Level Нижегородская, Перовское шоссе, 21, Level Group

Очень агрессивно вкладываются в рекламу, не только по Рязанке (условно напротив жк), но и на свх и в СВАО пиарят свой проект... Видимо все "хорошие цены" ушли в рекламу...

Level Нижегородская на сайте левер стартовали.

acher писал(а) 18 окт 2023, 15:23Level Нижегородская на сайте левер стартовали.

Первое впечатление - неплохо!!!! Если для себя - то маст хэв

VVV писал(а) 18 окт 2023, 23:57 Первое впечатление - неплохо!!!! Если для себя - то маст хэв

Про маст хэв , надеюсь, сарказм?

Анклавный район с двумя въездами/выездами, которые сливаются в один и выходят только на Энтузиастов; станция метро с привязкой к Некрасовке и двум новым кольцам, пользующимся спросом у небольшой части людей (БКЛ и МЦК) - это действительно "маст хэв". Я даже для аренды не посоветовал бы. Вроде бы Москва, вроде бы метро, но все какое-то очень уж "вроде бы". Переход с БКЛ на Авиамоторную по земле. Выезд на Рязанку я даже хз, как там можно сделать - либо через станцию Чухлинка с проездом через другой узкоулочный закрытый квартал, либо в районе ст. Нижегородская - но там пока все оч сложно с точки зрения жд путей. Будет аналог Путилково с точки зрения личного автотранспорта. С позиции "сдам в аренду" даже Пиковский Михайловский выглядит интереснее, с разницей в сдаче в 2,5 года (про отделку молчу даже). С учетом цен на старте предполагается, что тут будет рост и ценник будет выше, чем в Михайловском, но это лишь кажется. Тот же ПИКовский Перовское сильно проседал в цене, чтобы поддержать темп продаж и сейчас он немногим дороже Левела на старте (опять же, с разницей в сдаче в 2,5 года). Поэтому хотелки Левела по этой площадке, наверное, все-таки слишком радужные. И кажущиеся интересными цены на старте мне лично совсем не кажутся интересными. Хотя не спорю, что продукт Левела визуально смотрится куда интереснее - и фасады, и МОПы. Не нашел генплан, а схема организации на домрф не говорит о том, что там будет территория под благо какая-то интересная (уж точно не больше, чем у ПИК). Социалку вообще не нашел. В общем, имхо)
В общем, наполнение эскроу покажет, насколько покупатели голосуют рублем и насколько этот рубль "длинный".

Выезд только на шоссе Энтузиастов - это до поры, до времени. В этот треугольник сейчас строятся съезды и въезды с хорды.
А вот внутри треугольника точно будет транспортная жопа. Все дороги - двухполосные. Карманы для автобусов реализованы не везде. Пятиэтажки сносятся по ренновации. Коробки ПИК, башни Левел, есть еще две потенциальные площадки (Гранель и Брусника).
БКЛ и МЦК - без шуток «маст хэв». Ну плюс два мцд по касательной с двух сторон проходят.

mr_myxin писал(а) 22 сен 2022, 08:47ГЗК Москвы одобрила проект планировки территории, ограниченной 1-й Фрезерной ул., Перовским шоссе, шоссе Фрезер (Перовское шоссе, вл. 21) (ЮВАО). Площадь ППТ – 79,21 га.

в июле утвердтили ППТ https://www.mos.ru/authority/documents/doc/51676220/, там и про дороги, и про все остальное, до метро БКЛ с кучей пересадок 1км, автомобиль тут и не нужен. но имхо щас покупают новострой тока финансово неграмотные, грамотные, поглядывая циан, ждут июнь и новости про продление льготки, тут еще и отделки нет, а планировки, кроме студий, неликвид
зы но радует, что через 5-7 лет еще одна вонючая промка преобразится, тем более, так близко к центру

Shuran писал(а) 19 окт 2023, 12:26 в июле утвердтили ППТ https://www.mos.ru/authority/documents/doc/51676220/, там и про дороги, и про все остальное, до метро БКЛ с кучей пересадок 1км, автомобиль тут и не нужен. но имхо щас покупают новострой тока финансово неграмотные, грамотные, поглядывая циан, ждут июнь и новости про продление льготки, тут еще и отделки нет, а планировки, кроме студий, неликвид
зы но радует, что через 5-7 лет еще одна вонючая промка преобразится, тем более, так близко к центру

До июня цены еще запросто могут подрасти, к тому же вполне есть инвест цены в некоторых проектах. С таким апломбом говорить про финансовую грамотность/неграмотность смешно

Отправлено спустя 1 минуту 36 секунд:
Чтобы не быть голословным - Level нижегородская на старте 13.7 за 65м2, Level южнопортовая (2-я очередь) - 14.7 за 65м2. Вполне нормальные цены в т.ч. для инвеста

Shuran писал(а) 19 окт 2023, 12:26 щас покупают новострой тока финансово неграмотные, грамотные, поглядывая циан, ждут июнь и новости про продление льготки

У меня одобрена ипотека под 5%, не знаю, грамотно или нет, но думаю наоборот, заскочить в льготку, пока аттракцион невиданной щедрости не прикрыли.. Но понял, что точно не в этом ЖК.

зы но радует, что через 5-7 лет еще одна вонючая промка преобразится, тем более, так близко к центру

Кстати, интересно дождаться преобразования еще более вонючей промки от 5й кабельной на запад до трешки. Ближе к центру, гораздо удобнее выезд на Энтузиастов, нормальная Авиамоторная и цивилизация на Нижегородской в пешей. Даже странно, что начали с Фрезера.

joose писал(а) 19 окт 2023, 22:55До июня цены еще запросто могут подрасти, к тому же вполне есть инвест цены в некоторых проектах. С таким апломбом говорить про финансовую грамотность/неграмотность смешно

смешно смареть на рост цен у застроев и грить про инвест, когда на вторичку ставки и в след году вряд ли ниже 12% будут в самом лучшем случае, а реально от 14 имхо, посмотрим зимой на вторичку в перовском,2...одно дело у пика за год цены скакнули на 10-20%, а другое, чо там на выходе у физика получилось, если он в этом году брал, разницу чуете? ну вырастет еще на 10-15% до июня, а кому продавать будете, если объем переуступа это 5-10% рынка дду и дисконт от 10% нужен - это по старым ставкам, где все покупали, а что будет с переуступом, когда там тока по семейке купцы будут?

Отправлено спустя 40 секунд:

joose писал(а) 19 окт 2023, 22:55Чтобы не быть голословным - Level нижегородская на старте 13.7 за 65м2, Level южнопортовая (2-я очередь) - 14.7 за 65м2. Вполне нормальные цены в т.ч. для инвеста

какой выход на собе вангуете и в чем инвест?

на старте для клиентов левела было в августе:

joose писал(а) 04 авг 2023, 22:07Двушка 56м2:
8-й этаж 13 547 000

Cabyllika писал(а) 04 авг 2023, 19:17Евро 3 64,7 метра 15 577 000

щас на сайте вижу мин 65м 17,25 на 5э, след по цене сразу на лям дороже на 12э https://level.ru/filter/?project=nizheg ... =asc-price
даже если это дорастет до каких-нить 22-23 в случае продолжения льготки, как была, это 27,5-33% за за 3,5г, при выходе в марте-апреле 27го + б/отд - это нулевая ликвидность, продавать можно и год, и больше, тяга есть тока с чистовой отделкой, а заморачивается ею 10-15% народа от силы, у клиентов левела было бы 41-47% за этот срок, беру вход 15,6 в августе, о каком в опу инвесте речь, когда безрисковые фонды денежного рынка дают 13% с мгновенной ликвидностью хоть на 100-200 лямов (грубо, там ключевая ставка, которую через нед мин до 14 повысят), а тут надо замораживать бабло на годы и ждать у моря погоды, ведь если отменят льготку или, что пока кажется более вероятным, сделают ее повыше, аля 10%, то про 22 на выходе можно не мечтать, навес застроя задавит, там и 20 за щастье сойдет, а может в ноль выход будет - "черт его знает"(с) и лично я в текущих условиях не готов закладываться ни на 22, ни на 20, ибо риски неопределенности пока шкалят. а ведь в недвиге же риски падения цены должны быть где-то на нуле имхо. кароч, льготку для всех всяко отменят, уж на горизонте 3 лет это видится с 99% вероятностью имхо, а одной семейки не хватит, чтобы феерический спрос и дальше поддерживать, когда же ДКП придет в норму аля в 25г, тогда и вторичка опять заработает нормально, забирая спрос у первички, где глобально нет смысла ждать по 3г, если готовое в эти деньги

