Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Юридическая консультация по жилищным вопросам, связанным с новостройками и застройщиками. Новости и перспективы рынка недвижимости. Развитие транспортной инфраструктуры в Москве и Подмосковье. Ремонт и перепланировка квартир.
Аватара пользователя
Santa
новичок
новичок
Сообщения: 55
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #221 Santa » 20 янв 2016, 14:53

Santa писал(а):Чел пишет, что - 2-й с СОС > 3 лет и переходом права в 2016 г. - документы подали на регистрацию накануне Нового гада.

СОСу нет еще 3 лет в 2015 году!


Совсем заработался, извиняюсь, больше 3 лет.. сам себя запутал.

Аватара пользователя
Gena
давно я тут
давно я тут
Сообщения: 371
Пол: Женский
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #222 Gena » 20 янв 2016, 17:15

Раз уж тут зашел разговор на сопутствующую тему и упомянули ст 551 гк рф, обращусь к коллективному разуму и я. У меня недавно вышел долгий спор: в какой момент вступает в силу договор купли-продажи квартиры? Я была убеждена, что в момент подписания, так как он теперь не требует регистрации, но нашла только одного сторонника. А многие другие люди, которые неплохо разбираются в недвижимости + нотариус (!), считают, что только после регистрации и уверяют, что фраза в договоре "настоящий договор вступает в силу в момент подписания" в ДКП некорректна.

В пользу своей позиции нашла вот что:
Ст. 433 ГК РФ:
Момент заключения договора 1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. это большинство гражданско-правовых договоров, по которым для совершения договора требуется лишь соглашение сторон. 2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). естественно, что передача квартиры требуется, но она не нужна для заключения договора. 3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Конкретно фразу о вступлении в силу дкп квартиры сразу после его подписания в законодательстве или в судебных решениях высоких инстанций я не нашла (вот ее и хотелось бы разыскать). Но теперь последствия заключения дкп квартиры такие же, какие раньше были при подписании дкп нежилых объектов. А вот про них такая фраза есть:
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 13 ноября 1997 г. N 21
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
ВОЗНИКАЮЩИХ ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ - ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
3. Договор купли - продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

Вот еще комментарий Росреестра (правда, бурятского) на эту тему:
"До 1 марта 2013 года договор купли-продажи квартиры подлежал государственной регистрации, и соответственно, считался заключенным с момента такой регистрации. С 1 марта 2013 года указанная регистрация отменена, указанный договор вступает в силу с момента подписания сторонами. Однако, переход права собственности, как и ранее, подлежит государственной регистрации и право собственности переходит к новому собственнику именно с этого момента".
[Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки.]

Может кто-нибудь добавить что-нибудь веское?

Аватара пользователя
Santa
новичок
новичок
Сообщения: 55
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #223 Santa » 20 янв 2016, 17:58

Ст. 425 ГК четко определяет, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. Значение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель приобретает право собственности на имущество в глазах третьих лиц.

Аватара пользователя
Gena
давно я тут
давно я тут
Сообщения: 371
Пол: Женский
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #224 Gena » 20 янв 2016, 18:11

Santa писал(а):Ст. 425 ГК четко определяет, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. Значение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель приобретает право собственности на имущество в глазах третьих лиц.


Да по смыслу я и сама это понимаю, нужно где-то найти письменное указание - в официальном документе или в решении суда.

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6800
Пол: Мужской
В сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #225 Shuran » 21 янв 2016, 02:23

Gena писал(а):Источник цитаты А многие другие люди, которые неплохо разбираются в недвижимости + нотариус (!), считают, что только после регистрации и уверяют, что фраза в договоре "настоящий договор вступает в силу в момент подписания" в ДКП некорректна.

надеюсь, эти "неплохо разбирающиеся в недвижимости" не с нашего форума? :lol: то, что нотары могут не знать ГК - не новость, увы
зы до 1марта 13года дкп вступал в силу с момента реги ;)

Аватара пользователя
Gluk
новичок
новичок
Сообщения: 21
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #226 Gluk » 21 янв 2016, 08:32

Добрый день! Скажите пожалуйста, после продажи квартиры какие документы можно отдать новому собственнику, а какие лучше оставить себе (св-во о праве, кадастровый паспорт, тех паспорт, старый акт приема передачи, документ основание, платежка и т. д.)

Аватара пользователя
Кольт
осваиваюсь
осваиваюсь
Сообщения: 157
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #227 Кольт » 21 янв 2016, 09:39

Gluk писал(а):Добрый день! Скажите пожалуйста, после продажи квартиры какие документы можно отдать новому собственнику, а какие лучше оставить себе (св-во о праве, кадастровый паспорт, тех паспорт, старый акт приема передачи, документ основание, платежка и т. д.)

Я все документы оставляю себе. Новому собственнику это без надобности.
Можете только кадастровый и тех. паспорт отдать.

Аватара пользователя
valer
осваиваюсь
осваиваюсь
Сообщения: 155
Пол: Мужской
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #228 valer » 21 янв 2016, 10:21

Gluk писал(а):Добрый день! Скажите пожалуйста, после продажи квартиры какие документы можно отдать новому собственнику, а какие лучше оставить себе (св-во о праве, кадастровый паспорт, тех паспорт, старый акт приема передачи, документ основание, платежка и т. д.)

Можно все отдать они Вам без надобности (копии оставьте для подачи если нужно декларации)

Аватара пользователя
Santa
новичок
новичок
Сообщения: 55
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #229 Santa » 21 янв 2016, 10:32

Gena писал(а):Да по смыслу я и сама это понимаю, нужно где-то найти письменное указание - в официальном документе или в решении суда.


Куда ж официальнее ГК :D

Аватара пользователя
Gena
давно я тут
давно я тут
Сообщения: 371
Пол: Женский
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #230 Gena » 21 янв 2016, 13:04

Shuran писал(а):надеюсь, эти "неплохо разбирающиеся в недвижимости" не с нашего форума? :lol: то, что нотары могут не знать ГК - не новость, увы
зы до 1марта 13года дкп вступал в силу с момента реги ;)


Не, не отсюда. Но они и нотариус, конечно, знают об изменениях 13-го года (это первое, к чему апеллировали я и сторонник той же позиции) и тем не менее все равно уверены, что дкп вступает в силу после регистрации! :wacko:

Santa, в принципе да, приведенная вами статья ГК подходит. Я, по-моему, даже ссылалась на нее, когда пыталась доказать свою правоту. Но все равно не удалось. :?: Ну ладно, хоть успокоили, что это не у меня голова квадратная.

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6800
Пол: Мужской
В сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #231 Shuran » 21 янв 2016, 14:45

Gena писал(а):Источник цитаты ВТБ соглашается снять обременение после закладки денег в ячейку и во время регистрации дкп или идет регистрация с обременением, банк получает свои деньги и только потом снимает обременение?

после закладки денег в ячейку, снятие залога и рега перехода права происходит одновременно, (до 15 года так было, мож чо изменилось)
зы тока ща увидел вопрос

Аватара пользователя
Gena
давно я тут
давно я тут
Сообщения: 371
Пол: Женский
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #232 Gena » 21 янв 2016, 19:00

Я уже поговорила с банком продавца, для окончательной отмашки на сделку он взял паузу. А я в это время задумалась, стоит ли связываться вообще с этой историей, в которой со временем всплывают все новые и новые подробности.

Квартира мне очень нравится по планировке (маленькая и рациональная) и по расположению (ближе всех ко входу в парк). Это как раз то, что мне сейчас нужно. Хочу взять её для себя - пожить года 3. Цена квартиры ниже нижней границы рынка ориентировочно на 10-15 процентов. Примерно, потому что квартир по адекватным ценам в этом доме сейчас нет, зато есть в других - большей площади, но по той же цене за кв.м. За расположение и компактность планировки обсуждаемому варианту можно добавить эти 15%.

Минусов тоже много. Квартира сейчас под ипотекой с просроченной задолженностью. Выписан арест на имущество должника (вроде как для регистрации сделки достаточно, чтобы банк написал письмо для Регпалаты, что просит зарегистрировать и все?) Долг за коммунальные услуги будет составлять не менее 200 тыс., при этом продавец оплачивать его не собирается. Судя по моему прошлому опыту, управляющая компания попытается навесить долг на покупателя, конечно, это не законно, но разрешение конфликта может потребовать обращения в суд. Еще продавец должен дооформить на себя собственность (сейчас долевка) - из-за арестов с этим тоже, наверное, могут возникнуть сложности (или нет?). Ну и оформляться эта сделка будет явно долго.

Вот и вопрос - стоит ли покупать такую квартиру, проблемы в принципе выглядят решаемо (так ли?), но многовато их. Нужны и юридические советы, и житейские. :oops:

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6800
Пол: Мужской
В сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #233 Shuran » 21 янв 2016, 20:05

Gena писал(а):Источник цитаты Еще продавец должен дооформить на себя собственность (сейчас долевка) - из-за арестов с этим тоже, наверное, могут возникнуть сложности (или нет?)

вот када дооформит - тогда и вернетесь к этой хате, щас не надо - из написанного Вами оч даже можно допустить, что могут ведь пытаться развернуть по суду Вашу с должником сделку. про арест важно, (хата не под арестом хоть?), а если чел станет банкротом, кредиторы имеют право развернуть по суду все его сделки за посл. 3 года ;)
зы сам залог, пусть и просроченный и коммуналка тут не критичны имхо
зы2 с такими вводными дисконт 50% должен быть, а не 10-15 :D

Аватара пользователя
Gena
давно я тут
давно я тут
Сообщения: 371
Пол: Женский
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #234 Gena » 21 янв 2016, 20:31

Shuran писал(а):вот када дооформит - тогда и вернетесь к этой хате, щас не надо - из написанного Вами оч даже можно допустить, что могут ведь пытаться развернуть по суду Вашу с должником сделку. про арест важно, (хата не под арестом хоть?), а если чел станет банкротом, кредиторы имеют право развернуть по суду все его сделки за посл. 3 года ;)
зы сам залог, пусть и просроченный и коммуналка тут не критичны имхо
зы2 с такими вводными дисконт 50% должен быть, а не 10-15 :D


Он не знает путей, как дооформить собственность самостоятельно (с этим тоже далеко не все просто :D ), а я знаю и расскажу ему, только если будем выходить с ним на сделку, потому что сейчас он продолжает искать покупателей, кто купит квартиру дороже (если оформит собственность, может, и найдет).
Квартира сейчас вроде как не под арестом (пока банк мне не дал отмашку, посмотрела только информацию онлайн на сайте Росреестра, там ограничений нет), скорее всего, данные еще не дошли. А если будет под арестом, чем это грозит? Мне подсказывали, что Банк просто напишет письмо в Росреестр с просьбой зарегистрировать сделку, и все пройдет, это так?
Арест меня тоже пугает, но ведь кредитор - это банк, а сделка будет проходить под прямым его контролем, основную сумму из ячейки тоже он получит, все равно опасно?
Сейчас вот только подумалось, что после сделки на продавце будет висеть остаток долга по кредиту, уже ничем не обеспеченный, банк же может не просто его списать, а запустить банкротство моего продавца, да? А сотрудников и структур у банка много - одни мою сделку одобрят, другие потом пойдут расторгать...

Дисконт да, маловат, это точно не вариант под срочный выкуп, но мне эта квартира понравилась как вариант для себя, поэтому еще думаю.

