Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Юридическая консультация по жилищным вопросам, связанным с новостройками и застройщиками. Новости и перспективы рынка недвижимости. Развитие транспортной инфраструктуры в Москве и Подмосковье. Ремонт и перепланировка квартир.
Аватара пользователя
Shtayer
постоялец
постоялец
Сообщения: 261
В сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #21 Shtayer » 22 сен 2015, 13:35

Shuran писал(а):Источник цитаты 115-фз "О противодействии отмыванию и легализации..."

Упс. Под этим номером так же другой закон "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации" [Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки.]

Смотрю есть
N 99-ФЗ "О ратификации Соглашения между государствами - участниками Североатлантического договора и другими государствами"
N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности"

У законов разве не должны быть разные номера?

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6799
Пол: Мужской
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #22 Shuran » 22 сен 2015, 14:21

номера могут быть одинаковыми. отличаются датами

Аватара пользователя
mamonof
новичок
новичок
Сообщения: 25
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #23 mamonof » 22 сен 2015, 18:35

Gena писал(а):Источник цитаты
mamonof писал(а):Источник цитаты Проблема следующая. Продаю квартиру с собственностью в новостройки. Появился покупатель ипотечник. Заверили, что ипотеку на 100 им одобряют. От риэлтора покупателя принял аванс - 20 тыс. В договоре аванса прописали срок 40 дней на осуществление сделки до 1 октября. Я Собрал для них все нужные документы за 10 дней. Спустя какое то время стало настораживать мутное поведение риэлтора, то банк затягивает с одобрением, потом покупатель в командировку неожиданно уехал, а потом риэлтор перестала вообще на связь выходить. Уже не надеясь, что они купят квартиру, я на них забил и ищу новых покупателей, не смотря на то что у них есть еще 10 дней для покупки. Но у меня мысль такая, что они могут объявится и попросить вернуть аванс, т.к в договоре прописанно, что в случаи отказа банка выдавать ипотеку, аванс возвращается. Как в этом случаи посоветуете поступить, если так произойдет? Аванс возвращать не хочу, т.к. потерял месяц, потерял клиента 100 процетника, отказал ему, тк аванс уже принял и потерял свое время на сбор справок из пнд нарко и так далее.


Думаете, откажутся от покупки не по причине отказа банка, а из-за того, что сами передумали? Тогда для возврата аванса обычно прописывают в договоре предъявление письменного отказа банка. Хотя кто знает, что у вас в договоре...

В договоре у меня прописанно так: В случае отказа банка (при финансировании с использыванием средств кредитных учреждений), Покупатель имеет право расторгнуть Настоящий Договор с возвратом ему всех уплаченных сумм в течении 2-х банковских дней с момента требования.

Что мне в этой ситуации не нравится, то что людям ипотеку одобрили на определенную сумму, в которую вписывается моя квартира. Это они мне сказали на словах, доков по одобрению не видел. А банк должен уже конкретно под мою квартиру был дать одобрение, но тут я никаких препятствий не вижу - квартира абсолютно честная все прозрачно и открыто, все доки были собраны и представлены.

Отправлено спустя 9 минут 15 секунд:
А есть ли у кого нибудь, нормальное Соглашение о задатке, которое можно использывать при взятии аванса. Последнее время начало раздрожать, что большинство риэлторов пытаются всучить свое соглашение - не спрашая достают шаблон и начинают заполнять.... на что я стал откровенно говорить, когда вы автомобиль покупаете, либо другой товар, вы тоже приходите к продавцу со своим соглашением или договором? Моя позиция, что продающая сторона должна использывать свои договора/соглашения, а не риэлтор покупателя.

Аватара пользователя
smile
новичок
новичок
Сообщения: 12
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #24 smile » 22 сен 2015, 18:48

mamonof, почему сами не справитесь в банке? Покупатель вам известен, отделение банка тоже, банк проверял именно Вашу квартиру, и риэлтор не имеет права возражать, если не манипулирует Вами. Тут важно, конечно, не перегнуть палку, и задавать адекватные вопросы ))

Аватара пользователя
mamonof
новичок
новичок
Сообщения: 25
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #25 mamonof » 22 сен 2015, 21:11

smile писал(а):Источник цитаты mamonof, почему сами не справитесь в банке? Покупатель вам известен, отделение банка тоже, банк проверял именно Вашу квартиру, и риэлтор не имеет права возражать, если не манипулирует Вами. Тут важно, конечно, не перегнуть палку, и задавать адекватные вопросы ))

Не знаю какое отделение. Знаю только, что банк москвы.

