Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Юридическая консультация по жилищным вопросам, связанным с новостройками и застройщиками. Новости и перспективы рынка недвижимости. Развитие транспортной инфраструктуры в Москве и Подмосковье. Ремонт и перепланировка квартир.
Аватара пользователя
Murk
осваиваюсь
осваиваюсь
Сообщения: 129
Пол: Женский
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #261 Murk » 16 ноя 2015, 13:38

А сколько котлованов было куплено в декабре 2014 не для себя, а лишь бы пристроить рубли. Если по окончании строительства их не смогут продать по причине низкого спроса и малой доходности, то эти хаты тоже выйдут на рынок аренды.

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6766
Пол: Мужской
В сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #262 Shuran » 16 ноя 2015, 13:40

вдогонку
Cлишком много квартир: что происходит с рынком аренды жилья в Москве

Осенью спрос на столичное жилье начал стремительно падать. Вслед за ним вниз устремилось количество квартир, предлагаемых в аренду
[Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки.]

Аватара пользователя
Arty
постоялец
постоялец
Сообщения: 305
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #263 Arty » 23 ноя 2015, 01:15

при расчёте доходности от сдачи в аренду, ибо вырисовывается она неплохая и сопоставимая с депозитными ставками на сегодня, учитываются ли платежи ЖКХ?
ввиду того что район совершенно новый, в голом поле в пдмск, услуги ЖКХ будет предоставлять компания-монополист (а-ля Мортон в Бутовоградах), соответственно и сумма платежа может быть настолько высокая что съест всю привлекательность от аренды (например в плптёжке будет набегать 2-3 тыс на студию). скажем сдали тысяч за 12-13, на руки получили 10-11, ещё минус налог на недвижимость и (optional) подоходный.
или платежи ЖКХ (фиксированные, динамические на жильцах) не могут быть такими высокими?

Аватара пользователя
Барыга
постоялец
постоялец
Сообщения: 291
Пол: Мужской
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #264 Барыга » 23 ноя 2015, 01:17

ЖКХ фикс на однуху будут примерно 3 тыс без учета счетчиков.

Аватара пользователя
Arty
постоялец
постоялец
Сообщения: 305
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #265 Arty » 23 ноя 2015, 01:19

Барыга писал(а):ЖКХ фикс на однуху будут примерно 3 тыс без учета счетчиков.

на однуху 33 метра?
внушительная сумма, надо её учитывать при расчёте аренды. не так и привлекательно выходит.

Аватара пользователя
Alika
осваиваюсь
осваиваюсь
Сообщения: 127
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #266 Alika » 23 ноя 2015, 01:32

Shuran писал(а):разумеецца, под аренду студейки и не одну

Может и не оправдаться такая стратегия. "Дешевое арендное жилье в России станут строить за счет покупателей обычного" [Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки.]

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6766
Пол: Мужской
В сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #267 Shuran » 23 ноя 2015, 01:55

Барыга писал(а):Источник цитаты ЖКХ фикс на однуху будут примерно 3 тыс без учета счетчиков.

откуда инфа? одолжите машину времени? такие (безапелляционные) высказывания больше уместны для курилки, "обуснуй-ка!" никто не отменял ;)
зы плачу ща коммуналку по своему инвестобъекту, все как тут, МО, поле, монополист УК застроя, 1ка 39м летом 1500р/мес, зимой с отоплением 2500р/мес. это фикс без счетчиков, ессно, т.е. 2тыщи в среднем в мес

Отправлено спустя 8 минут 16 секунд:
Alika писал(а):Источник цитаты Может и не оправдаться такая стратегия. "Дешевое арендное жилье в России станут строить за счет покупателей обычного" [Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки.] ... byichnogo/

ну, про сокращение имущественных вычетов "покупателям с большими доходами" улыбнуло, ибо не те вычеты (их и увеличивать недавно думали), да и доходы надо еще уметь администрировать, но, думаю, судьбу "десятков миллиардов рублей" решат и без этого спикера :D
а вот то, что у нас есть не так давно принятый Федеральный закон по арендному жилью и "доходным домам" (застройщикам дают землю, они строят, но половина в соцнайм обязаны отдать, половину - в коммерческий), правда, но, кмк, если почитать последние новости по этой теме, ключевое станет понятно
С арендным жилье так не получится: это долго отбивающийся бизнес, кредит должен быть дешевый и длинный, тем более по нашему закону у вас только половина аренды может быть коммерческой, другая половина — социальной. Этого должно хватать на то, чтобы вы отбили кредит, заплатили «коммуналку» управляющей компании, которая обслуживает дом, и что-то заработали. А при сегодняшней ставке такая схема в чистом виде не работает», - пояснил министр.
Читать полностью: [Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки.]

Отправлено спустя 21 минуту 24 секунды:
Arty писал(а):Источник цитаты при расчёте доходности от сдачи в аренду, ибо вырисовывается она неплохая и сопоставимая с депозитными ставками на сегодня, учитываются ли платежи ЖКХ?

1. потенциальная доха-то неплохая, но в корне неверно имхо СРАВНИВАТЬ сдачу с депозитными ставками, деньги на депо у вас жрет инфляция, а сдача в аренду, можно грубо сказать, нивелирует ее, на долгосроке это особенно очевидно ;)
2. со студии 20м, думаю, не более 1500 среднегодовая в мес. получится повесить на жильца - супер, часто такое условие встречать в объявах стал, кста...а не получится - доха будет немножко меньше. одно из двух. но что "сумма платежа может быть настолько высокая что съест всю привлекательность от аренды" - не верицца, это ж какая должна быть коммуналка - 30-50% от арендной платы? :o
налог по кадастру 0,1%, от 2-3 лямов это 2-3тыщи в год, много? а если серьезно заниматься арендной темой, то, разумеецца, в белую, тут патент рулит, 132тыщи в год и сдавай хоть 10, хоть 20, хоть 100 квартир, но это тока для области, в мск 6% выгоднее для дешевого сегмента.
зы глобальные риски имхо:
1. даже при нефти 100 у нас будет стагнирующая экономика, т.е. ставки могут и не расти и даже немного сползать "сами по себе", речь про долгосрок, но это и от политики ЦБ зависит, чо они там таргетировать хотят/могут/будут:)
2. вот ща в кризис хорошо виден переизбыток предложения НА ПРОДАЖУ в МО, на аренду не виден пока, см. картинки из циана в теме по "пригороду лесному", но еще через 5 лет можем увидеть переизбыток и В АРЕНДУ. и не от застроев (им это неинтересно) - от физиков, я имею в виду
3. пока маловероятно, но могут зарегулировать арендные отношения, если будет как в германии, что неплательщика ни фига не выселить...типа, по "уважительным" причинам, тогда опа

Аватара пользователя
av_nechaev
уважаемый
уважаемый
Сообщения: 1285
Пол: Мужской
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #268 av_nechaev » 23 ноя 2015, 04:45

4. Я бы добавил еще возможность геттизации/люмпенизации объекта в силу низкого порога входа и 3,5 млн. м2 (которые могут не быть воплощены в текущей ситуации)

Аватара пользователя
Барыга
постоялец
постоялец
Сообщения: 291
Пол: Мужской
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #269 Барыга » 23 ноя 2015, 10:57

Шуран, а налог на ремонт не учитываете чтоли ? 15 руб с метра это с вашей однухи 39 м 585 руб в месяц вообще то. Далее, каждый год коммуналка растет на 10% в среднем. Вот и получается треха. Чтобы не быть голословным плачу лично с однухи 37 метров примерно 2800-3000 без учета счетчиков.

Аватара пользователя
valer
осваиваюсь
осваиваюсь
Сообщения: 155
Пол: Мужской
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #270 valer » 23 ноя 2015, 12:19

ы плачу ща коммуналку по своему инвестобъекту, все как тут, МО, поле, монополист УК застроя, 1ка 39м летом 1500р/мес, зимой с отоплением 2500р/мес. это фикс без счетчиков, ессно, т.е. 2тыщи в среднем в мес

Вообще тоже в среднем как у Барыги и еще не разу не сталкивался чтобы летом не брали плату за отопление (круглый год одна цена) :)

Аватара пользователя
Svet
профи
профи
Сообщения: 1547
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #271 Svet » 23 ноя 2015, 12:19

"К пенсии" эти многочисленные студии превратятся не в пассивный доход, а в головную боль. Если там не будет построен огромный промышленный объект или учебные заведения. Места для подобных "Мегагородов" не меряно.

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6766
Пол: Мужской
В сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #272 Shuran » 23 ноя 2015, 12:31

Барыга писал(а):Источник цитаты Шуран, а налог на ремонт не учитываете чтоли ? 15 руб с метра это с вашей однухи 39 м 585 руб в месяц вообще то.


неа, не учитываю, ибо не плачу. ибо никто не выставляет. да и ставка в мо в 2 раза ниже, 15 это в мск. а 8р с 20м, это 160р/мес...+10% к коммуналке, ок, терь учитываю

Отправлено спустя 3 минуты 32 секунды:
valer писал(а):Источник цитаты Вообще тоже в среднем как у Барыги и еще не разу не сталкивался чтобы летом не брали плату за отопление (круглый год одна цена)


в новострое ща за тепло берут по общедомовому счетчику и делят на всех, в платежке видно Гигакалории прям, летом их нет, ессно. а в продвинутых УК-новостроях и тепло по ИНДИВИДУАЛЬНЫМ счетчикам (их на батареи ставят) считать начали. не про дремучую вторичку речь жеж

Отправлено спустя 4 минуты 16 секунд:
Svet писал(а):Источник цитаты "К пенсии" эти многочисленные студии превратятся не в пассивный доход, а в головную боль. Если там не будет построен огромный промышленный объект или учебные заведения. Места для подобных "Мегагородов" не меряно.


Свет, ты невнимательно прочитала про "управляющего"? ;) , а 10 студий - это всего лишь 15 лямов, и мой выбор в таком случае 10 студий и подождать пару лет, нежели 2 1ки-вторички в мск у метро. ибо выхлоп втрое больше будет, 180 vs 60. да, места-то немярено, поэтому выбирать надо, ессно. но в 7км от мкад через 10 лет жизнь будет теплиться, кмк, в большей степени чем ща в поле :) и я не рассматриваю объекты под сдачу где месячная аренда менее 1% входной цены котлована ;)

Аватара пользователя
valer
осваиваюсь
осваиваюсь
Сообщения: 155
Пол: Мужской
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #273 valer » 23 ноя 2015, 12:58

не про дремучую вторичку речь жеж
Да нет тоже новострой счетчики были в Московском но не дождался когда по ним будут а брали без них

Аватара пользователя
andy
постоялец
постоялец
Сообщения: 324
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #274 andy » 23 ноя 2015, 13:07

у тинькова 16%, аренда 5-6%. пока что тиньков интереснее.

Аватара пользователя
Svet
профи
профи
Сообщения: 1547
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #275 Svet » 23 ноя 2015, 13:11

Shuran писал(а):Источник цитаты Свет, ты невнимательно прочитала про "управляющего"?

Я не про трудно самому управляться, а про отсутствие прибыли. Срок "к пенсии" это лет так от 10, а может меньше.)
Вот же, те же мысли
Shuran писал(а):Источник цитаты еще через 5 лет можем увидеть переизбыток и В АРЕНДУ

и кстати, я тоже именно о Германии подумала
Shuran писал(а):Источник цитаты пока маловероятно, но могут зарегулировать арендные отношения, если будет как в германии, что неплательщика ни фига не выселить...типа, по "уважительным" причинам, тогда опа

Мне кажется, даже под аренду уже надо присматривать что-то особенное, а не просто недорогую квартиру.
Исключительно предположение, не судите строго, арендой не занимаюсь. :girl_smile:

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6766
Пол: Мужской
В сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #276 Shuran » 23 ноя 2015, 13:14

andy писал(а):Источник цитаты у тинькова 16%, аренда 5-6%. пока что тиньков интереснее.


