердили "Никогда, никогда больше я не сунусь в этот лохотрон". И что? Выросло новое поколение, которое видит не только обвал на 80%, но и отскок в 2009 и потом бурный рост в 2014-2021.

Отправлено спустя 11 минут 6 секунд:
Опять же, тем, кто планирует брать дешёвые хатки под аренду - а вы уверены, что в новой реальности в Москву будет такой же приток низкоквалифицированных трудовых ресурсов (главных сьемщиков в эконом-сегменте)? А вдруг Владим Владимыч прикажет начать строить промышленные моногорода в Сибири и Поволжье, и тогда приток этих "кадров" будет туда, а аренда в МСК в эконом-сегменте просядет (посчитайте-ка сколько студий строиться в пиковских и гранелевских домах и прибавьте кучу хрущёвок и Брежневой)

Комфорт и бизнес квартиры не просядут, но они и стоить будут недешево. А если же у вас уже 2-3 такие квартиры, то покупать ещё и четвертую просто глупо. Диверсификация должна быть