Свой мини-отель, хостел

Юридическая консультация по жилищным вопросам, связанным с новостройками и застройщиками. Новости и перспективы рынка недвижимости. Развитие транспортной инфраструктуры в Москве и Подмосковье. Ремонт и перепланировка квартир.
Аватара пользователя
Ruslan
завсегдатай
завсегдатай
Сообщения: 872
Не в сети

Свой мини-отель, хостел

Сообщение #41 Ruslan » 31 окт 2016, 09:24

maxp писал(а):На вскидку Богородск, сергиев посад, коломна, зарайск, звенигород.

+ Города золотого кольца, там уж тур.поток неиссекаем, тем более с текущим курсом валюты. Вот только ничего там нового не строят под хотели этой темы.

maxp писал(а):Руслан, без обид, не ошибся я в тебе - типичный житель москвы, вокруг москвы ниче не видишь

Всех под одну гребенку:) я лишь высказался что туризма в ближайших городах спутниках нет, и с этой целью там заниматься не стоит... Ну а просто по-суточная аренда востребована везде, но контингент и его причины для такой аренды будут разные...

Аватара пользователя
maxp
профи
профи
Сообщения: 1500
Пол: Мужской
Не в сети

Свой мини-отель, хостел

Сообщение #42 maxp » 31 окт 2016, 09:31

С этим соглашусь

Аватара пользователя
Тревиль
новичок
новичок
Сообщения: 84
Не в сети

Свой мини-отель, хостел

Сообщение #43 Тревиль » 01 ноя 2016, 08:48

Seregin, а этаж в офисном центре не рассматривал? Они гораздо дешевле апартов продаются. Типа такого: [Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки.]

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6689
Пол: Мужской
Не в сети

Свой мини-отель, хостел

Сообщение #44 Shuran » 01 ноя 2016, 12:29

Тревиль писал(а):Источник цитаты Seregin, а этаж в офисном центре не рассматривал?

в теории идея красивая, на практике не уверен, что не будет юр. проблем. статус -то другой + по планировке нужна не башня - чтобы холупы нарезать, (потери полезной площади шкалят), а коридор. пример выше - тока если хостел с большими общими комнатами кмк

Аватара пользователя
Тревиль
новичок
новичок
Сообщения: 84
Не в сети

Свой мини-отель, хостел

Сообщение #45 Тревиль » 01 ноя 2016, 12:33

Shuran писал(а):Источник цитаты чтобы холупы нарезать

Тоже об этом подумал. В том, что по ссылке, хрен нарежешь.

Аватара пользователя
Zinfandel
давно я тут
давно я тут
Сообщения: 481
Пол: Женский
Не в сети

Свой мини-отель, хостел

Сообщение #46 Zinfandel » 13 ноя 2016, 00:16

Ха, сегодня муж "переобувался" в шиномонтаже, находящемся в многоэтажном гараже, поднялся на второй этаж в комнату отдыха для клиентов, а там хостел и люди рабочей наружности шастают. :o
Он не остался, оставшееся время ждал у машины.
Как вам хостел в многоэтажном паркинге? :shock:

Аватара пользователя
Ruslan
завсегдатай
завсегдатай
Сообщения: 872
Не в сети

Свой мини-отель, хостел

Сообщение #47 Ruslan » 13 ноя 2016, 11:36

Так же как куча "жилых" гаражей по мск:) достраивают второй этаж и даже сдают.

Аватара пользователя
Wolf_Messing
новичок
новичок
Сообщения: 19
Пол: Мужской
Не в сети

Свой мини-отель, хостел

Сообщение #48 Wolf_Messing » 23 ноя 2016, 01:24

Есть какие нибудь новости из думы относительно запрета мини отелей в жилых домах , я так понимаю он был внесён , но результатов пока нет ?

Аватара пользователя
AntonGAA
новичок
новичок
Сообщения: 27
Пол: Мужской
Не в сети

Свой мини-отель, хостел

Сообщение #49 AntonGAA » 26 ноя 2016, 09:19

Кстати по тому в голову пришла идея псевдокооператива ;)

инвесторы (рантье, пенсионер... Или как то ещё назовём их ;) регистрируют ИП и выкупают на ИП аппараты (1-2-3-... Сколько будет желание в одном комплексе ( причём как мне кажется прямо таки одна локация -подэтажа или целый этаж необязательна) . ИП 6 процентов, фиксированные взносы в фонды примерно 24 тысячи в год плюс 1 процент с суммы превышения 300 тысяч в год по общему доходу.... Все взносы уменьшают сумму налога для ИП без наемных рабочих так что больше 6 процентов все равно не будет... Стоимость банковского обслуживания 500 р в месяц (тот же Тиньков)...

Совместно делается некая своя мини-Ук на упрощение.. Доход минус расход 15 процентов но не менее 1го... Всегда платит минималку1процент... (Может имеет смысл даже некоммерческое партнёрство с ИП учредителями сделать для этого но тему надо вкурить более подробно...) ... Соответственно она берет в аренду у ИП Квартиры ведёт весь бизнес нанимая персонал (в идеале персонал тоже должен быть ИП) и платит аренду учредителям..

В итоге имеем легальную схему с расходом по налогам максимум 7 процентов позволяющую замутить проект вскладчину... Ну к пример выкупив 10-15-20 аппаратов в клеверленде...

Продолжение следует.....

Отправлено спустя 31 минуту 14 секунд:
Почему клеверленд ? Да просто ради примера взял ;) недалеко от метро...не совсем окраина.. мелкие метражи.... Есть отходной маневр - помесячная сдача в аренду 18 тысяч (с) Шуран :)

Бизнес-идея - самый дешевый апарт в МСК на двоих -1800 например в сутки (условно)

Возьмем реалистичный вариант 70 процентов заполнения - 36 тыр в месяц - 10 апартов- 360 тыр минус расходы - приходящая с 11 (время выезда) до 15 (время заезда) горничная сколько денег? Ну наверное из окрестных домов если кого то найти то тысяч 15? За 20 точно будут .. плюс администратор на рабочий день ( тоже тысяч 20?).. договор с ЧОП или УВО на тревожную кнопку..5 тысяч в месяц? Системы бронирования букинг и айрбнб 10процентов? 36 тысяч.. текущие расходы 20 тысяч пусть будут ... Налоги с 360 25 тысяч... Банк ( если все 10 аппаратов разные владельцы) еще 5000

Итого в остатке к выдаче на руки 23 тысячи на аппаратов ....

Если поверить Шурану насчет реалистичности 18 то плюс 30 процентов

Дальше надо вертеть модель

Аватара пользователя
maxp
профи
профи
Сообщения: 1500
Пол: Мужской
Не в сети

Свой мини-отель, хостел

Сообщение #50 maxp » 26 ноя 2016, 10:35

т е вся возня из за 5 лишних тыр за аппарт?

Аватара пользователя
AntonGAA
новичок
новичок
Сообщения: 27
Пол: Мужской
Не в сети

Свой мини-отель, хостел

Сообщение #51 AntonGAA » 26 ноя 2016, 10:46

Возня за бизнес приносящий 13-15-20 процентов годовых на вложенный капитал с достаточно низким уровнем риска...

Взнос в пенсионный фонд личный...

Времена то меняются... Может в 18-20 году будет не то что плановый возврат от бетона получить а при своих то выйти тяжело будет... Кто знает как все повернется...

А тут вообще то понятная... Пусть и несверхприбыльная но достаточно устойчивая может

Аватара пользователя
maxp
профи
профи
Сообщения: 1500
Пол: Мужской
Не в сети

Свой мини-отель, хостел

Сообщение #52 maxp » 26 ноя 2016, 11:34

AntonGAA писал(а):Возня за бизнес приносящий 13-15-20 процентов годовых на вложенный капитал с достаточно низким уровнем риска...

Взнос в пенсионный фонд личный...

Времена то меняются... Может в 18-20 году будет не то что плановый возврат от бетона получить а при своих то выйти тяжело будет... Кто знает как все повернется...

А тут вообще то понятная... Пусть и несверхприбыльная но достаточно устойчивая может

пока мы привыкли к тяжелому умственному труду и легкой прибыли, как это кажется со стороны.
Но возможно вы и правы, придется придумывать себе занятость, что бы отстали из органов

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6689
Пол: Мужской
Не в сети

Свой мини-отель, хостел

Сообщение #53 Shuran » 26 ноя 2016, 12:30

AntonGAA писал(а):Источник цитаты Совместно делается некая своя мини-Ук на упрощение

она не нужна, на ип все можно вешать, сам думаю о подобном варианте:
1. на нескольких парнеров нужно значительно больше 10шт апартов - 30+, лучше 50+, тогда накладные расходы удельно не так страшны. 10 партнеров никогда не договорятся, 2-3. макс 4 имхо
2. а в расходах самое ёмкое - администраторы, никто рабочий день за 20 работать не будет, не уверен, что и за 40 найти, речь не о чернорабочих...а нужно круглосуточно, т.е. 3-4 по 50, допустим. но не окладом (его 10-15тыр можно положить), а % c выручки мотивируют в этом бизнесе персонал
3. загрузка 60% - уже очень круто, со слов знакомой, управляющей отелем на 320 номеров