в моем понимании инвест - это хотя бы 15% годовых и явных на входе, т.е. в циане на готовое рядом такие цены, а не возможных в будущем - вдруг вырастет почему-то. просто щас буратины покупают дешевый кредит задорого, который вечным на рынке не будет, зато будет у них на 30 лет, пора бы уже начать разбираться: даже портрет "инвестора" изменился, если до 21г это были люди с кешем, то щас это тока ипотечники по льготке с парой лямов на кармане, верящие, что недвига по жизни тока растет без продыху, раньше ж росла на 20-25% в год, типа, знач и дальше будет, а тут еще и плечо дешевое, надо брать а то, что льготка убила инвест и задрала цены входа, срубив 70-100% апсайда, они и не задумываются - тогда их на рынке не было, зато людей с кешем с этого рынка "почему-то" сдуло

Shuran, спасибо за ППТ. НО вот там я как раз и не нашел новых развязок из района. Реконструкция существующих - прекрасно, но я писал про связку с Рязанкой. Понятное дело, что везде ноют про проблемы с авто, но я про альтернативу выезда, которой тут нет.
Не соглашусь и с БКЛ/МЦД: естественно, что это лучше, чем вообще ничего) Но обе эти ветки оч спокойные в плане кол-ва пассажиров - в том числе в час пик. Т.е. нагрузка на них перераспределяется, но не существенный поток. Как ни крути, "старое" метро это классика и в бОльшей степени повышает ликвидность объекта.
А вот про инвест, даже со стартовыми ценами под клиентов Левела - соглашусь) И в целом про инвест на рынке недвиги тоже. Сам наблюдаю, что ряд покупцов в инвест переползли в апарты - именно со 100% оплатой. Не скажу, что это профи рынка)) но у апартов история куда сложнее и цены на фоне льготки куда интереснее квартир. Но я бы такие объекты рассматривал только в долгую - купить и сдавать. Перепродажа апартов еще более гиблое дело, чем квартир, так что это не про инвест как "купил-продал".
Так что весь "инвест" сейчас на рынке - да, тот самый сегмент покупцов с мин баблом на кармане для входа, но с возможностью войти по льготке. Для таких вторичный рынок пока что - табу, стоит ли он дешевле чем от застроя или нет, роли уже не играет. Ты входишь с ПВ 20% под 6% на лот 14 млн, например, или с тем же ПВ (ну чуть больше по факту) под 14% на лот даже если 13 млн. Но, опять же, это тоже не про инвест история. И дисконт на старте тут будет зависеть только от финмодели и условий ПФ от банка - нужен вал, будут интересные цены. Хотя и банки ориентируются на вал цен на первичке, так что там тоже все сложно. Рост будет, это неизбежно, но это не про заработать, а про поиметь свои нервы: берешь у застроя, который рассчитывает на маржу под реализацию объема в ипотеку 6-8%, чтобы потом попытаться продать хотя бы по его цене под 14%? Ну да, план надежный... Вторичка-то тоже вся в ипотеке.
Так что да, в этом проекте инвестом не пахло даже до РНС, а сейчас - так и тем более.
И еще про рост цены ПИК на 20%: там если смотреть ПД, то +20% по реализованному от старта, т.е. около 8%/год. Да, цена предложения выросла на 50%+, но это тяга льготки и для перепродажи на собе она не показатель, от нее четверть смело можно "отщипнуть". Правда, на Перовском у них была оч приятная цена на самом старте, в декабре 20. Приятная по отношению к текущему моменту.
А в Левеле в условную 2е зайти за 15+млн (считай 330 за м2), а потом выйти с чем? Три года, хотя бы +40% надо - чот я ой как не уверен. В Среде такими ценами даже и не пахнет, например, пусть и не самое корректное сравнение. Это только для конечника под 6-8%, который бабки максимум может завалить на вклад, чтобы совсем уж не сожрать их инфляцией.

Отправлено спустя 7 минут 4 секунды:
Отправлено спустя 1 минуту 36 секунд:
Чтобы не быть голословным - Level нижегородская на старте 13.7 за 65м2, Level южнопортовая (2-я очередь) - 14.7 за 65м2. Вполне нормальные цены в т.ч. для инвеста[/quote]

Хех) Южнопортовая со старта по цене предложения выросла на 15% - это за полтора года (больше даже). Т.е. у застроя с льготной ипотекой цена выросла на 8%/год. Какой инвест Вы там предполагаете?))) То, что Вам кажется привлекательной ценой - даже рынку этих самых покупцов с мин на кармане не кажется. А там еще навес такой, что перепродать что-то можно будет разве что по цене входа))))

Отправлено спустя 2 минуты 38 секунд:

Watchdog писал(а) 19 окт 2023, 11:09Выезд только на шоссе Энтузиастов - это до поры, до времени. В этот треугольник сейчас строятся съезды и въезды с хорды.
А вот внутри треугольника точно будет транспортная жопа. Все дороги - двухполосные. Карманы для автобусов реализованы не везде. Пятиэтажки сносятся по ренновации. Коробки ПИК, башни Левел, есть еще две потенциальные площадки (Гранель и Брусника).
БКЛ и МЦК - без шуток «маст хэв». Ну плюс два мцд по касательной с двух сторон проходят.

Извините, но связку с хордой в ППТ не нашел (может не увидел). То, что там внутри будет - это вообще пофиг, разъедутся. Карманы сделают. А вот отсутствие связки с Москвой - проблема.

Чижык писал(а) 20 окт 2023, 11:54Извините, но связку с хордой в ППТ не нашел (может не увидел). То, что там внутри будет - это вообще пофиг, разъедутся. Карманы сделают. А вот отсутствие связки с Москвой - проблема.

ППТ ограничен 1-й Фрезерной ул., Перовским ш., ш. Фрезер. Въезды и съезды ЮВХ/МСД через 5-ю Кабельную ул. и ул. Пруд-ключики.

БКЛ и МЦК в час пик норм загружен. Сейчас почти любой маршрут на метро строится через них.

Чижык писал(а) 20 окт 2023, 11:54НО вот там я как раз и не нашел новых развязок из района. Реконструкция существующих - прекрасно, но я писал про связку с Рязанкой. Понятное дело, что везде ноют про проблемы с авто, но я про альтернативу выезда, которой тут нет.

в ппт нет внутриквартальной УДС, ее застрои рисуют уже, ППТ это про застройку округи, + c севера ведь еще участок Гранели, купленный у МР групп на 240 тыщ м:

Vovi писал(а) 19 сен 2022, 11:02MR Group построит более 230 тысяч "квадратов" на юго-востоке Москвы
Градостроительно-земельная комиссия Москвы одобрила соответствующий проект планировки территории площадью 59 гектаров, ограниченной Басковской улицей, 1-й Фрезерной улицей и шоссе Фрезер. Площадь ППТ - около 59 гектаров.
MR Group застроит почти 7 гектаров. "На этом участке появится общественно-жилая застройка суммарной площадью 237,3 тысячи квадратных метров, будут созданы офисный центр на 14,4 тысячи квадратных метров, детский сад на 150 мест. На отдельном участке площадью 0,76 гектара инвестором будет построена школа на 325 мест", - говорится в сообщении.https://realty.ria.ru/20220919/mr-group-1817771253.html

mr_myxin писал(а) 12 янв 2023, 11:25Закрыли сделку по покупке у МРа Фрезера

этот ППТ утвердили в мае, но яндексом нашел тока закрытые версии:
https://docs.cntd.ru/document/130176540 ... ction=text
https://www.consultant.ru/cons/cgi/onli ... TmeQnfH1QG - в выхи халява

в упор не понимаю, зачем тут авто и куда на нем ездить с таким ТПУ и вапще мск это мегаполис-город для пешеходов, автомобилистам надо пересаживаться на общ транспорт, а то до хрена развелось помоек + такси/каршеринги ультрадешевые и мегаудобные
зы по большим трассам свои ППТ линейных объектов обычно, курите роадс.ру, если оч надо

Shuran писал(а) 19 окт 2023, 23:51какой выход на собе вангуете и в чем инвест?

Оговорюсь сразу что речь не идет про людей с кешем т.к. речь про первичку и при сегодняшних условиях я бы не стал брать за кеш ничего у застроя если есть возможность взять с плечом под 7% (у тинька недавно даже под 6.9% было), а то и под 4.5% - 5% если семейка/айти, а кеш запарковать под 13-14%, поэтому варианты без ипотеки я вообще не рассматриваю, инвеста с кешем при текущей разнице между 13-14% ставкой цб и 5-8% льготкой просто нет, только ипотека.

Например, левел южнопортовая (беру ее т.к. мой кейс, правда у меня этаж пониже, + вы говорили про новострой в целом, а не про конкретно Нижегородку, так что пример релевантный), 15.3 за 65м2 на 27-м этаже (ниже были от 14.7), мин взнос 3.3 млн, цена сейчас на квартиру на 1 этаж выше у застроя 19.9 стоит. По вашим расчетам 15% годовых + ипотечный процент (считаю 12 млн ипотеки под 7.2%) это около 1.3 млн в год, теперь если даже 2 года цена будет стоять у застроя, ее спустя это время можно будет скинуть и вытащить свои 15% (от первоначального взноса), даже учитывая скидку от текущей цены застроя 10%. Это меньше 3 месяцев прошло с момента брони, дальше цена естественно не будет так расти, что будет к ключам ванговать не могу, зависит от того что там реально начнут делать из обещанного на территории южного порта и какой будет навес, рядом нет готовых объектов похожих, только квартиры в старых домах (22млн во вторичке с относительно свежим ремонтом, но дом не очень). Насчет навеса кстати думаю что ко сдаче у самого левела скорее всего ничего уже не останется (1-я очередь продана на 95% уже, хотя до сдачи еще 2.5-3 года по ДДУ), а другие проекты хз когда появятся.

Shuran писал(а) 19 окт 2023, 23:51у клиентов левела было бы 41-47% за этот срок, беру вход 15,6 в августе

Вход 15.6 это какой этаж О_О? Я в своем посте с ценами писал что 65м предлагали от 13.7млн на 6 этаже, за 15.6 не было квартир даже на высоких этажах, значит до этой цены отросло уже после нескольких повышений цен. Можно тогда и вместо 15.6 взять текущую цену 17.2 и говорить что инвеста нет. Впрочем я не утверждаю что вот прям в данный момент он есть с текущими ценами, я говорю что он был, и был совсем недавно, и по этой цене вполне можно было зайти у кого есть доступ.

Отправлено спустя 7 минут 11 секунд:

Чижык писал(а) 20 окт 2023, 11:54Хех) Южнопортовая со старта по цене предложения выросла на 15% - это за полтора года (больше даже). Т.е. у застроя с льготной ипотекой цена выросла на 8%/год.

Да ладно, чё серьезно?))) Ну вот вам вариант https://level.ru/southport/flat/2room/4-9/ сейчас стоит 16.8, в июне 2022 такая квартира стоила 12.2, причем она была на 5-м этаже + с отделкой whitebox, т.е. вообще по всем параметрам лучше, чем то, что стоит сегодня за 16.8. Откуда вы взяли цифру 8%?)

PS Давайте дальше в личку плиз, не вижу смысла разводить срач не по теме

joose писал(а) 22 окт 2023, 18:59Вход 15.6 это какой этаж О_О? Я в своем посте с ценами писал что 65м предлагали от 13.7млн на 6 этаже, за 15.6 не было квартир даже на высоких этажах, значит до этой цены отросло уже после нескольких повышений цен. Можно тогда и вместо 15.6 взять текущую цену 17.2 и говорить что инвеста нет. Впрочем я не утверждаю что вот прям в данный момент он есть с текущими ценами, я говорю что он был, и был совсем недавно, и по этой цене вполне можно было зайти у кого есть доступ.

ну ок, увидел у вас про 13,7, хорошо, какой-то инвест на первый взнос на старте был, на ПВ, наверное и побольше 15 годовых, даже если выход 18 - по текущей цене левела на сайте, но вот стоит ли оно того - на первый взнос-то, а возиться 3г, да и обычную льготку щас тока 1шт получить можно , при этом надо было быть клиентом левела, просто так не дали бы, ессно я имел в виду инвест на кеш 100%, но тут в августе все резко изменилось из-за резкого курса бакса-ключа, и эти 15,5% уже щас дают облиги инвест-грейда (а в августе и ранее в облигах далеко за 20 было, ибо 13 купон на инвестгрейде + апсайды на трэше), и их даже не особо покупают-то, где не то что гимора с продажей нет, но и ремонт делать не надо, в моем понимании хата б/отд требует ремонта, ну никак иначе, он, конечно. с выгодой отобьется, но не вижу у вас его в параметрах (а кто не готов делать ремонт - тока с отд можно смареть), равно как и про отмену льготки ни одного допущения

понятно, что щас что будет через 3,5г трудно судить, но именно поэтому я и грю, что риски такого инвеста шкалят, никогда не брал ипотек, но очевидно, что с плечом риски кратно увеличиваются - это если грить про инвест тока на пв, наверное, буду банален, но на 3,5г если чел не шарит и не хочет шарить в облигах/чем-то еще и по профессии не связан ни с какими с рынками, самое очевидное - купить баксы в виде кеша и сидеть на опе ровно, а уж если он их до этого старта купил, то уже поднялся (хотя лично я не сторонник такого пассивного подхода, ибо тупо кеш ничего не генерит дополнительно, а зарабатывать в рублях можно намного больше роста курса, если крутиться и быть профи в (любом) своем деле) по крайней мере, в прошлые 20 лет моего инвеста выход через 1-2-3г всегда был понятен, что какой-то там нехилый плюс, мож 80% за 3г, мож 60, мож 50, но это был верняк верный - эти цифры если брать с 16-17гг, но щас льготка уже настока извратила рынок, что хрустальный шар сломался, а разум грит про неизбежное постепенное сдувание пузыря и выравнивание первички со вторичкой (за 3,5г сво всяко закончится и дкп будет в норме аля ключ 6-7% и ипотека на вторичку аля 8-10%, а там уже и город может начать продавать коммерческие объемы на площадках после реновации, да так, что пик завидовать будет)

Отправлено спустя 9 минут 34 секунды:

joose писал(а) 22 окт 2023, 18:59а другие проекты хз когда появятся.

про гранель см. выше, в след году должны выйти, по всей видимости

joose писал(а) 22 окт 2023, 18:59Да ладно, чё серьезно?))) Ну вот вам вариант https://level.ru/southport/flat/2room/4-9/ сейчас стоит 16.8, в июне 2022 такая квартира стоила 12.2, причем она была на 5-м этаже + с отделкой whitebox, т.е. вообще по всем параметрам лучше, чем то, что стоит сегодня за 16.8. Откуда вы взяли цифру 8%?)

PS Давайте дальше в личку плиз, не вижу смысла разводить срач не по теме

зы в личку не надо, надо в тему левел-южного порта