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6800
Пол: Мужской
В сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #235 Shuran » 21 янв 2016, 20:45

все верно, поскоку есть риски (у Вас) потом разбираться с кредиторами (которые уже ДРУГОЕ имущество арестовали) - сужу по изложенному онли - тут либо забыть, либо брать, если сам как-нить все разрулит с арестами и сосом, либо, ПРИНЯВ на себя РИСКИ, брать с соответствующим (вашему пониманию, свое написал) дисконтом имхо

Аватара пользователя
valer
осваиваюсь
осваиваюсь
Сообщения: 155
Пол: Мужской
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #236 valer » 21 янв 2016, 21:53

Дисконт да, маловат, это точно не вариант под срочный выкуп, но мне эта квартира понравилась как вариант для себя, поэтому еще думаю.
Квартира ясно геморойная по сделке да и дисконт маловат но если НРАВИТСЯ то все может по боку-----решать Вам :) Другим сложно что то советовать

Аватара пользователя
Gena
давно я тут
давно я тут
Сообщения: 371
Пол: Женский
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #237 Gena » 21 янв 2016, 22:58

А что предпринять, если на момент сделки ареста на квартире еще не будет (просто не успел дойти)?
Нужно чтобы истец (банк) все равно обратился в тот же суд, который наложил арест на имущество, чтобы он не коснулся квартиры или можно как-то проще - например, сопроводить пакет документов на регистрацию обычным письмом из Банка, что он не против продажи?
Сложность еще в том, что продавец зарегистрирован в другом регионе. Ипотека бралась в Москве. Это же может в процессе сделки прийти "привет" и оттуда, и отсюда, получается (сейчас суд был по месту регистрации, приставы добрались пока только до банковских счетов в том регионе)... :dash2:
Со стороны описание ситуации звучит, конечно, дико - в этом варианте, кажется, собраны почти все головняки. :umnik2: Если бы читала такое со стороны, тоже бы подумала, зачем лезть в эту историю. Но, блин, как же хочется при своей лени почаще выбираться в парк, а от этого дома 1 минута - и уже там!
Буду думать еще, конечно, есть над чем...

А вот если бы квартира продавалась банком уже с торгов, проблемы заемщика покупателя уже бы никак не касались? Может, предложить банку и продавцу купить эту квартиру с торгов? Решение суда на продажу с торгов банк уже получил.

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6800
Пол: Мужской
В сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #238 Shuran » 21 янв 2016, 23:10

права на ипотечную хату, даже по дду, В ЗАЛОГЕ у ипотечащего банка, их арестовать нельзя
зато можно лехко получить разворот ЭТОЙ сделки ЛЮБЫМ кредитором (после ее совершения), а судя по АРЕСТУ ДРУГОГО имущества, они (кредиторы) там есть:) хорошо бы прокурить размер долгов и активов у этого продавца, в идеале ;)

Аватара пользователя
Gena
давно я тут
давно я тут
Сообщения: 371
Пол: Женский
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #239 Gena » 21 янв 2016, 23:21

Shuran писал(а):права на ипотечную хату, даже по дду, В ЗАЛОГЕ у ипотечащего банка, их арестовать нельзя
зато можно лехко получить разворот ЭТОЙ сделки ЛЮБЫМ кредитором (после ее совершения), а судя по АРЕСТУ ДРУГОГО имущества, они (кредиторы) там есть:) хорошо бы прокурить размер долгов и активов у этого продавца, в идеале ;)


Со слов продавца и банковского менеджера я поняла, что именно этот банк арестовал счета, которые нашел по месту регистрации.

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6800
Пол: Мужской
В сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #240 Shuran » 21 янв 2016, 23:24

тогда рыть долг/активы у чела и есть ли ваще ДРУГИЕ кредиторы, мож далеко не все так страшно. но дисконт надо точно повышать ;)
зы про остаток долга Вы оч правильно думаете, банку важно забрать свое. неважно как, т.е. суд с банком может быть у Вас потом, хоть банк и даст разрешение на продажу - долг-то платежом красен


Вернуться в «Все о недвижимости»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: Dezy, Strelka и 2 гостя