Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Юридическая консультация по жилищным вопросам, связанным с новостройками и застройщиками. Новости и перспективы рынка недвижимости. Развитие транспортной инфраструктуры в Москве и Подмосковье. Ремонт и перепланировка квартир.
Аватара пользователя
СергейРу
активный
активный
Сообщения: 554
Пол: Мужской
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #461 СергейРу » 24 фев 2016, 15:08

lev писал(а):так Циане люди ставят от 6 500 000 за убитые в хлам бомжатники, до 7 000 000 за хаты с обоями хотя бы на стенах.
IRN рассчитывает пятиэтажку с кухней 6 кв.м в моем районе за 5 500 000 рублей.
вот на эту цену, а не на Циан, я и ориентируюсь.


при таких вводных, если у Вас хата с обоями, есть шанс продать за 6500.

какая площадь квартиры?

Аватара пользователя
lev
новичок
новичок
Сообщения: 39
Пол: Мужской
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #462 lev » 24 фев 2016, 15:12

площадь 43 кв.м, кирпич, 2-е комнаты,
окна двор, . .. - в общем, лучшее предложение на раёне )

Аватара пользователя
СергейРу
активный
активный
Сообщения: 554
Пол: Мужской
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #463 СергейРу » 24 фев 2016, 15:16

lev писал(а):площадь 43 кв.м, кирпич, 2-е комнаты,
окна двор, . .. - в общем, лучшее предложение на раёне )


6500 ставьте.
далее, в зависимости от кол-ва звонков\просмотров.

Аватара пользователя
jeanmishel
новичок
новичок
Сообщения: 19
Пол: Мужской
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #464 jeanmishel » 24 фев 2016, 15:44

Друзья, нужен совет. Есть 1к кВ 51м в Павшинской Пойме (СУшная прибрежка, дом из сушных самый ближний к мосту). Дом сдан, люди получают ключи и соб-ть.
Не могу решить, сливать сейчас по переуступке (есть купец по цене чуть ниже рынка) или все-таки есть смысл получить собственность по суду и продавать уже с ключами и собст-ю, но дороже ?

Аватара пользователя
mmk
постоялец
постоялец
Сообщения: 334
Пол: Женский
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #465 mmk » 24 фев 2016, 16:36

Shuran писал(а):profifi, c Вашими вводными, я б "купил" временную регистрацию на 5 лет, для детей закроет все вопросы, а у Вас не будет головняка ни сейчас с покупкой, ни потом, если надумаете валить, ибо у Вас ни необходимости покупки нет имхо, ни уверенности для чего вложить серьезные деньги
зы часто на разных форумах вижу объявы родителей, типа, "наш дом тока строится, а детям в школу пора, ищем у кого бы временно зарегиться", у хозяев нет рисков - рега-то временная. покупка прописки, как я понимаю, через покупку малой доли - цен не знаю, но тоже рабочий вариант кмк


временная регистрация не дает возможности получения направления с московский сад.
только постоянная регистрация дает такое право, увы.
при этом быть прописанным именно в конкретном районе необязательно


в школу пока с временной можно

покупка малой доли в резиновых квартирах - нынче подсудное дело

так что если альтернатива - платить еще и за частный сад (по 35+к в месяц на протяжени 4-5 лет), который может быть к тому же архидалеко и неудобно расположен - аукционы УГС выглядят не столь мрачной перспективой...

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6800
Пол: Мужской
В сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #466 Shuran » 24 фев 2016, 16:56

для школы, конечно, а тут у людей работа удаленная, сами ж дома, но глобально сад - это 3 года, ниачом. частные сады по 40тыщ для тех, кто может себе это позволить, кто не может - сидят сами/помогают бабушки.
а можно поподробнее про "подсудное дело"?

Аватара пользователя
profifi
новичок
новичок
Сообщения: 18
Пол: Мужской
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #467 profifi » 24 фев 2016, 17:04

Лев, Вы не характерный продавец. Людям свойственно переоценивать свою недвиж. Большая часть выставит на вашем месте, по верхней границе рынка. А по калк ИРН - Вы знаете его алгоритм работы? Есть впечатление что цена по районам в нем выставлена вручную, человеком который может и ошибаться, и периодически меняется в ручном режиме

Аватара пользователя
lev
новичок
новичок
Сообщения: 39
Пол: Мужской
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #468 lev » 24 фев 2016, 17:21

profifi писал(а):Лев, Вы не характерный продавец. Людям свойственно переоценивать свою недвиж. Большая часть выставит на вашем месте, по верхней границе рынка. А по калк ИРН - Вы знаете его алгоритм работы? Есть впечатление что цена по районам в нем выставлена вручную, человеком который может и ошибаться, и периодически меняется в ручном режиме


по верхней границе объявления висят на циане второй год (время от времени я просматриваю объявления по дому на Циане). Да и вряд ли пять этажей у мкада (хоть и внутри) сейчас стоят 150 000 за метр. 130 - это цена более реальная. тем более у меня задача улучшить жилищные условия, а не выйти в прибыль. Но, естественно, ниже этой цены тоже продавать нет смысла.

Аватара пользователя
profifi
новичок
новичок
Сообщения: 18
Пол: Мужской
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #469 profifi » 24 фев 2016, 18:11

mmk писал(а):Источник цитаты аукционы УГС выглядят не столь мрачной перспективой.

Так же думаю. Ладно школа, везде же гнобят потихоньку - детская поликлиника, паспортный, МРЭО, льготный проезд в общественном транспорте наконец. Как будто СОС в мск чудесным образом превращает в людей лучшего сорта
+ риски надо диверсифицировать, по разным корзинам, накопления часть в валюте, часть в рублях, бетон по сути - рублевый вклад
+ УГС в Зелике можно по суточно сдавать - близко к дому и время+желание заселить выселить есть. Вопрос только насколько ликвиден корпус 108 в Зелике через n лет, но все же точечная застройка, монолит, новая трасса м11, внешне дом красив, уважаемая часть города - говорят в пользу ликвидности. Наверно.

Аватара пользователя
mmk
постоялец
постоялец
Сообщения: 334
Пол: Женский
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #470 mmk » 24 фев 2016, 19:09

Shuran писал(а):а можно поподробнее про "подсудное дело"?


жк РФ глава 2
Статья 15. Объекты жилищных прав

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

В соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 г. N 5-П часть комнаты не рассматривается в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений

2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования).


УК РФ ст 322.2

Статья 322.2. Фиктивная регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации и фиктивная регистрация иностранного гражданина или лица без гражданства по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации

Фиктивная регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации, а равно фиктивная регистрация иностранного гражданина или лица без гражданства по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации -

наказываются штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет, либо принудительными работами на срок до трех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового, либо лишением свободы на срок до трех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового.

Примечание. Лицо, совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно способствовало раскрытию этого преступления и если в его действиях не содержится иного состава преступления.


и море юридической практики можно нагуглить... как раз по комбинации указанных двух статей :)

отказов в регистрации много со стороны ФМС, даже без возбуждения дела, и что потом - судиться? когда время, деньги и нервы можно потратить на другое.


уж даже не знаю, оффтоп это или не оффтоп относительно темы.

Отправлено спустя 20 минут 14 секунд:
profifi писал(а):Так же думаю. Ладно школа, везде же гнобят потихоньку - детская поликлиника, паспортный, МРЭО, льготный проезд в общественном транспорте наконец. Как будто СОС в мск чудесным образом превращает в людей лучшего сорта
+ риски надо диверсифицировать, по разным корзинам, накопления часть в валюте, часть в рублях, бетон по сути - рублевый вклад
+ УГС в Зелике можно по суточно сдавать - близко к дому и время+желание заселить выселить есть. Вопрос только насколько ликвиден корпус 108 в Зелике через n лет, но все же точечная застройка, монолит, новая трасса м11, внешне дом красив, уважаемая часть города - говорят в пользу ликвидности. Наверно.


для школы и поликлиники достаточно временной регистрации.
льготы - есть федеральные и региональные, тут дело тонкое.
а "человеком" в москве делает не сос, а штамп в паспорте.

единственная фактически неустранимая проблема - это места в садах. тут позиция ДОгМ неизменна, увы :(
в мо можно попасть в сад с сосом и без прописки. в мск необходима прописка мск.

ну еще кажется на молочную кухню без прописки не направят, и тут кажется только по месту прописки (могу ошибаться) - хотя в отличие от сада тут цена вопроса копеечная.

если проблемы с садом нет - тогда можно не готовое купить, а какой-нибудь привлекательный бетон, или иначе разместить сбережения :))

насчет сдавать посуточно зелик.... не знаю, надо хорошо разбираться в этом бизнесе... в общем, считайте свои выгоды и альтернативные издержки. может так случиться, что сдать долгосрочно самый завалящий мск будет выгоднее, чем зелик, даже посуточно.

