ЖК Прайм Тайм, ул.Викторенко, вл.11, Атлантик

Карапакс

По темпу: почти есть 5 этаж, кое-где уже 6 намечается. В субботу своими глазами видела, что на первом этаже начали выкладывать блоками внешние стены. Сегодня это уже заметно и на веб-трансляции на оф.сайте. 4 секция.
Какие цены прогнозируете на машиноместа с теперешними аппетитами застроя и дисбалансом квартиры/подземная парковка?

franky · Сообщение **franky** » 25 апр 2017, 06:36

На форуме в разделе " О новостройках Москвы и Московской области (в режиме чата)" на 115 стр. есть аналитика от Пыпина (ЦИАН) на основе данных Росреестра: согласно ей 15 кв продали по ДДУ в марте. На мой взгляд это мало... Манагеры говорят,что вместе со строительной готовностью будер расти и спрос по этим ценам.Я с ними согласен,вопрос только хватит ли им прочности до осени. Wave, а что смотреть на Черниховскую? Там цены, вроде догоняют Прайм, нет?

Lissi · Сообщение **Lissi** » 25 апр 2017, 07:21

frankyНа форуме в разделе " Я с ними согласен,вопрос только хватит ли им прочности до осени?

А что будет осенью?)

franky · Сообщение **franky** » 25 апр 2017, 07:27

LissiА что будет осенью?)

Коробку дома поставят.

СергейСергей

Продажи 15 квартир в месяц для одиночного дома- это хороший результат. 2-я и 3-я очереди будут апартами. Дом строится на кредитные деньги, поэтому наличие или отсутствие активных продаж на ход стройки особо не влияет. Квартир нужно продавать минимум столько, что бы текущие платежи по кредиту обслуживать. Плюс к этому, наверняка строят себе не в убыток и норма прибыли по проекту минимум 30% заложена. Поэтому 30% площади вообще можно продавать по завышенным ценам до морковкина заговения.

Lissi · Сообщение **Lissi** » 25 апр 2017, 15:48

isalyaНа сайте появились фото отделки. По мне - весьма неплохо
https://viktorenko11.ru/gallery/

А что за радиаторы на фото представлены? Впервые такие вижу. Кто то сталкивался? Какие отзывы?
И размеры окон известны?

pavelsom · Сообщение **pavelsom** » 25 апр 2017, 16:26

Lissi А что за радиаторы на фото представлены? Впервые такие вижу. Кто то сталкивался? Какие отзывы?

Стальные радиаторы. Из иностранцев это Zehnder, Arbonia, Purmo. Из минусов - расчитаны на небольшое давление (10-12атмсофер), не для всех многоэтажек подходят.
Из наших КЗТО делает такие, давление вроде большее выдерживают, но жалобы на качество имеют место..

ЕА_AE · Сообщение **ЕА_AE** » 28 апр 2017, 19:03

Изучаю график строительста.
Бетонирование ж/б каркаса 8-15 этаж- с июня по сентябрь
Фасады, остекление, кровля- с июля по февраль.
Слышала, что фасады делают только при плюсовой температуре и после полной установки коробки. Поправьте, плиз, если ошибаюсь.
Каким образом в таком случае выполнят сроки по фасадам?

mcuni · Сообщение **mcuni** » 02 май 2017, 01:11

В изменениях к ПД появились данные по дебиторке / кредиторке на 31/03/17. Они озадачивают: сильный рост и там и там, причем кредиторки на 5.5 ярда (должен застройщик, ООО-шка; на начало года было 1.5 ярда), дебиторки на 3.8 ярда (на начало года было 0.4 ярда). Возникают вопросы:
1) Главный: откуда такие объемы задолженности, если бюджет стройки по той же ПД = 4.2 млрд?

2) Кому и за что можно задолжать 5.5 ярда кредиторки
Кредиторка застройщика - это что такое вообще? ДДУ, проданные с застроя куда-то вовне, оплаченные, но пока не переоформленные? Или проценты по кредиту не платят - но не в таких же объемах. Какие еще варианты?

3) Что за дебиторы на 3.8 ярда, возвратная ли это задолженность
По идее, застройщик авансирует стройку - это его дебиторка. Авансы закрываются выполненными работами. Сейчас выходит, что авансировали 100% работ, какой в этом смысл на данном этапе строительства? Плюс получается, что актами закрыли всего ничего - 0.4 млрд, выглядит неправдоподобно. Отсюда либо стоимость стройки в ПД занижена, либо это дебиторка, не связанная со стройкой, но тогда что это?

Теряюсь в догадках, поделитесь мыслями. Можно только предположить еще, что застройщик занялся другими проектами и это движения по ним, например расчёты за участки (ибо суммы большие).

shveddv · Сообщение **shveddv** » 02 май 2017, 02:05

mcuni писал(а) 02 май 2017, 01:11Главный: откуда такие объемы задолженности, если бюджет стройки по той же ПД = 4.2 млрд?

Не путайте бюджет стройки и цену продажи хат.
Входящие деньги от долевого строительства отражаются по разряду долга до момента ввода дома, появления в учете объекта кап.строительства с суммарной ценой затрат на него и проведения проводки по погашению задолженности (инвестиций).
Разница между "вход" и "выход" за вычетом доп.затрат = база по налогу на прибыль
Судя по тому, что Вы пишете Застройщик уже продал хат на 5,5 ярдов, себестоимость стройки 4,2 ярда, подрядчикам отправил 3,8.
При этом учтывая фальшстарт продаж он будет наверное в большей прибыли, чем планировал изначально

СергейСергей

Плюс к этому не забывайте про вторую очередь. Затраты могут начинаться и за год до фактического строительства: проектирование, аренда участка, отношения с городом и т.п.

mcuni · Сообщение **mcuni** » 02 май 2017, 21:56

shveddv писал(а) 02 май 2017, 02:05Не путайте бюджет стройки и цену продажи хат.
Входящие деньги от долевого строительства отражаются по разряду долга до момента ввода дома, появления в учете объекта кап.строительства с суммарной ценой затрат на него и проведения проводки по погашению задолженности (инвестиций).

Резонно. Но тогда выходит, что за 1 квартал продали дду-шек на 4 ярда, что вроде как не подтверждается инфой о темпах продаж. По данным росреестра о
зарегистрированных ограничениях права, в 2017 г. пока продали 14 дду (и еще 25 в 2016 г).
Пусть средняя площадь продаж 60 метров, цена 240 тыр, тогда в 2016 г имеем 25*240*60 = 360 млн кредиторки от дду-шек на балансе на 01/01/17 должно было быть, а мы видим 1.5 ярда. За первый квартал должно было прибавиться кредиторки еще 200 млн, а мы видим 4 ярда прироста. Несопоставимые цифры. Да и не будет никто продавать все хаты на этой стадии строительства, не делается так. А если и будет, сделки нужно регить в росреестре, а этого, повторюсь, не было.

wave · Сообщение **wave** » 02 май 2017, 23:09

mcuni, надо заказывать нормальную выписку за 700 рублей, чтобы увидеть правильное количество зарегистрированных ДДУ. Вы такуюзаказывали ? Если нет, то там где Вы смотрите, скорее всего только ипотечные.
Продано явно больше, чем вы указали.
Всех квартир, в 4ой секции , которых вплоть до 11 этажа нет в шахматке - все продано. А это уже 46 квартир.
Также продана почти вся 2 секция., кроме 14-15 этажа и остатка квартир на 12,13 этажах. А это еще около 55 квартир.

Также много проданных и в первой и третьей секциях. Там выставлены были все квартиры, кроме 14-15 этажей. Чего нет в шахматке - продано, грубый подсчет ~60 квартир.
По мелочи проданы 9, 5 секции, так как выставили только нижние этажи. И 6,7,8 секции не выставляли вообще.

СергейСергей

А ещё мы живём в России, где, почти весь бизнес, включая строительство, работает в серую. Поэтому гадать по официальной отчетности- дело бессмысленное.

mcuni · Сообщение **mcuni** » 04 май 2017, 00:55

Ок, согласен, что росреестр в онлайн выписке кажет не всё (почему - отдельный вопрос). Тогда пойдём от экспозиции - сейчас висит на продажу 120 квартир, остальное продано или бронь. Не выставлены: 6-7-8 секции это ~210 квартир, 14-15 этажи в 6 секциях - еще 60 и допустим 6-13 этажи в 2 секциях (5 и 9) это 80 квартир. Всего квартир 670, итого продано 670-120-210-60-80 = 200 штук. Это 2.9 ярда. Вообще крутовато для 7 месяцев продаж, когда дом едва из земли вылез, как считаете?
А на самом деле, думаю, это сквозняк какой-то типа в 1 квартале прошло 3.4 ярда по дебиторке, они же в кредиторке. Итого реально КЗ по квартирам 5.5-3.4 = 2.1 ярда, или примерно 150 штук проданных. Еще +/-50, наверное, бронь/в оформлении.
Насчет гадания по рсбу и серых схем согласен, но мое мнение - пытаться понять, что происходит с финансами застройщика, мы должны всё равно, т.к. авансировали своими деньгами эту ооо-шку.
Всё, заканчиваю засорять тему цифрами, а то чувствую, сейчас придёт модератор по мою душу

ЖК Прайм Тайм, ул.Викторенко, вл.11, Атлантик

Новостройки поблизости:

Другие новостройки округа: