Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Юридическая консультация по жилищным вопросам, связанным с новостройками и застройщиками. Новости и перспективы рынка недвижимости. Развитие транспортной инфраструктуры в Москве и Подмосковье. Ремонт и перепланировка квартир.
Аватара пользователя
yabazar
осваиваюсь
осваиваюсь
Сообщения: 152
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #101 yabazar » 08 дек 2015, 12:59

Думаю не ошибся разделом, ибо дублировать вопрос в ветке про юридические вопросы не хочется.

Продается квартира, приватизированная менее трех лет назад на троих в равных долях, т.е. имеется 3 свидетельства с указанием “1/3 доли”, где одна из долей принадлежит несовершеннолетнему (< 10 лет).
1. Должен быть 1 договор купли-продажи или 3 (имхо абсурд)?
2. Если договор один, то в нем должно быть 3 подписи (за ребенка расписывается один из родителей) + согласование опеки само собой ?
3. Должно ли в договоре КП быть явно определено, какая сумма кому переходит? Если да, то как определяется часть несовершеннолетнего?
4. На налоговый вычет в мульён имеет право каждый (в том числе и несовершенный) или если договор один, то и мульён один?
5. Сколько налоговых деклараций подавать продавцу(ам): одну или три?

Спасибо.

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6804
Пол: Мужской
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #102 Shuran » 08 дек 2015, 13:51

1. можно 1 - это проще и дешевле по реге, но можно и 3:)
3. не обязательно, можно просто указать стоимость квартиры стока-то, доли-то равные
4. каждый имеет, если будет продавать по ОТДЕЛЬНОМУ дкп и желательно в разные дни, надо показать что продается не единый объект, а отдельные доли!
5. 2, в 1 будет доля ребенка

Аватара пользователя
Против ветра
уважаемый
уважаемый
Сообщения: 1458
Пол: Мужской
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #103 Против ветра » 08 дек 2015, 13:59

vitaly писал(а):Не, С/х под дачное строительство


нужна почта - скину
участок в сотках, не в га?

Аватара пользователя
Golden fleece
модератор
модератор
Сообщения: 951
Пол: Мужской
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #104 Golden fleece » 08 дек 2015, 14:15

Shuran писал(а):Источник цитаты 4. каждый имеет, если будет продавать по ОТДЕЛЬНОМУ

насколько понимаю, то необязательно по отдельному ДКП.
4.При приобретении жилья в общую долевую собственность доли каждого собственника определены и, соответственно, прописаны в свидетельстве о регистрации права собственности. Налоговый вычет в этом случае распределяется строго в соответствии с прописанной долей (пп.3 п.2 ст.220 НК РФ), и ни один из собственников не может отказаться от своей доли или получить вычет за другого. Даже в случае, если один из супругов уже получал имущественный вычет, то другой все равно сможет получить вычет только в размере своей доли (письма ФНС России от 11 июля 2013 г. № ЕД-4-3/12491, Минфина России от 27 февраля 2013 г. № 03-04-05/9-148).
Получить вычет по долям за несовершеннолетних детей могут родители, при условии, что их имущественный вычет не превышает 2 000 000 рублей.

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6804
Пол: Мужской
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #105 Shuran » 08 дек 2015, 14:17

ты про вычет при ПОКУПКЕ, а мы про вычет при ПРОДАЖЕ ДОЛЕЙ

Аватара пользователя
Против ветра
уважаемый
уважаемый
Сообщения: 1458
Пол: Мужской
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #106 Против ветра » 08 дек 2015, 14:21

Shuran писал(а):Источник цитаты но можно и 3:)


преимущественное право возникает у остальных соб-ков долей?

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6804
Пол: Мужской
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #107 Shuran » 08 дек 2015, 14:23

если по отдельности, то, конечно, поэтому отказ от него обязателен

Аватара пользователя
yabazar
осваиваюсь
осваиваюсь
Сообщения: 152
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #108 yabazar » 08 дек 2015, 14:37

Полагаю лучше рекомендовать продать одним договором (не просто будет покупану обосновать продажу по долям, да ещё в разные дни, да ещё с долей несовершеннолетнего, да ещё и в такие не простые времена для продаванов), только не совсем вкурил: в таком случае вычет будет в мульён (типа один ДКП) ?


Аватара пользователя
yabazar
осваиваюсь
осваиваюсь
Сообщения: 152
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #110 yabazar » 08 дек 2015, 15:08

о как : Еще раз подчеркнем, что налог с продажи доли в квартире находящейся в собственности продавца три года и больше (более трех лет) платить не нужно. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию подобные доходы не подлежат.

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6804
Пол: Мужской
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #111 Shuran » 08 дек 2015, 15:19

yabazar, да, один дкп с 3 долями - лям на всех
по налогам СРАЗУ задавайте вопросы в соответствующей теме, плз!

Аватара пользователя
Tash
новичок
новичок
Сообщения: 4
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #112 Tash » 09 дек 2015, 00:02

Подскажите,как часто можно продавать квартиру с СОСом не попадая под вид экономической деятельности продажа и покупка жилого недвижимого имущества.
Для примера:В прошлом 2014 году была продана своя квартира ,находящаяся больше 15 лет с собственности(правда там я не одна была собственник,а вся моя семья).В этом году не получилось через переуступку пришлось оформлять СОС была продана еще одна квартира(находящаяся меньше года в собств).Сейчас пришлось оформить еще одну в собственность,планируя продажу в декабре 2015 или в 2016г.Может ли придраться налоговая?Проживаем в квартире оформл.в собственность на мужа.
(правда купленную в браке),поэтому квартира,которая сейчас оформл. в собственность - является для меня единственной .

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6804
Пол: Мужской
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #113 Shuran » 09 дек 2015, 02:25

Tash писал(а):Источник цитаты Подскажите,как часто можно продавать квартиру с СОСом не попадая под вид экономической деятельности продажа и покупка жилого недвижимого имущества.


это оч интересный вопрос, не имеющий четкого ответа, увы. ибо в ГК при определении "предпринимательская деятельность" не указаны кретиерии "систематичности":
ч.1 ст. 2 ГК РФ - предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

такое определение есть в НК, но оно немного про другое, на что тут судья будет ориентироваться - вопрос открытый:
Статья 120. Грубое нарушение правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения

Под грубым нарушением правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения для целей настоящей статьи понимается отсутствие первичных документов, или отсутствие счетов-фактур, или регистров бухгалтерского учета или налогового учета, систематическое (два раза и более в течение календарного года)

ну и из советской практики еще, из комментариев к судебной практике находил:
Систематичность является разновидностью повторности и отличается от неоднократности по степени повторяемости действий. При неоднократности достаточно совершения деяния дважды, при систематичности необходимо установить как минимум трехкратное его совершение. Такая точка зрения была изложена в свое время Пленумом Верховного Суда СССР в Постановлениях от 15 октября 1982 г. и от 26 апреля 1984 г., на наш взгляд, нет никаких оснований для того, чтобы не придерживаться ее в настоящее время.

зы но я б не парился с 2 квартирами в год. но не больше, если каждый год подряд, при условии, что они в течении года оформлены-проданы. это личное мое мнение. хата с 15-летней историей, очевидно, не в счет

Аватара пользователя
vitaly
постоялец
постоялец
Сообщения: 274
Пол: Мужской
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #114 vitaly » 09 дек 2015, 11:51

Tash писал(а):Подскажите,как часто можно продавать квартиру с СОСом не попадая под вид экономической деятельности продажа и покупка жилого недвижимого имущества.

Да, действительно понятие систематичности никак не определено. В каждом случае все индивидуально. При анализе конкретной ситуации можно опираться, например, на письмо Минфина России от 28.05.2013 № 03-04-05/19341:
«О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами».

Что касается ситуации которую Вы описали, то здесь рисков 0, имхо, особенно если последнюю квартиру вы продадите в 2016 г. Что касается первой квартиры, ее можно вообще не рассматривать в данной ситуации. Вот, например, еще одно письмо, правда по земельным участкам, но думаю можно применить по аналогии:
Письмо Минфина России от 27.06.2012 № 03-04-05/7-784:
«В случае если вновь образованные земельные участки, находившиеся в собственности налогоплательщика менее трех лет, будут продаваться систематически, то данная деятельность может содержать признаки предпринимательской деятельности, что влечет за собой обязанность регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты налогов в связи с осуществлением этой деятельности».

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6804
Пол: Мужской
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #115 Shuran » 10 дек 2015, 14:57

ВАЖНО!

Вступивший в силу 1 октября Закон о банкротстве физических лиц многократно увеличил риски для покупателей недвижимости на вторичном рынке. Квартиру или комнату, землю или коттедж, приобретенные у человека, который уже после сделки будет признан банкротом, покупатель рискует потерять навсегда. И деньги, потраченные на покупку недвижимости, ему никто не вернет.
Подробнее: [Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки.]

Аватара пользователя
leontina
новичок
новичок
Сообщения: 47
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #116 leontina » 11 дек 2015, 11:30

Подскажите мне пожалуйста, надо ли после регистрации ДКП отдавать покупателю оригинал ДДУ, АПП и прочих допников? Мой пока не просил, но думается мне, попросит.
И как тогда лучше сделать - сделать нотариальную копию, ему отдать ее а себе оригинал, либо ему оригинал, себе копию.
Или вообще не париться и отдать ему оригинал и все?
Данная квартира более 3х лет в собственности, но и на будущее интересно :)

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6804
Пол: Мужской
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #117 Shuran » 11 дек 2015, 12:56

если Вы продали хату по ДКП - свою правоустановку по ДДУ давать не надо, ибо у покупца правоустановка тут - дкп с вами,а к дду он отношения не имеет
но если уступка по дду, оригинал дду обязаны отдать, см. 385 ст гк

Аватара пользователя
leontina
новичок
новичок
Сообщения: 47
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #118 leontina » 11 дек 2015, 13:05

Shuran, спасибо!

во втором случае (пока теоретически) - себе тогда оставлять нотар. заверенные копии? Они для налоговой годятся (для получения вычета с суммы покупки при продаже)?

Аватара пользователя
DimaRom
давно я тут
давно я тут
Сообщения: 425
Пол: Мужской
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #119 DimaRom » 11 дек 2015, 13:15

Подскажите пожалуйста, каков сейчас порядок оформления собственности?

дом введен в эксплуатацию, квартира внесена в Росеерстр, ДДУ и акт на руках.

Нужно ли ждать пока все квартиры в доме будут внесены в росреестр, нужно ли привлекать застройщика?

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6804
Пол: Мужской
Не в сети

Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

Сообщение #120 Shuran » 11 дек 2015, 13:50

DimaRom, если квартира стоит на кадастре (пробить через сайт росреестра), идти в МФЦ с дду, 2 экз актов ПП, там оплатить госпошлину, за Вас заполнят заявление - его тока подписать и вуаля
зы по ипотеке путь чуть сложнее, ибо нужна оценка


Вернуться в «Все о недвижимости»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: Juss, manko и 1 гость