Аватара пользователя
MilkMaid
новичок
новичок
Сообщения: 6
Пол: Мужской
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #471 MilkMaid » 25 фев 2016, 10:54

Добрый день, камрады!
Нужен дельный совет от старожилов инвестиционного бизнеса.
Есть в наличии двушка в Северном Чертаново, прямо недалеко от Битцы (42 кв.м., кухня 6 метров). Вот практически один в один, только у нас второй этаж [Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки.] . До метро 10-12 минут пешком. Какой-никакой косметический ремонт присутствует. Балкон застеклен. В настоящий момент успешно сдается адекватным квартиросъемщикам за 35 в месяц+счетчики. Но душу гложет активное желание со временем без особых доп.вливаний (за счет инвестиций в новострой) перевести ее в трешку в Новопеределкино поближе к месту проживания. Ввиду того, что в Новопеределкино метро не за горами, думается, что делать этот финт ушами нужно в течение этого года, край первая половина следующего. Боюсь увеличения цен в НП.
Внимание, вопрос! Стоит ли овчинка выделки, либо учитывая упавший рынок надо радоваться тому что есть и не искать себе на ж... приключений, а спокойно ее сдавать за 6,5% годовых? Деньги составляют приятный и важный бонус к семейному бюджету, поскольку жена в декрете. Продажа и депо не наша тема, очкуем...

PS. Посматриваю на Мещерский лес и Лучи. Так же обещают построить несколько домов на пересечении Боровского шоссе и ул.Чоботовской.
Всем заранее спасибо за мнения! :beer:

Аватара пользователя
maxp
профи
профи
Сообщения: 1530
Пол: Мужской
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #472 maxp » 25 фев 2016, 11:25

я б оставил как есть
зачем в жизнь добавлять несколько неизвестных -метро, аренда в новом месте, сделка, ремонт

Аватара пользователя
Evgen1466
модератор
модератор
Сообщения: 325
Пол: Мужской
В сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #473 Evgen1466 » 25 фев 2016, 12:43

MilkMaid писал(а):Добрый день, камрады!
Нужен дельный совет от старожилов инвестиционного бизнеса.
Есть в наличии двушка в Северном Чертаново, прямо недалеко от Битцы (42 кв.м., кухня 6 метров). Вот практически один в один, только у нас второй этаж [Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки.] . До метро 10-12 минут пешком. Какой-никакой косметический ремонт присутствует. Балкон застеклен. В настоящий момент успешно сдается адекватным квартиросъемщикам за 35 в месяц+счетчики. Но душу гложет активное желание со временем без особых доп.вливаний (за счет инвестиций в новострой) перевести ее в трешку в Новопеределкино поближе к месту проживания. Ввиду того, что в Новопеределкино метро не за горами, думается, что делать этот финт ушами нужно в течение этого года, край первая половина следующего. Боюсь увеличения цен в НП.
Внимание, вопрос! Стоит ли овчинка выделки, либо учитывая упавший рынок надо радоваться тому что есть и не искать себе на ж... приключений, а спокойно ее сдавать за 6,5% годовых? Деньги составляют приятный и важный бонус к семейному бюджету, поскольку жена в декрете. Продажа и депо не наша тема, очкуем...

PS. Посматриваю на Мещерский лес и Лучи. Так же обещают построить несколько домов на пересечении Боровского шоссе и ул.Чоботовской.
Всем заранее спасибо за мнения! :beer:


Имхо оставить как есть.
Думать после выхода супруги из декрета или стабилизации ситуации/роста нефти/ и т.д.
Арендаторов лелеять, как дописточник дохода, ибо ситуация на рынке труда не из простых, углубление продолжается, никто не может гарантировать тебе стабильную работу завтра,а произойти может что угодно. Одно дело, когда один, другое семья. Не стоит воротить ситуацию СЕЙЧАС только потому что свербит что-то сделать, не то время. 8-)

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6800
Пол: Мужской
В сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #474 Shuran » 25 фев 2016, 13:36

MilkMaid, непонятна НЕОБХОДИМОСТЬ 3ки - если она "потребуется" нескоро, смысла не вижу. ведь Вы пишете про "место проживания", оно есть или временное?...если нужна щас - продавайте. имхо в ближ год вряд ли в перделкино ближнем цены вырастут, до метро 3 года, минимум

Аватара пользователя
MilkMaid
новичок
новичок
Сообщения: 6
Пол: Мужской
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #475 MilkMaid » 26 фев 2016, 12:17

Какой-то горячки в переводе двушки в Чертаново в трешку в НП действительно нет. Жить есть где. Тут больше психология чтоли. Боюсь пропустить некую точку невозврата. Иными словами: боюсь, что если не провести сделку в ближайший год-два - то после открытия метро в НП цены на недвигу вырастут % на 20, а вот в Чертаново в старом жилом фонде останутся на прежнем уровне. И на котлованы в НП и окрестностях так же цены подскочат. Вообщем видится, что именно сейчас до метро можно попробовать наварить деньжат на его открытии, а потом это будет сделать гораздо сложнее. :(
Инвест в другие районы Москвы не в приоритете. Свой район знаю от и до.

Аватара пользователя
XEMYLb
давно я тут
давно я тут
Сообщения: 350
Пол: Мужской
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #476 XEMYLb » 26 фев 2016, 13:24

MilkMaid,
оставить всё как есть
некий виртуальный доход от вашего "финта" присутствует (новый дом будет расти быстрее рынка из-за готовности дома и приближающихся сроков по метро, а старый дом будет двигаться с рынком или даже чуть-чуть отставать)
НО
всю эту виртуальную прибыль вы получите только через 2-3года. Добавьте в ваше уравнение стоимость денег. Посчитайте прибыль от "финта" через 3 года. Потом посчитайте все ваши арендные платежи, с учетом того, что вы их постоянно кладете на депо и держите там как раз 2-3 года. И тогда получится, что выхлоп не такой уж большой.

А потом на этот выхлоп (разница между инвестом и сидением на попе ровно) наложите комментарий от Evgen1466 - лишать семью надежного источника дохода в неспокойное время не самая мудрая мысль. Спираль сокращения бизнеса еще не закончилась.

Аватара пользователя
lev
новичок
новичок
Сообщения: 39
Пол: Мужской
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #477 lev » 26 фев 2016, 15:17

MilkMaid, такие мысли сейчас у каждого второго продавца старой недвижимости внутри МКАД, в том числе у меня (я с похожим вопрос уже пару дней назад оставлял запись).

Солнцево, Коммунарка, Переделкино сейчас разрекламированы не только со стороны застройщиков, но и властей Москвы.
Все эти районы не сходят с новостных лент и создается впечатление, что там нет никаких проблем, а за те же деньги человек получает совсем иное качество жизни. Но если почитать форумы (например, форум по той же коммунарке, солнцево-парк и т.п., то за красивыми домами стоят и нерешенные проблемы и жители начинают вставлять на продажу квартиры с ремонтом "для себя" буквально меньше, чем через год от окончания строительства)

Хотя с другой стороны, если вкладывать в развитие присоединенных территорий и переделкино/солнцево будут и дальше, то "старая москва" на окраинах и дальше будет падать по цене, разница будет расти и Ваша квартира по цене станет равна первому взносу в ипотеку на несколько лет.
А может и не станет, цена такого жилья останется высокая и соотношение "старое внутри мкад/новое за мкад" по ценам сохранится. Так что только время покажет правильность того или иного выбора :?:

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6800
Пол: Мужской
В сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #478 Shuran » 26 фев 2016, 16:36

MilkMaid, Вы совершенно справедливо опасаетесь, но если эти 35тыщ для Вас существенны - тогда они лимитирующий фактор, сможете от них отказаться - тогда получите гораздо бОльший выхлоп, но через 3 года, а на нет и суда нет

Аватара пользователя
Дядя Федор
новичок
новичок
Сообщения: 5
Пол: Мужской
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #479 Дядя Федор » 27 фев 2016, 10:25

Есть 1к кв в 30 корпусе в Путилково (монолит), есть потенциальный покупатель за 3700 - это самая низкая цена в этом корпусе по рынку. Как думаете, сливать сейчас или подождать до сдачи Июнь 2016.
+: сейчас получить кэш и закинуть за кредит (2млн), остальное на депо
+: у застроя есть квартиры еще
-: потеря денег, оцениваю после сдачи 4 млн, сужу по 19 корпусу, который сдается на 3 мес быстрее, там сейчас такой прайс
-: динамика квартир у застроя ускорилась + ипотеку с Господдержкой продляют. Опять же если судить по 19 корпусу, прогноз что к сдаче у них останется только полный неликвид.
Или вообще подождать СОС?

Аватара пользователя
Ruslan
завсегдатай
завсегдатай
Сообщения: 872
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #480 Ruslan » 27 фев 2016, 11:23

Тут надо с одной стороны:
- оценить сколько будет стоит на ключах и после СОС, сейчас мысль, что ключи дадут +300тыc 3700->4000? В целом по вторичке кмк есть небольшое оживление сейчас, что будет к лету - неопределенность.
- посчитать расходы: - сколько % кредит? За полгода набежит тыс 100-150 процентов?
- есть ли депо с норм % от 15 например?


Вернуться в «Все о недвижимости»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: Dezy, Strelka и 1 гость