Аватара пользователя
boxen
осваиваюсь
осваиваюсь
Сообщения: 128
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #26 boxen » 22 сен 2015, 21:14

I-Sev писал(а):Источник цитаты может ли покупатель выдавший аванс, наложить арест на квартиру в случае его не возврата продавцом, соответственно подав в суд?

покупатель конечно не может, но если он укажет это требование в исковом заявлении, то такое заявление рассматривается в день подачи и если судья сочтет необходимым, арест будет наложен. Причем вы как ответчик об этом и не узнаете, ибо специально извещять вас о сем факте не обязаны

Отправлено спустя 14 минут 24 секунды:
mamonof, помню, когда-то обращался в Банк Москвы за заемными средствами... Рассмотрение было столь долгим, что когда они мне позвонили оповестить, что одобрямс созрел, я уже успел забыть, на что мне нужны были эти деньги)))))
Хотя ваш клиент, скорее всего, отвалился по независящим от банка причинам, иначе бы выходил с вами на связь и пытался как-нить договориться ну или держать вас в курсе событий. За авансом до сих пор не обратились, значит мысленно забили на него

Аватара пользователя
Против ветра
уважаемый
уважаемый
Сообщения: 1456
Пол: Мужской
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #27 Против ветра » 22 сен 2015, 21:32

boxen писал(а):Источник цитаты
I-Sev писал(а):Источник цитаты может ли покупатель выдавший аванс, наложить арест на квартиру в случае его не возврата продавцом, соответственно подав в суд?

покупатель конечно не может, но если он укажет это требование в исковом заявлении, то такое заявление рассматривается в день подачи и если судья сочтет необходимым, арест будет наложен. Причем вы как ответчик об этом и не узнаете, ибо специально извещять вас о сем факте не обязаны


вот поэтому и интересно, при цене квартиры 3-5-10млн и внесенном авансе в 30-50тр, адекватно ли наложение ареста в случае невозврата аванса?
или сумма аванса должна быть намного больше для наложения ареста на квартиру

Аватара пользователя
boxen
осваиваюсь
осваиваюсь
Сообщения: 128
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #28 boxen » 22 сен 2015, 21:43

логика конечно подсказывает, что размер аванса должен быть сопоставим со стоимостью квартиры, но это ведь судьи... Арест ведь накладывается в том случае, если есть основания, что без обеспечения этим имуществом судебное решение не сможет быть выполнено. Судья может пойти от простого - истец принес ему все доки на вашу квартиру (копии то у него все есть), утверждает, что вы - безработный барыга и ничего у вас за душой нет, кроме этой квартиры... А суду что? ему что квартира что машина, лишь бы документы были, чтобы оформить как надо

Отправлено спустя 5 минут 26 секунд:
Вон, в Брусчатом поселке жадным переселенцам мало оказалось компенсаций, подали в суд на застройщика с требованием наложить арест на кусочек земли под строящимися домами, добросовестным покупателем которого и являлся застройщик. В итоге арест-то сняли, но пару месяцев ни одна сделка по этому объекту не могла быть проведена. Так что каким образом судьи сопоставляют сумму иска и стоимость арестованного имущества - загадка

Аватара пользователя
Против ветра
уважаемый
уважаемый
Сообщения: 1456
Пол: Мужской
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #29 Против ветра » 22 сен 2015, 21:54

boxen, спс за ответ, была у меня странная тетка, которая дала аванс и почти сразу передумала, пункта о штрафе именно в этом договоре не было, она грозилась именно арестом квартиры для возврата аванса, дело все равно она бы выиграла

Аватара пользователя
Zinfandel
давно я тут
давно я тут
Сообщения: 482
Пол: Женский
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #30 Zinfandel » 24 сен 2015, 13:14

Zinfandel писал(а):На ЖСК оставаться выгоднее, если надо продать после АПП, получения ключей и до получения СОС. Если ДДУ, то переуступ надо успеть сделать до АПП, иначе только после СОС продажа по ДКП.
Вы думаете, что покупатель откажется приобретать ЖСК, если будет знать, что в этом же доме квартиры могут продаваться по ДДУ?


Ruslan писал(а):А почему нет? Нужен будет дисконт за "кривые" документы.


Ruslan писал(а):Интересно что теперь будет с переуступом по ЖСК при наличии ДДУ у застройщика - тухляк полный?


Shuran писал(а):думаю, тока вопрос цены


Вопрос такой:
Бежать переоформлять договор ЖСК на ДДУ, если застройщик эту возможность предоставит за денежку в пределах 50 000р, а срок конца стройки- полгода/год?
Если оставить договор ЖСК, то при продаже какой приблизительно дисконт ставить от других объяв по ДДУ?

Аватара пользователя
Zinfandel
давно я тут
давно я тут
Сообщения: 482
Пол: Женский
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #31 Zinfandel » 24 сен 2015, 23:42

Судя по прошлым сообщениям, Ruslan, как и я, также задумывается над темой ЖСК/ДДУ в одном и том же доме. Больше никто для себя этот вопрос не решал? У меня Мортон обещает чуть позже перевод на ДДУ, вот и озадачилась, надо ли? Ведь переуступ по ЖСК делается неограниченно вплоть до СОС и времени на оформление занимает меньше, чем регистрация переуступки по ДДУ.

Аватара пользователя
stayler
новичок
новичок
Сообщения: 31
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #32 stayler » 24 сен 2015, 23:47

Возможен ли уступ по дду если идет заселение но акты пп еще не подписаны? застрой понятно что согласие не даст уже, возможно ли без его согласия зарегить??

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6799
Пол: Мужской
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #33 Shuran » 24 сен 2015, 23:52

stayler писал(а):Источник цитаты Возможен ли уступ по дду если идет заселение но акты пп еще не подписаны

а как могут выдавать ключи, если Вы акт ПП не подписали?
уступ возможен до подписания акта, 214-фз выше прихотей застроя.
без его согласия, да, возможно, 214-фз предусматривает уведомительный порядок. если в дду застрой прописал "уступка ТОЛЬКО с согласованием" и его бесплатно давать не хочет - тут важнее позиция покупца, ибо формально можно начать с застроем претензионную работу и далее в суд, где Выш выигрыш 100%, но время-то обычно не ждет, поэтому из всего этого находится компромисс

Аватара пользователя
stayler
новичок
новичок
Сообщения: 31
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #34 stayler » 25 сен 2015, 08:57

Застрой ПИК, имею ввиду заселение идет, но апп пока не подписывали мы, НО ПИГ сам грил что с его согласия это стоит сотку, либо говорит можете сами составить дог на уступку подать на регу и нас уведомить, вот поэтому и спрашиваю ни что не мешает ли для этого?

п.9.6 из ДДУ. УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА вправе уступить права и обязанности по настоящему договору третьим лицам после оплаты Цены Договора, установленной разделом 4 настоящего Договора, при условии письменного согласования ЗАСТРОЙЩИКОМ такой уступки. Уступка прав и обязанностей по настоящему по настоящему Договору допускается не ранее государственной регистрации настоящего Договора и до подписания передаточного акта.

Аватара пользователя
чертенок
постоялец
постоялец
Сообщения: 329
Пол: Женский
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #35 чертенок » 25 сен 2015, 10:21

stayler писал(а):Застрой ПИК, имею ввиду заселение идет, но апп пока не подписывали мы, НО ПИГ сам грил что с его согласия это стоит сотку, либо говорит можете сами составить дог на уступку подать на регу и нас уведомить, вот поэтому и спрашиваю ни что не мешает ли для этого?
.

У меня было ЖСК по ПИКу- там стоял пункт : если идет выдача ключей и вы не являетесь за ними в добровольном порядке в течение 1 месяца, то ПИК отправляет вам письменное уведомление и автоматом идет АПП.У вас нет такого пункта?

