Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Юридическая консультация по жилищным вопросам, связанным с новостройками и застройщиками. Новости и перспективы рынка недвижимости. Развитие транспортной инфраструктуры в Москве и Подмосковье. Ремонт и перепланировка квартир.
Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6781
Пол: Мужской
В сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #1341 Shuran » 20 окт 2016, 23:49

maxp писал(а):Источник цитаты риски там шкалили сам знаешь

не знал, сам думал влезать, если б не тяжелый выход из хлама в пдмск в том году, комстрин хорошая контора, просто перестраховщик

Аватара пользователя
Nikolay2410
новичок
новичок
Сообщения: 20
Пол: Мужской
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #1342 Nikolay2410 » 28 окт 2016, 04:14

Всем привет! На выходе квартира в стройке. Но ситуация с ценообразованием непонятна совсем. Застройщик продает такие квартиры от 4 до 4,6 млн и выше (причем остались единицы в некоторых домах). На различных сайтах по недвижимости ценник скачет от 3200-4500. Понятно, что на стоимость влияет планировка, этаж, расположение лифта и тд. Но диапазон цен очень уж большой. На сайтах вижу, что некоторые объявления висят очень долго одни и те же (чуть ли не по году), причем с минимальной ценой (3200). Так вот. Посоветуйте, каким образом определять в данном случае ориентировочную возможную цену реальной продажи? Можно конечно выставить на продажу по максимуму и смотреть на спрос и немного опускать по-тихоньку, но хотелось бы сначала понять такую разницу. Левые объявления?
Какой вообще процент левых объявлений на сайтах купли-продажи? Таким образом агентства привлекают клиентов (потенциальных покупателей)? Проехаться по этим объявлениям, к сожалению не имею сейчас возможности.
И второй вопрос) На сколько увеличивается стоимость объекта после получения СОС (предположу, что около 5-8%)? Стоит ли ждать получения СОС если это ориентировочно месяца 3-4?

Аватара пользователя
maxp
профи
профи
Сообщения: 1509
Пол: Мужской
В сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #1343 maxp » 28 окт 2016, 09:44

Nikolay2410 писал(а):Всем привет! На выходе квартира в стройке. Но ситуация с ценообразованием непонятна совсем. Застройщик продает такие квартиры от 4 до 4,6 млн и выше (причем остались единицы в некоторых домах). На различных сайтах по недвижимости ценник скачет от 3200-4500. Понятно, что на стоимость влияет планировка, этаж, расположение лифта и тд. Но диапазон цен очень уж большой. На сайтах вижу, что некоторые объявления висят очень долго одни и те же (чуть ли не по году), причем с минимальной ценой (3200). Так вот. Посоветуйте, каким образом определять в данном случае ориентировочную возможную цену реальной продажи? Можно конечно выставить на продажу по максимуму и смотреть на спрос и немного опускать по-тихоньку, но хотелось бы сначала понять такую разницу. Левые объявления?
Какой вообще процент левых объявлений на сайтах купли-продажи? Таким образом агентства привлекают клиентов (потенциальных покупателей)? Проехаться по этим объявлениям, к сожалению не имею сейчас возможности.
И второй вопрос) На сколько увеличивается стоимость объекта после получения СОС (предположу, что около 5-8%)? Стоит ли ждать получения СОС если это ориентировочно месяца 3-4?

проезжать не обязательно, достаточно прозвонить. Сос увеличивает цену на 10 проц в среднем.
если продавать, то ставить по середине рынка и опускаться
если напишите, где это будет проще

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6781
Пол: Мужской
В сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #1344 Shuran » 28 окт 2016, 11:35

Nikolay2410, тут ясновидящих нет, что за объект

Аватара пользователя
Holster
новичок
новичок
Сообщения: 85
Пол: Мужской
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #1345 Holster » 28 окт 2016, 12:40

Добрый день, хотелось бы услышать мнение сторонних людей по данной ситуации.
Что имеется: однушка в новостройке с обозримой перспективой появления метро в пешей доступности, и ипотека на много лет. Однушка сейчас сдается и частично покрывает выплату по ипотеке. Соответственно, стоит выбор, либо продажа однушки и полное погашение ипотеки + небольшой остаток на обновление авто, либо продолжать выплачивать ипотеку, планируется погасить за 3-5 лет, и сдавать однушку.
Среди + за продажу однушки - отсутствие долгов, в первую очередь моральное спокойствие, т.к. на данный момент ипотека не сильно бьет по карману. Возможность откладывать на дальнейшие планы (определенной цели пока нет). Отталкивает от этого варианта возможное подорожание квартиры в связи с открытием метро, т.к. прогнозы по открытию метро и по ценам РН - дело неблагодарное, то в связи с этим даже приблизительных цифр нет (насколько вырастет цена квартиры и сколько за этот период будет переплачено по ипотеке).
Среди + за дальнейшую сдачу квартиры - снова же, моральное спокойствие, что есть недвижимость, которую всегда можно будет продать в черный день (не страны, а личный, в жизни что угодно может случиться), а деньги могут быть не всегда. Так же квартиру можно будет оставить ребенку, однушка не сильно избалует, но избавит от многих проблем.
Заранее спасибо за Ваше мнение.

Аватара пользователя
maxp
профи
профи
Сообщения: 1509
Пол: Мужской
В сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #1346 maxp » 28 окт 2016, 12:58

Holster писал(а):Добрый день, хотелось бы услышать мнение сторонних людей по данной ситуации.
Что имеется: однушка в новостройке с обозримой перспективой появления метро в пешей доступности, и ипотека на много лет. Однушка сейчас сдается и частично покрывает выплату по ипотеке. Соответственно, стоит выбор, либо продажа однушки и полное погашение ипотеки + небольшой остаток на обновление авто, либо продолжать выплачивать ипотеку, планируется погасить за 3-5 лет, и сдавать однушку.
Среди + за продажу однушки - отсутствие долгов, в первую очередь моральное спокойствие, т.к. на данный момент ипотека не сильно бьет по карману. Возможность откладывать на дальнейшие планы (определенной цели пока нет). Отталкивает от этого варианта возможное подорожание квартиры в связи с открытием метро, т.к. прогнозы по открытию метро и по ценам РН - дело неблагодарное, то в связи с этим даже приблизительных цифр нет (насколько вырастет цена квартиры и сколько за этот период будет переплачено по ипотеке).
Среди + за дальнейшую сдачу квартиры - снова же, моральное спокойствие, что есть недвижимость, которую всегда можно будет продать в черный день (не страны, а личный, в жизни что угодно может случиться), а деньги могут быть не всегда. Так же квартиру можно будет оставить ребенку, однушка не сильно избалует, но избавит от многих проблем.
Заранее спасибо за Ваше мнение.

это только вам решать.
тут вопрос не недвижки, а личного самочвуствия.
если оставлять, надо прогнозить время открытия метро

блин, что за мода не указывать локацию объетов. от того если знаешь ГДЕ эта однушка, больше советов грамотных получишь

Аватара пользователя
XEMYLb
давно я тут
давно я тут
Сообщения: 350
Пол: Мужской
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #1347 XEMYLb » 28 окт 2016, 13:05

Nikolay2410,
ехать не надо, а вот прозвонить обязательно
может быть какое-то обременение (ипотека, прописка, доли, дети и т.д., продавец в тюрьме)
можно прям в лоб спросить, почему так дешево

Аватара пользователя
СергейРу
активный
активный
Сообщения: 554
Пол: Мужской
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #1348 СергейРу » 28 окт 2016, 13:18

Holster, если ипотека не бьёт по карману - квартиру оставлять. ИМХО глупо сливать недвижку ради обновления авто.
Ждите ввода метро и там уже решайте.

Аватара пользователя
XEMYLb
давно я тут
давно я тут
Сообщения: 350
Пол: Мужской
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #1349 XEMYLb » 28 окт 2016, 13:20

Holster,
тут нужен калькулятор
посмотрите на ставку аренды, проценты по ипотеке (не весь платеж, а именно проценты) и возможный депозит в % годовых (в банке, который Вас устраивает по надежности)
Цифры в студию и локейшен квартиры - и будет Вам совет ))
Прирост от открытия метро может уже сидеть в цене. Не помню, чтобы в момент открытия станции прям рост цен наблюдался.
И да, деньги в авто - отказать. Тогда уж лучше в недвиге держать. А если сравнивать с депо, то нужно считать.

Аватара пользователя
Holster
новичок
новичок
Сообщения: 85
Пол: Мужской
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #1350 Holster » 28 окт 2016, 17:32

Квартира находится в коммунарке. На мой взгяд (возможно, ошибочный), цены там завышены, так что нынешние цены уже могут быть с учетом метро, действительно. Но, снова же на мой взгяд, район имеет некие перспективы, если будет построена префектура и т.д.

Отправлено спустя 12 минут 39 секунд:
Стоит уточнить, что есть огромнейшее желание уехать из Москвы. Через год-три-пять это получится сделать, пока непонятно. С одной стороны хотелось бы получать доход со сдачи квартиры, а с другой, если уехать и сдать вторую, то это будет покрывать ипотеку и останется на карманные расходы.
В общем, вариантов много, но основной - оставить как есть, продолжать сдавать и максимально быстро гасить ипотеку.

Аватара пользователя
lerat
новичок
новичок
Сообщения: 58
Пол: Женский
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #1351 lerat » 28 окт 2016, 17:54

Holster, Продать квартиру . находящуюся в ипотеке можно только с дисконтом ~ 15 % . В Коммунарке навес огромный , долго продавать придётся . К тому времени Вы будете выплачивать в основном "тело" долга , проценты выплачиваются в первые годы (если платёж аннуитетный).
На мой взгляд , выгоднее продолжать сдавать и ждать метро , которое ещё не факт , что будет в пешей доступности ...