правда чтоль? а зачем этот пост здесь?? вы же вроде подкованный в экономической теории - должны понимать, чем принципиально отличается аренда от депо на протяжении, скажем, 30 лет...другая тема на форуме для этого есть ;) или просто потроллить? мож не надо? 16 - это щас или зафиксено хз когда? ибо через год там и ставки у тинькова будут 10-12%, а 5-6% тут и не обсуждаются. а то я тоже могу "по-умному" сказать, что через 5-7 лет аренда студийки за 1,5 будет 20, и тогда на те же 16% выйти, а что, 2 года ожидания на долгосроке ничто
зы а вы 15 лямов у тинькова готовы разместить? на 10 лет, например под ту доху, которую он давать будет? ;)

Отправлено спустя 4 минуты 26 секунд:
Svet, а я и грю про особенное - про высокодоходную аренду, когда покупается дешевый котлован мелкой площади, а не вторичке в мск с 5% дохой:)
зы "отсутствие прибыли" слабый аргумент, когда на пальцах обсуждают. надо считать. но напомню, речь про ПАССИВНЫЙ доход, мы сидим, а денежки идут(с). даже 8% дохи тут хорошо. ибо уже доха НЕ ВАЖНА, вот я О КАКОМ периоде жизни ;)

Аватара пользователя
Greko
давно я тут
давно я тут
Сообщения: 374
Пол: Мужской
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #277 Greko » 23 ноя 2015, 13:39

Раз уж зашла речь о Германии, позволю себе немного поофтопить. Как раз сейчас достаточно плотно погружаюсь в тему аренды там (в связи с приближающейся магистратурой дочи) и могу сказать что не все так страшно. Да, выселить арендатора достаточно сложно но и заселиться просто так не получится. Не знаю как в других землях, пробивал только Баварию и Баден-Вюртемберг, так вот там арендодатели рассматривают только тех соискателей у которых
а) есть готовый рабочий контракт с суммой, позволяющей арендатору претендовать на жилье (смотрят чтобы расходы на аренду составляли не более 30-40% от чистого заработка)
или
б) выставляют достаточно серьезный аванс - от 3-х месяцев до года вперед.
Есть еще вроде бы какой-то механизм, с помощью которого можно (по обоюдному согласию естественно) заблокировать оговоренную сумму на банковском счете арендатора и банк будет каждый месяц автоматом списывать ее и перечислять арендодателю.

В общем, не все так плохо в Германии для арендодателей. И да, спрос (по крайней мере в этих землях) просто ОГРОМЕН.

Аватара пользователя
Alessand
новичок
новичок
Сообщения: 64
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #278 Alessand » 23 ноя 2015, 15:03

Greko,
А стоимость жилья Там и аренда как сопоставима? Сколько цена входа в Покупку и сколько годовая доха от аренды за вычетом расходов арендодателя? интересно....

Аватара пользователя
Greko
давно я тут
давно я тут
Сообщения: 374
Пол: Мужской
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #279 Greko » 23 ноя 2015, 15:13

Не знаю, я к покупке не приценивался. Кмк тухло там с инвестом, налоги большие...

Аватара пользователя
Svet
профи
профи
Сообщения: 1547
Не в сети

Обсуждаем вопросы об аренде квартир и прочей недвижимости

Сообщение #280 Svet » 23 ноя 2015, 15:24

Greko писал(а):Источник цитаты В общем, не все так плохо в Германии для арендодателей. И да, спрос (по крайней мере в этих землях) просто ]ОГРОМЕН.

Так там не принято молодым квартиры дарить, дети рано съезжают от родителей, другое отношение к покупке и аренде, чем у нас, поэтому спрос огромный.
И проблема не в выставлении строгих требований к арендатору, а в наличии соискателей, подходящих под эти требования, у нас это работать не будет. А контроль и ущемление прав арендодателя будет.)
Shuran писал(а):Источник цитаты зы "отсутствие прибыли" слабый аргумент, когда на пальцах обсуждают. надо считать

Я бы давно просчитала, но речь про перспективу 7-10 лет, здесь без цифр, только ....женская интуиция. :lol:


Вернуться в «Все о недвижимости»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: 800 и 1 гость