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6799
Пол: Мужской
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #36 Shuran » 25 сен 2015, 10:45

stayler писал(а):Источник цитаты Застрой ПИК, имею ввиду заселение идет, но апп пока не подписывали мы, НО ПИГ сам грил что с его согласия это стоит сотку, либо говорит можете сами составить дог на уступку подать на регу и нас уведомить, вот поэтому и спрашиваю ни что не мешает ли для этого?


о, тогда ваще шоколадно! но имейте в виду, "уклонистов" касается, что формально по 214-фз застройщик имеет право составить акт ПП в ОДНОстороннем порядке через 2мес, с момента, как Вас уведомил, что все готово - это чтоб не ждать годами уклонистов ;)

Аватара пользователя
stayler
новичок
новичок
Сообщения: 31
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #37 stayler » 25 сен 2015, 13:56

Тогда как лучше оперативно сделать уступ если клиент ипотечник, что то в голове не укладывается схема :idea: (если пик откажет к примеру, подать на регу самим)

Аватара пользователя
Против ветра
уважаемый
уважаемый
Сообщения: 1456
Пол: Мужской
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #38 Против ветра » 17 окт 2015, 17:42

нужен совет, ситуация следующая:

1. покупка жилого дома в области, собственность свежая (дек14г.)на дом, продавец юрик, продают в рассрочку (3мес) по преддоговору,
2. оплата 50% сразу и 50% уже по дкп перед регистрацией, пред готовы нотариально заверить
3. земля в городской соб-ти, процедура не очень ясная, но типа выкупается у города за 3% от кадастра, итого 2-4мес работы и 20тр расходов, изначально была предоставлена большим куском в аренду под застройку
4. ремонт можно делать сразу после внесения 50% и заключать договор с ук
5. застройщик продавал с самого начала строительства по преду, построил с задержкой в год, народ оформил сос

собственно вопросы:
1. какие документы нужны для сделки от юрика (или не заморачиваться, т.к. нотар заверение?) и на сам дом (егрп, выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженности перед ук? (платежи ежемес немалые)) и на землю, получается есть кадастровый, нет свидетельства (запросить или если соб-к город, то какие доки должны быть?)
2. конечно смущает оплата до реги и оплата по преду, но с рассрочкой возможен только такой вариант, каковы шансы, что дадут задний ход и не будут заключать дкп при наличии нотариального преда? можно ли в принудительном порядке (через суд) заключить дкп, при отказа юрика? а если за время до заключения дкп на данный дом будет наложен арест или он будет продан, так понимаю тогда тю-тю (юрик 10тр уставного)?
3. по земле не сталкивался с вариантом выкупа федеральной/городской земли без аукциона, а если он будет, то землю под домом могут забрать или будет офигенная цена выкупа?
4. также к этим рискам добавляется то, что во время рассрочки будет производиться ремонт и соответственно если дом не будет оформлен = убытки в качестве расходов на него

Аватара пользователя
Greko
давно я тут
давно я тут
Сообщения: 374
Пол: Мужской
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #39 Greko » 18 окт 2015, 03:01

I-Sev писал(а):Источник цитаты по земле не сталкивался с вариантом выкупа федеральной/городской земли без аукциона

Надо их договор аренды смотреть, вообще есть практика выкупа арендатором земельного участка без аукциона. Но это должен делать сначала сам юрик-арендатор а потом уже продавать его тебе.

Аватара пользователя
Против ветра
уважаемый
уважаемый
Сообщения: 1456
Пол: Мужской
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #40 Против ветра » 18 окт 2015, 09:43

Greko писал(а):Надо их договор аренды смотреть, вообще есть практика выкупа арендатором земельного участка без аукциона. Но это должен делать сначала сам юрик-арендатор а потом уже продавать его тебе.


там немного по-другому, через аукцион (муниципалы) продали право аренды на большой зу для застройки, после застройки и оформления сос на дома, договор аренды прекращен (он был на 3 года, по аналогии с новостроями), земля остается в соб-ти муниципалов, а соб-ки домов на этой земле теперь якобы могут за символические 3% (20тр) оформить на нее сос


Вернуться в «Все о недвижимости»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: Dezy и 3 гостя