Аватара пользователя
Nikolay2410
новичок
новичок
Сообщения: 20
Пол: Мужской
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #1352 Nikolay2410 » 28 окт 2016, 17:55

Shuran, maxp, Овражная в Щербинке. Были свободные деньги, вложил в долгострой, по неплохой цене в 2012 году. Примерно представлял, что так и будет по срокам, что и сказалась на покупной стоимости. Однушка 43 кв.м., распашонка, 15 из 18 этаж. Жить есть где, вот думаю скинуть и взять новую стройку)), но разброс цен очень смутил.

Аватара пользователя
XEMYLb
давно я тут
давно я тут
Сообщения: 350
Пол: Мужской
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #1353 XEMYLb » 28 окт 2016, 17:59

Holster,
О каком доходе идёт речь, если деньги уходят на оплату процентов по ипотеке? У банка доход есть, а у Вас?

Продавать с обременением действительно сложно, но можно выкрутиться. При наличии покупана, берете кредит под залог основной квартиры, гасите ипотеку, продаёте квартиру покупану, гасите кредит. Никакого обременения и дисконта. А вот с навесом тяжко.

Если хотите уехать, то тем более надо снять якоря (как управлять арендой дистанционно?) и держать средства в ликвидных активах (депо).

Аватара пользователя
Holster
новичок
новичок
Сообщения: 85
Пол: Мужской
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #1354 Holster » 28 окт 2016, 18:17

Квартира в коммунарке, которую можно продать, не в ипотеке.
lerat, что от столбово, что от возможной станции коммунарка, будет до 1 км.
XEMYLb, по поводу дохода имелось в виду, продать одну квартиру, погасить ипотеку по второй и получать уже доход с этой квартиры, в случае смены города проживания

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6781
Пол: Мужской
В сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #1355 Shuran » 28 окт 2016, 18:32

Nikolay2410 писал(а):Источник цитаты но разброс цен очень смутил.

сделки МОГУТ идти тока по низу. когда ввод? если в ближ месяцы - проще дождаться соб - проще продать, ибо ипотечники могут рассматривать. не о дохе в +5-8% за соб думать надо, а будут ли ваще звонки по переуступу. конкуренты у вас в вашем же жк онли, прозванивать самый низ цен надо, если висят - нет смысла смареть на цены выше

Отправлено спустя 7 минут 10 секунд:
Holster писал(а):Источник цитаты В общем, вариантов много, но основной - оставить как есть, продолжать сдавать и максимально быстро гасить ипотеку.

без цифр тут не посоветуешь ;)

Аватара пользователя
СергейРу
активный
активный
Сообщения: 554
Пол: Мужской
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #1356 СергейРу » 28 окт 2016, 18:45

Nikolay2410, вероятно, сданное-несданное, с собственностью-без онной. Надо прозванивать и выяснять.

Аватара пользователя
Nikolay2410
новичок
новичок
Сообщения: 20
Пол: Мужской
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #1357 Nikolay2410 » 28 окт 2016, 18:49

Shuran, Ввод февраль-март 17-го. Еще есть повод подождать, так как строят эстакаду через многострадальный переезд (до конца года запустить должны, большая часть построена уже), что должно положительно сказаться на стоимость в жк, так как он был отделен переездом от центральной части Щербинки, где были огромные пробки. Ипотечники под большим вопросом. Так как разница в покупке продаже существенная. Попадаю на 13% с разницы (около 300 тыс.). За переуступ тоже платить надо (Мортон). Наверное дождусь СОС. Спасибо. Буду прощупывать)

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6781
Пол: Мужской
В сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #1358 Shuran » 28 окт 2016, 18:52

Nikolay2410 писал(а):Источник цитаты Ипотечники под большим вопросом. Так как разница в покупке продаже существенная. Попадаю на 13% с разницы (около 300 тыс.).

ответ спрос даст - не будет покупцов с живым кэшем - придется отдавать ипотечнику, их поднять немного можно порой:), сам хлебаю это ща:)

Аватара пользователя
KORKA
новичок
новичок
Сообщения: 76
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #1359 KORKA » 28 окт 2016, 20:38

Nikolay2410 писал(а):Shuran, maxp, Овражная в Щербинке. Были свободные деньги, вложил в долгострой, по неплохой цене в 2012 году. Примерно представлял, что так и будет по срокам, что и сказалась на покупной стоимости. Однушка 43 кв.м., распашонка, 15 из 18 этаж. Жить есть где, вот думаю скинуть и взять новую стройку)), но разброс цен очень смутил.


А Овражная, это те, которые еще СтройМетРесурс строил( на сколько помню планировка была там такая)?
Если да, то народ там стока натерпелся и цена входа была настолько низкой, что они могут легко торговаться в низ , лишь бы слить этот страшный сон.

Аватара пользователя
Ruslan
завсегдатай
завсегдатай
Сообщения: 872
Не в сети

Посоветуйте, как действовать в моей ситуации?

Сообщение #1360 Ruslan » 28 окт 2016, 20:45

Nikolay2410 писал(а):..

Для инфо о ценах - 1шка 45м на индустриальной в монолите продалась за 4,7 весной.. Делайте выводы.


Вернуться в «Все о недвижимости»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: fartur, sabi3038, sergo, shane84@list.ru, vlad86, Диана и 1 гость