Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Юридическая консультация по жилищным вопросам, связанным с новостройками и застройщиками. Новости и перспективы рынка недвижимости. Развитие транспортной инфраструктуры в Москве и Подмосковье. Ремонт и перепланировка квартир.
Аватара пользователя
Ybear
постоялец
постоялец
Сообщения: 206
Пол: Мужской
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #81 Ybear » 21 сен 2015, 12:26

Alessand писал(а):Источник цитаты Ybear

5 сентября сделка была - ща узбеки ей шпарят Точно такой же ремонт (предыдущий молдаване делали - не доступны). 10 октября сдают под ключ и она на продажу выставит - тогда и будем поглядеть, оправданны ли такие затраты в мо или просто случай...хотя Тут место и сам дом роль играют Очень.

ОМГ. В Сентябре продажа в области..... неужто жизнь возвращается. :roll:

Аватара пользователя
Nikol
новичок
новичок
Сообщения: 6
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #82 Nikol » 22 сен 2015, 12:41

Всем привет! Спасибо, что пригласили сюда.
Поделюсь своими мыслями по поводу аренды элитных квартир, исходя из личного опыта их аренды.
Компания мужа за последние 10 лет мотыляла нас по разным городам и весям России и Казахстана. В конткакте есть пункт - оплата съемного жилья - за счет компании (есть лимит).
Так в Магнитогорске мы снимали сталинскую 2х комн кв за 1 тыс Евро- 2009г, в несчастной Выксе (тьму-таракань, 80 тыс насел, половина - алкоголики, Нижегородская обл) 2ка в новом доме тоже 1000 Евро 2011г. В Казахстане в Актау (нефть) вообще цены зашкаливают. Тут 3ку дешевле, чем за 2 тыс дол не найти. И это цены уже просели. Раньше просили 3-6 тыс дол. Тут это целый бизнес. Покупают кв по ипотеке и иностранцы ее быстро отбивают.
Еще обратила внимание, кто был не жадный из арендодателей и ставил норм технику и мебель - ничего с ними не было и через год. Сейчас платим 2 тыс дол, но постоянно что-то в кв летит. Забодалась уже. Неохота съезжать, т к барахла много накопилось.
Сейчас друзья-нефтянники, москвичи задумались тоже прикупить квартирку в хорошем месте, забабахать приличный ремонт для сдачи иностранцам. Инвестиций поболе, чем в эконом-сегменте, но и просить можно больше. Кроме того, такой контингент относится щадяще к кв.

Аватара пользователя
Arty
постоялец
постоялец
Сообщения: 298
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #83 Arty » 22 сен 2015, 21:12

Nikol писал(а):Источник цитаты
Сейчас друзья-нефтянники, москвичи задумались тоже прикупить квартирку в хорошем месте, забабахать приличный ремонт для сдачи иностранцам. Инвестиций поболе, чем в эконом-сегменте, но и просить можно больше. Кроме того, такой контингент относится щадяще к кв.

а о каких показателях доходности идёт речь?
несмотря на то что эти цифры могут быть невелики знаю ряд состоятельных людей которые имеют квартиры, как правило в ЦАО или просто в хороших районах, и сдают их, налоги платят. люди эти неглупые, деньги вроде считать умеют. интересно конечно узнать бы истинную аргументацию.

Аватара пользователя
Shtayer
постоялец
постоялец
Сообщения: 261
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #84 Shtayer » 22 сен 2015, 21:25

Nikol писал(а):Источник цитаты Инвестиций поболе, чем в эконом-сегменте, но и просить можно больше.
Сейчас количество иностранцев резко сократилось. Снижение цен наибольшее как раз в этом сегменте.
Депозит в сбербанке принесет больше доходности, чем аренда.

Аватара пользователя
Nikol
новичок
новичок
Сообщения: 6
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #85 Nikol » 23 сен 2015, 08:52

хорошие кв снимают не только иностранцы. Например, работая еще в Газпроме, помню, что снимали нашему директору кв для его наездов в Москву за 3 тыс дол. Сейчас, правда, не знаю что с ней.
По иностранцам - кто-то уехал, но есть они еще и новых приглашают. Вчера нашли мы место, посмотрим возьмут мужа или нет.

Аватара пользователя
leontina
новичок
новичок
Сообщения: 47
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #86 leontina » 25 сен 2015, 00:35

Как вы думаете, что из аукционов УГС имеет наибольшую арендную привлекательность?
Солнцево с однухой от 5.1 или Бескудниково с прогнозируемой ст-тью 5.5? Насчет Некрасовки и Базовской наверное совсем не интересно))
за сколько можно будет сдать в аренду и там, и там - при условии мин. ремонта (только кухню поставить + мебель по минимуму) и если заморочиться с доведением его до ума? До 30 или выше?

Аватара пользователя
Ybear
постоялец
постоялец
Сообщения: 206
Пол: Мужской
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #87 Ybear » 25 сен 2015, 01:15

leontina писал(а):Как вы думаете, что из аукционов УГС имеет наибольшую арендную привлекательность?
Солнцево с однухой от 5.1 или Бескудниково с прогнозируемой ст-тью 5.5? Насчет Некрасовки и Базовской наверное совсем не интересно))
за сколько можно будет сдать в аренду и там, и там - при условии мин. ремонта (только кухню поставить + мебель по минимуму) и если заморочиться с доведением его до ума? До 30 или выше?

Некрасовка сдаеться вобще без проблем и практически влёт за 25. Бред??? Нет пародоксальная реальность.

Аватара пользователя
XEMYLb
давно я тут
давно я тут
Сообщения: 350
Пол: Мужской
В сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #88 XEMYLb » 26 сен 2015, 14:16

Коллеги,

сейчас нахожусь в процессе прорабоки инвест идеи. Когда всё просчитается и запустится приглашу вас поучаствовать, а пока нужно экспертное мнение.
Адресовано тем инвесторам, кто именно сдает квартиры, а не спекулирует. То есть привык к другим нормам доходности.

Интересно ли для инвестора такое предложение:
- Инвестор покупает квартиру на вторичке в новом доме, (квартира с ремонтом) по рыночной цене (Москва, ПодМск). Никаких скидок к уровню рынка не предусмотено. Нормальная цена, по низу того, что предлагается в этом доме.
- Арендатор уже есть и оплачивает 9% от стоимости жилья, в качесве оплаты первого года аренды сразу же.
- Таким образом, инвестор получает доху 10% годовых (эффективная ставка) в рублях в первый год
- В первый год арендатора выгнать из хаты нельзя (предусмотен штраф)
- По истечении года, квартиру можно продать или продолжить сдавать арендатору, но уже по ставке чуть выше рыночной, то есть ~ 6% годовых. Что все ещё интересно для инвесторов арендного склада.

Гран Мерси.

Аватара пользователя
Zinfandel
давно я тут
давно я тут
Сообщения: 481
Пол: Женский
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #89 Zinfandel » 26 сен 2015, 16:15

XEMYLb писал(а):Источник цитаты Арендатор уже есть и оплачивает 9% от стоимости жилья, в качесве оплаты первого года аренды сразу же.

Непонятно, у Вас уже есть реальный человек, согласный на эти условия или это только предполагается?

Схема с оплатой за год вперед, если только сильно снижать стоимость месяца аренды*12 месяцев.
9% в московском регионе можно получить, купив студию в ближайшем подмосковье. Внутри МКАД 4-5%, если только не сдавать туристам и командировочным посуточно.

Аватара пользователя
Tetris
новичок
новичок
Сообщения: 21
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #90 Tetris » 26 сен 2015, 21:09

Я так понял понял, это размышления "а что если?" В реале слабо представляю как такое возможно. Первый год 9% сразу, второй дороже, почему на 6% кстати а не на 7 или 17? Про продать ну вы же сами видите, что может и не получиться.
Но если даже рассмотреть ваш вариант, не совсем понимаю зачем? Парковка дс на случай опы? Сударыня бы вам хорошо расписал про "спокойный" заработок на аренде.
Я в этом году свою арендную продал, чему очень рад, хотя хз может потом переосмыслю. Доха была 4,5%. Не совсем понял, почему вы именно готовое рассматривает, а не котлован с последующей сдачей?

Аватара пользователя
Arty
постоялец
постоялец
Сообщения: 298
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #91 Arty » 26 сен 2015, 21:21

Tetris писал(а):Я так понял понял, это размышления "а что если?" В реале слабо представляю как такое возможно. Первый год 9% сразу, второй дороже, почему на 6% кстати а не на 7 или 17?

второй год не +6%, а просто 6%, что немного выше обычной доходности, вместо 9% в первом году.
предложение звучит привлекательно, но есть непонятные моменты - зачем арендатору первого года платить 9%, что выше рынка, да ещё и сразу за год вперёд? это юрлицо? или там будет какая-то субаренда или посутка или салон в квартире? боюсь тогда последующий ремонт может нивелировать прибыль. и выгнать нельзя арендатора к тому же.
а если арендатор все-таки съедет в середине года например? он попросит перерасчёт с возвратом средств?
а вообще мне кажется для аренды покупать готовое жилье, в Москве, необоснованно - выше 6% вряд ли получится прыгнуть, а студия/маленькая однушка на котловане в ближнем пдмск с хорошей транспортной доступностью может дать и 10% годовых.
исключение наверное может составить апартамент в мск с супер низким входом и соответственно крошечной площадью - типа Клеверлэнда - интересно за сколько можно будет сдать такой объект. зато экономия на ремонте, ЖКХ/налог не столь велик и повесить дорогую воду/элек-во (ибо нежилое) можно на самих жильцов.

Аватара пользователя
Shtayer
постоялец
постоялец
Сообщения: 261
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #92 Shtayer » 26 сен 2015, 21:33

9% это чистыми? после оплаты налогов, коммуналки, амортизации, страховки?
Смотря во что вы верите - если в падении цены на квартиры или те же цены, то нет смысла. Депозит в Сбере лучше.
Если считаете, что рост будет, то может заработаете.

Мне приходится сдавать квартиру одну - что бы мама не волновалась. А так бы давно слил бы. Аренда не выгодна на стоячем, а уж тем более падающем рынке. С учетом еще взлетающих налогов.

Аватара пользователя
XEMYLb
давно я тут
давно я тут
Сообщения: 350
Пол: Мужской
В сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #93 XEMYLb » 26 сен 2015, 21:41

Arty,
второй год не +6%, а просто 6%, что чуть выше нормы - вы всё правильно прочитали
мотивация арендатора идти на такие условия - это как раз суть инвест идеи (её ещё тоже нужно проверять и обкатывать)
субаренды и салонов не будет - чистая приличная нормальная аренда - как говорится "славяне без животных и детей"
годовая аренда и невозможность её прервать как со стороны арендатора, так и сто сороны арендодателя (законом не ограничить, значит просто штрафы в контракте)

второй раз слышу про студию в пдмск с дохой в 10% - откуда инфа? Вроде обсуждали ещё на квд, что норм доха 4-5% и редко можно вытянуть 6%

-> tetris
суть вопроса не в том, как это сделать и зачем, а интересно ли вам, как инвестору такое предложение при тако дохе или нет? С учетом отсутствия спрятанной фиги в кармане и прочих уловок. Нормальная приличная аренда.

Аватара пользователя
Arty
постоялец
постоялец
Сообщения: 298
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #94 Arty » 26 сен 2015, 21:41

Shtayer писал(а):9% это чистыми? после оплаты налогов, коммуналки, амортизации?
Смотря во что вы верите - если в падении цены на квартиры или те же цены, то нет смысла. Депозит в Сбере лучше.
Если считаете, что рост будет, то может заработаете.

Мне вот приходится сдавать квартиру одну - что бы мама не волновалась. А так бы давно слил бы. Аренда не выгодна на стоячем, а уж тем более падающем рынке. С учетом еще взлетающих налогов.

наверное эта идея адресована консервативным инвесторам:
- сбер точно отдаст крупную денежку без пререканий/заморозок/проверок в случае заварушки какой-нибудь например (кризис банковского сектора, дефолт)?
- что будет с квартирой через 5-10, даже 20 лет можно представить. а что будет с рублёвым вкладом?

Аватара пользователя
Shtayer
постоялец
постоялец
Сообщения: 261
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #95 Shtayer » 26 сен 2015, 21:48

Arty писал(а):Источник цитаты в случае заварушки какой-нибудь
Сбер рухнет, а цена квартиры не рухнет. Аха.
Иногда нужна хата. Запасной аэродром. Себя прописать любимого в Москве. и т.д. Т.е. дополнительные неденежные факторы.
В 2015 году депо явно обошло аренду. ЧТо будет в 16-м вопрос веры. Загадывать на 20 лет тут не стоит вообще. Мы же об инвесте на пару лет говорим.

Аватара пользователя
Arty
постоялец
постоялец
Сообщения: 298
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #96 Arty » 26 сен 2015, 21:58

Shtayer писал(а):Сбер рухнет, а цена квартиры не рухнет. Аха.
Иногда нужна хата. Запасной аэродром. Себя прописать любимого в Москве. и т.д. Т.е. дополнительные неденежные факторы.

вот и я про неденежные факторы. на случай усугубления экономической ситуации.
как бы не упала цена квартиры, в любом случае её можно будет сдать хотя бы за какие-нибудь более-менее рыночные деньги (можно вспомнить 90е). депозит можно не успеть/не смочь вовремя снять и попасть под серьёзный виток инфляции например, и потом получить свои казначейские билеты, уже сильно обесценные. ибо в России (СССР) живём все-таки.

Аватара пользователя
XEMYLb
давно я тут
давно я тут
Сообщения: 350
Пол: Мужской
В сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #97 XEMYLb » 26 сен 2015, 21:58

Shtayer,
это предложение для консервативных инвесторов
целая прослойка рантье сдает свои хаты, получает 4-5% дохи и нормально себя чувствует
их много, но они в основном не на этом форуме (тут спекули, которые бегают за дохой 30-40% и успешно в прошлом)
таким инвесторам все равно и на сбер и на рн - они знают, что хата не пропадет и всегда прокормит
малодоходно, но чертовски надежно

а мое предложение поднимает уровень дохи еще выше, но нужны инвесторы со свободным кешем

надо наверное на нерс прогуляться и там поспрашивать

Аватара пользователя
Tetris
новичок
новичок
Сообщения: 21
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #98 Tetris » 26 сен 2015, 22:12

Мне сложно судить, я же Вашей ситуации не знаю, если у вас уже нет идей куда пристроить часть дензнаков, морально будете комфортно себя чувствовать имея недвигу с устраивающим вас доходом и не сильно расстроитесь, если что-то пойдёт не так, почему бы и нет?
Мне в аренде не нравится следующее:
-могут быть проблемы с выходом в кэш;
-тенденция на увеличение налогообложения и т.п.;
-может не повести с арендаторами-геморой различной степени серьёзности;
-маленькая прибыль при большой цене входа.
Есть и другие недостатки, но эти мне больше всего не понравились.

Аватара пользователя
Shtayer
постоялец
постоялец
Сообщения: 261
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #99 Shtayer » 26 сен 2015, 22:14

XEMYLb писал(а):Источник цитаты малодоходно, но чертовски надежно
Это не этот форум, конечно. Вы не ответили 9% это до расходов?

Аватара пользователя
Arty
постоялец
постоялец
Сообщения: 298
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #100 Arty » 26 сен 2015, 22:15

XEMYLb, ждём более конкретных предложений.
арендодатели то за, и Вы правы, их много кто за 4-5% сдаёт, и 9% конечно здорово.
вопрос где бы найти таких арендаторов, которые платят выше рынка, и ещё год не съезжают. ведь (ИМХО) крайне важен строгий отбор жильцов с целью минимизации проблем в дальнейшем, т.е. желающих снять по такой схеме должно быть много. хотя Вы и так говорите что без животных/некурящие... сам думаю что такой вариант возможен только с юрлицом, с компанией которая готова платить больше за то что у неё гарантированно есть где разместить сотрудников, в конкретном месте скажем, и на год. Компании такая схема обойдётся дешевле договора с отелем.


Вернуться в «Все о недвижимости»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость