ЖК Пресненский вал 14, УГС г. Москвы

я про бизнес-класс и не спрашивал. но раз зашла речь, то РедСайт в среднем дороже на 20-30% (в зависимости от кол-ва комнат),считаю, что это немаленькое превышение, учитывая, что разница между стоимостью (в рублях) бизнес-класса и эконом-класса в регионах РФ и Мос.области в 3 раза меньше, а разница в СЕБЕстоимости та же самая, что в Москве. Но для Москвы превышение в 20-30% за престиж и статус "бизнеса" это отлично , не спорю. Это учитывая, что ключи (не сдачу, а ключи) в Рэд-сайд обещают более, чем через год (это минус, 10-15 процентов цены).

Раз уж Пресненский это эконом (или комфорт - я разницы пока не понимаю), то чем он хуже других ЖК того же класса?
фразу "рассказывайте покупцам про комфорт" - не понял. про позу тоже. я выбираю квартиру и хочу знать детали, нюансы.
но реальные нюансы, которые могут выразиться в снижении стоимости, а не пространные рассуждения.
есть такой же дом на Архитектора Власова. 7 лет простоял уже и нормально, что там облезло не слышал.
Есть масса других ЖК (не бизнес), даже панельных. Панель на м.Молодежная от ПиК все квартиры ушли по 200 кв.м. до сдачи дома. Это не ЦАО и не монолит. Чем это Пресненский хуже, что он должен в 1,2 км от Садового(!) стоить 230? Я уже молчу про монолит. Хотя бы панель дешевую новую в ЦАО назовите по 230!
Всякие мелочи типа марки лифтов и качества покраски домов я не считаю реальными недостатками. Если даже теоретически стоимость их устранения в будущем разделить на квадратные метры жильцов (представим, что решили поменять все лифты и всю облицовку стен), то это ну точно меньше чем 10 тыс руб за кв.м. Интересуют реальные неустранимые или дорого устранимые косяки.
Да, я сам пишу про паркинг. Потому что это Реальная проблема, которая может выразиться в потере стоимости (но вероятность невысокая, так как протечку латают). я ничем и никем не ангажирован. Да, я сам пишу про шум поезда, потому что было бы неустранимо (но если гул в доме вообще есть - это пока не подтверждено никем). Всё, больше ничего плохого я не нашел про этот комплекс.

Отправлено спустя 41 минуту 21 секунду:

I-Sevкруг замыкается...
стандартная схема - как можно больше негатива или полный инфоштиль до покупки, дабы отвадить конкурентов и снизить ценник, после покупки вал хвалебных од дабы раскрутить наивных буратин мечущихся в 15-30 лямами на кармане на только это единственное вожделенное место, чтобы думать тихими вечерами ни о чем другом не могли бедные покупашки, а только как бы ухватить "пока не подорожало" по цене на меньше 300+, альтернатив нет, головой крутить некуда, аукционы заканчиваются, какие планировки? какой паркинг? какие лифты и подъезды? никаких вопросов, о чем вообще речь? срочная покупка - единственная цель
настолько запуганы покупатели, что не могут играть на аукционах за 2ки по 11-12, а только брать у агенств, ведь так приятно отдать лишние пару-тройку млн в надежные добрые руки
попытки накрутки в виде объяв на циане с безумными ценниками, типа видите за сколько выставляют и по 350 в старье, а здесь все новенькое бери быстрей по 300 ))
стадное чувство, етить...

Стадное чувство тут цену разгонять не может, ибо все факторы против какого либо пузыря локального:
- спад в экономике, на рынке недвижимости;
- лето (июль, август);
- ЖК не рекламируется нормально, маркетинг самый плохой, бюджет на рекламу похоже мизерный, люди передают сами друг другу информацию.
Если тем не менее цена на торгах не 220-230, а 250-300, значит это и есть минимальная справедивая рыночная цена. Аукцион... ну и что? А постоянные кормление завтраками про повышение цен у других застройщиков, чем хуже в плане стимулирования покупок? то же самое.

todmitry, о том и речь, что учитывая все все все, и риски по неизвестному тоже, комплекс интересен только за свои деньги, и это не 300, и даже не 250. Чтобы ощутить класс, достаточно побывать на месте и изнутри оценить качество, оно не ужасное, оно очень и очень среднее.

todmitry Интересуют реальные неустранимые или дорого устранимые косяки.

1) Несвободная планировка. Она по факту задана. Можно только не построить некоторые стены.
- Несущие колонны из бетона посреди квартиры, которые не позволяют полноценно объединить кухню и комнату. Кухня так и останется пятачком 10м2.
- Мало места для санузлов. Ванну 180 см. не поставишь, и лучше вообще ограничиться душевой кабиной

В бизнес-классе вам отдают пространство без стен с продуманными колоннами.

3) Стены 20 см между квартирами. Пониженная звукоизоляция
4) Внешние стояки батарей, портящие интерьер
5) Вне квартир узкие коридоры и подъезды
6) Маленькая шахта грузового лифта. Некоторые диваны и другая мебель в лифты в этом комплексе не влезут, руками понесете по узким лестницам, ободрав пару раз туда и пару раз обратно
7) Отсутствие виброизоляции всего комплекса от тунеля метро. Вот как это должно было быть сделано: https://www.acoustic.ru/objects/infrastructure/102/
8) Низкие потолки в 275 см по черновому полу, со звукоизоляцией (2см), стяжкой (6см) и покрытием (1см) будет 266 см. От гипсокартонных форм на потолке придется отказаться.

Ну если бы на этом месте стоял Ред сайд со всеми его атрибутами бизнес класса, то какова была бы цена? 400-500-600?

Отправлено спустя 1 час 9 секунд:
Соседние дома на Пресненском валу и на климашкина имеют достоинства качественного нового жилья а-ля бизнес но и стоят соответсвенно 31 млн за двушку 67 м без отделки на 2 Эт. Это самый низкий ценник из нового качественного жилья рядом . По Пресне сити Манагер ещё в марте ориентировал на выход на ключах ~ 400 за метр в статусе апартов при той ситуации которая сейчас на рынке. Все это байки и догадки конечно , но кому не лень гляньте предложения в озвученных мною Жк

Investor согласна с вашим перечнем недостатков ЖК хочу дополнить
9) протекающий паркинг (нарушена гидроизолиция или еще что-то ?)
не мешало бы провести грамотную экспертизу паркинга и имеющейся в некоторых корпусах виброизаляцию на предмет соответсвия нормативу.

Forumchankatodmitry, о том и речь, что учитывая все все все, и риски по неизвестному тоже, комплекс интересен только за свои деньги, и это не 300, и даже не 250. Чтобы ощутить класс, достаточно побывать на месте и изнутри оценить качество, оно не ужасное, оно очень и очень среднее.

ну, среднее, и?... с "даже не 250" не согласен, не аргументировано. В этом районе не может новое жилье (даже простая панель) стоить ниже 250, если не на шоссе и с балконом.

Отправлено спустя 3 минуты 20 секунд:

Investor1) Несвободная планировка. Она по факту задана. Можно только не построить некоторые стены.
- Несущие колонны из бетона посреди квартиры, которые не позволяют полноценно объединить кухню и комнату. Кухня так и останется пятачком 10м2.
- Мало места для санузлов. Ванну 180 см. не поставишь, и лучше вообще ограничиться душевой кабиной

В бизнес-классе вам отдают пространство без стен с продуманными колоннами.

3) Стены 20 см между квартирами. Пониженная звукоизоляция
4) Внешние стояки батарей, портящие интерьер
5) Вне квартир узкие коридоры и подъезды
6) Маленькая шахта грузового лифта. Некоторые диваны и другая мебель в лифты в этом комплексе не влезут, руками понесете по узким лестницам, ободрав пару раз туда и пару раз обратно
7) Отсутствие виброизоляции всего комплекса от тунеля метро. Вот как это должно было быть сделано: https://www.acoustic.ru/objects/infrastructure/102/
8) Низкие потолки в 275 см по черновому полу, со звукоизоляцией (2см), стяжкой (6см) и покрытием (1см) будет 266 см. От гипсокартонных форм на потолке придется отказаться.

ОК, т.е. комфорт/эконом этих характеристик не имеют? Вы опять сравниваете с бизнес-классом или уже нет?
По поводу виброизоляции....Придется идти в офис МРС на 1 этаже и еще раз сидеть там полчаса, иначе все это только предположения. Хоть кто-то в доме слышал эту вибрацию? Куча народа ходит, поднимается на этажи. Впрочем что здесь напишут уже и не верю.

Отправлено спустя 12 минут 12 секунд:
тем не менее спасибо за 8 пунктов, сравню с другими (не бизнесом только)

Отправлено спустя 38 минут 35 секунд:
по поводу звукоизоляции стен: на этапе ремонта добавьте 2000р. на каждый метр стены, соседствующей с соседской и у вас будет лучше, чем в бизнес-классы. Не надо как в студии звукозаписи 10 см толщину, вам хватит и 5 см современного материала. Но площади потеряете 1-1,5% квартиры в зависимости от планировки.

Отправлено спустя 30 минут 21 секунду:
можно делать вывод сколько будет стоить паркинг https://www.mosrealstroy.ru/catalog/mashinomesta
от 2 лямов. вот уж где точно стоит подумать...

todmitry от 2 лямов. вот уж где точно стоит подумать...

а где это написано? по логике-то 2 и должен, тока по ссылке этого нет. а домысливать на основании других объектов - дело неблагодарное
зы я Вам ответил в теме "сравнение жк": если Вас процитировали, в "уведомлениях", слева от лички, появляется цифра (скока раз кто процитировал)

todmitryну, среднее, и?... с "даже не 250" не согласен, не аргументировано. В этом районе не может новое жилье (даже простая панель) стоить ниже 250, если не на шоссе и с балконом.

Отправлено спустя 3 минуты 20 секунд:


ОК, т.е. комфорт/эконом этих характеристик не имеют? Вы опять сравниваете с бизнес-классом или уже нет?
По поводу виброизоляции....Придется идти в офис МРС на 1 этаже и еще раз сидеть там полчаса, иначе все это только предположения. Хоть кто-то в доме слышал эту вибрацию? Куча народа ходит, поднимается на этажи. Впрочем что здесь напишут уже и не верю.

Отправлено спустя 12 минут 12 секунд:
тем не менее спасибо за 8 пунктов, сравню с другими (не бизнесом только)

Отправлено спустя 38 минут 35 секунд:
по поводу звукоизоляции стен: на этапе ремонта добавьте 2000р. на каждый метр стены, соседствующей с соседской и у вас будет лучше, чем в бизнес-классы. Не надо как в студии звукозаписи 10 см толщину, вам хватит и 5 см современного материала. Но площади потеряете 1-1,5% квартиры в зависимости от планировки.

Отправлено спустя 30 минут 21 секунду:
можно делать вывод сколько будет стоить паркинг https://www.mosrealstroy.ru/catalog/mashinomesta
от 2 лямов. вот уж где точно стоит подумать...

Но 1-1.5% тоже деньги, если учитывать Ваше мнение по адекватной цене от 250, то приличные. А так, психология Ваших сообщений понятна, и она точно не как у конечника. Больше похоже на инвестора, который в позе, как писал Shuran, или даже продавца, а именно: преуменьшать минусы: а вы еще докажите, что метро трясет, или что везде такое качество стройки и т.д., а также преувеличивать плюсы. Вообще не понимаю смысла, кроме собственной заинтересованности, доказывать объективность высокой цены на Пресне.

Достаточно даже того факта, что прогуливаясь вечером в собственном дворе комплекса под периодический звук проезжающих внизу поездов (а этот факт услышан и доказан многими), снижает комфортность проживания и ощущения хорошего класса недвижимости.

И такое уважение к мосреалу, что вы его заглавными буквами пишете (МРС), ошибка по Фрейду, не правда ли?

Forumchanka Больше похоже на инвестора, который в позе

не, имхо это конечник, оправдывающй (себе, в первую очередь) нехилую переплату на ауке

Investor1) Несвободная планировка. Она по факту задана. Можно только не построить некоторые стены.
- Несущие колонны из бетона посреди квартиры, которые не позволяют полноценно объединить кухню и комнату. Кухня так и останется пятачком 10м2.
- Мало места для санузлов. Ванну 180 см. не поставишь, и лучше вообще ограничиться душевой кабиной

В бизнес-классе вам отдают пространство без стен с продуманными колоннами.

3) Стены 20 см между квартирами. Пониженная звукоизоляция
4) Внешние стояки батарей, портящие интерьер
5) Вне квартир узкие коридоры и подъезды
6) Маленькая шахта грузового лифта. Некоторые диваны и другая мебель в лифты в этом комплексе не влезут, руками понесете по узким лестницам, ободрав пару раз туда и пару раз обратно
7) Отсутствие виброизоляции всего комплекса от тунеля метро. Вот как это должно было быть сделано: https://www.acoustic.ru/objects/infrastructure/102/
8) Низкие потолки в 275 см по черновому полу, со звукоизоляцией (2см), стяжкой (6см) и покрытием (1см) будет 266 см. От гипсокартонных форм на потолке придется отказаться.

1. Несвободная планировка и в бизнес классе вовсю бывает. Щас вон живу как раз в таком. Да и я бы не сказал, что тут прям 100% несвободная - есть где поиграть, просто квартиры мелкие, вот и выбор "суженный".
Кухню можно несложно расширить за счет балкона (где он на кухне). Скорее даже нужно.
Для с/у места реально мало. Но исходя из пропорций квартиры в целом логично, что поделать. Но в трешках 70м2 глупо ожидать 10метровые ванные.
3) Стены 20 - это вполне ок, никто не нагружает дома сейчас стенами а-ля "сталинки". А при желании такие стенки легко звукоизолируются всякими сип-панелями. К слову, у меня квартира где сам живу - стена с соседом 40см монолита (он в другом подъезде) - слышимость просто пипец. Так что не панацея ни разу.
4) Не понял о чем речь.
5) Квартиры маленькие, коридоры соответствующие. Компромисс.
6) Возможно, я не мерял честно говоря. Отчасти нивелируется малоэтажностью домов.
7) Со свечкой стояли? Может она супер. А может реально и не требуется. А может не трясет. Это надо жить, чтобы делать выводы.
8) Меряли? Я лично мерил в 3 квартирах в 3 корпусах. От того, что там щас на полу до потолка было стабильно 282-283см везде. К слову, звукоизоляция потолка стартует от 5см иначе это совсем профанация будет. И потолки реально спустятся. Как решение - последние этажи.

-------------------
Никто и не спорит - ЖК компромиссный и имеет много минусов. Но его плюсы (имхо) сильно перевешивают минусы: локация, компактные планировки в ЦАО (редкость), двор без машин, малоэтажная застройка в ЦАО. Как по мне, плюсы перевешивают.
Да, еще один плюс - ГБУ Жилищник. Я без стеба. Хотя кто-то скажет, что лучше бы а-ля Донстроевская ЖК с поборами косарей в 5 с 50м2 А ведь в ЦАО в подавляющем большинстве новостроек именно так и будет - нехилые поборы от застройщиковских УК,

Отправлено спустя 8 минут 33 секунды:

todmitry от 2 лямов. вот уж где точно стоит подумать...

Я Вам так скажу - 2млн за м/м было бы по божески. С учетом аренды в местных краях 13-17тыс/мм это очень даже. И претенденты на м/м будут в том числе небедные жильцы из соседних монолитов. Им в целом до входа топать примерно как ребятам из 1 корпуса

Кстати, тут один "спец" помню говорил про проблемы у квартир на последнем этаже из-за нахождения на одной плите с ними лифтового оборудования.
Ну вон квартира на последнем этаже:


Потолки у лифтов в районе 5+ метров, т.е. лифтовое по ходу находится вон в тех выступах в секциях и явно ни на одной плите с потолком квартир, т.к. в зоне лифтов там вообще нет плиты - двойной свет.

Пожалуйста, покритикуйте доводы нашего родственника, сами подробно не знаем этого места, отговаривают от участия в аукционе. Минусы ЖК Пресненский вал 14:
1) 9 минут от метро 1905 года!!!!!!!!!!!!!! (760 м). Ветка метро отстойная. Самая загруженная на метрополитене. В часы пик на этой станции сесть будет не возможно.

2) 200 метров до гаража министерства обороны и 450 метров до крупнейшего логистического узла железной дороги Белорусского направления со всей инфраструктурой тянется от Ходынской улицы до площади Белорусского вокзала (ремонтный завод, сортировка и составление составов, отстойник для вагонов и т.д.). Если у Вас на Медиков поезда ездят по расписанию, где-то один поезд в 20-30 минут, то разборка и составление составов происходит всю ночь, когда Москва стихает и слышимость увеличивается; 300 метров до метродепо. Данные промышленные объекты вечны, т.к. никто и никогда!!!! не закроют гараж, метродепо и Белорусскую ж.д.

3) ЖК уже построен и цены на квартиры максимальны. Мосреалстрой продаёт квартиры на аукционе, т.е. за одну квартиру будут бороться несколько человек и в процессе борьбы повышать стоимость квартиры. Если на квартиру есть только один претендент, то лот снимается с торгов. Никто не будет продавать квартиру себе в убыток или без навара.

4) Пресня, хотя и является центром, всегда была рабочим районом и никакой красоты в этом районе сроду не было. Доходные дома от революции, хрущевки и безликие кирпичные дома 50-60 годов прошлого века. Есть отдельные дома, на которые можно смотреть, но их мало т.к. это точечная застройка. И такое положение будет ещё долго. Никто не будет сносить и расселять дома на Пресне - ОООООчень дорого. Культурных и досуговых центров на Пресне очень мало и до них сложно и муторно добираться. нет ничего в пешей доступности.

4) Парк Красная Пресня расположен на расстоянии 2,3 км. Добраться можно на троллейбусе 4 остановки далее 400 метров пешком, Детский парк пресненский расстояние 1,9 км. добраться только!!!!!!! на перекладных. От дома 9 минут пешком (760 м), на метро одну остановку и далее 10 минут (840 м.) до парка; от дома пешком до остановки троллейбуса и автобуса 800 метров или 10 минут пешком, 3 остановки на транспорте и далее 350 метров до парка; пешком до парка 23 минуты (1,9 км.); Краснопресненская набережная добраться до парка Красная Пресня + 8 минут до набережной где очень много автомобилей, прогулочных мест нет и отвратительная экология; Парк Декабрьского восстания от дома 960 метров или 12 минут пешком.

Все данные взяты из Яндекс карты, 20-тилетнего проживания в данном районе, годичной работы курьеров в районе Красной Пресни (всё исхожено пешком).

Я так понимаю авторы сообщений в 2:44 ночи - это те, кто еще бъются на аукционе? шутка

exxxtreme,

4) Батареи подключены вертикальными трубами, которые проходят в квартире наружи стен. Более технологичное подключение - так называемая лучевая подводка, когда к каждой батареи идут две трубы в полу в стяжке от стояка в общем коридоре.
8) Я написал про звукоизоляцию пола - 2 см Шуманет под стяжку. Это что бы соседи не слышали ваших стуков.

Что бы звукоизолировать потолок - вы правы, еще 5 см сверху. Это уже для вас.

Итого 283-2-6-1-5=269

МихИр, В этой теме и теме аукционов все уже обсуждалась, про ветку метро чушь полная, загруженная с другой стороны, с этой (северо запада) все нормально

МихИр, как можно покупать то, где сам ни разу не был, просто послушав родственников, которые походу тоже отношения к красной Пресне и недвижке не имеют?
Зы. Если один участник, то он и приобретает ква по первоначальной стоимости.