конкретно по клеверу по посуточной есть проблема - на раёне 8 гостиниц, не мини, а по 100-400 номеров в каждой
Зато район отличается рекордным количеством гостиниц: 28 номеров на 1000 человек, тогда как в целом по Москве этот показатель находится на уровне четыре номера на 1000 человек, по данным NAI Becar. «Большинство гостиниц здесь и в Останкине были возведены к IV Всемирному фестивалю молодежи и студентов, который прошел на ВДНХ в 1957 г. Отели продолжают пользоваться спросом из-за близости телецентра «Останкино»: сюда приезжают туристы и иногородние участники телепередач», – объясняет директор департамента консалтинга NAI Becar Анна Данченок. Самые крупные гостиницы в Марфине – «Максима Ирбис отель» (288 номеров), «Алтай» (392 номера), «Останкино» (150 номеров), «Шерстон» (144 номеров) были построены в 1955–1964 гг. и сегодня реновированы.
[Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки.]
, с ценой 1700-2000 в сутки, так что тут не более 1500 имхо + жесткая конкуренция новичка с аксакалами, по долгосроку, пожалуй, увеличу с 18 (видать, давно это писал :lol: ) до 22-23тыр в мес. но опять проблема в ликвидности - это жесточайший муравейник, в 1 подъезде 19 студий на этаже, в другом 25, сложно представить, чтобы в таких условиях жили ДОЛГО, а частые смены - риски убоя хаты/мебели шкалят (депозит же по договору не отдаем при досрочном расторжении - не все съемщики вкуривают это сразу, а потом обижаются в разных формах) для долгосрока пусть хоть 10 хат на этаже, но чтоб половина из них 2-3ки имхо, иначе гадюшник обеспечен

Аватара пользователя
AntonGAA
новичок
новичок
Сообщения: 27
Пол: Мужской
Не в сети

Свой мини-отель, хостел

Сообщение #54 AntonGAA » 26 ноя 2016, 17:01

1. ИП отвечает по закону всем своим имуществом... Оно уставником... На фронте должна висеть схема доход минус расход... Платеж будет минимальный потенциально налоговая не любит минимальный платёж - в принципе пофиг на неё но какой-то гимор создать может ... Так что пусть лучше фронтом ооошка будет с которой фиг что возьмёшь и налоговая это знает...
2. Два разных подхода - Вы описываете живой бизнес большого масштаба а ля гостиница... Я описываю "пенсионный" проект в европейском стиле... Вплоть до предварительной оплаты только через айрбнб или букинг... Никаких круглосуточных дежурных и т.д. Отъезд до 11 , приезд с 14 до 22 например... Проще будет консьержке доплачивать чтоб ключи выдала...
3. Про загрузку - я потому и говорю что апарты должны быть с идеей - самый дешевый апарт в Москве в пяти минутах от метро...(клеверленд) - хороший апарт в трех остановках от сити до метро 300 метров...(лайнер) по цене вдвое дешевле в сити..это я нафантазировать если что...

По объёму - я смотрю с точки зрения минимизации рисков - в том же клевере - ну 5 вложить за пару щ ещё куда не шло... Больше ни... Риски делятся между объектами например клевер и лайнер... По мне так лучше один там один там... Относительно сложностей договориться между большим количеством участников то тут да... Возможны нюансы...

Почему взял 10 апортов интуитивно чувствую что это некое количество начиная с которого можно оптимизацию включать и тд..

Пос точная аренда по любому риск убоя хаты мебели и тд... Но так на это есть залоги списания с кредиток и тд..

И ещё раз - моё предложение это не проект все таки не остиницы это рент апартов посуточный! Кроме того гостиничный номер он все таки в основной своей массе без кухни - а это сразу для арендатора расходы на завтрак и ужин без альтернативы самому приготовить по минимуму перехватить в номере что то... Тоже фактор.. Можно вообще подумать и включать в цену сразу что то типа сухпайка на завтрак а-ля в поезде ( это так фантазия...)

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6689
Пол: Мужской
Не в сети

Свой мини-отель, хостел

Сообщение #55 Shuran » 26 ноя 2016, 17:34

AntonGAA писал(а):Источник цитаты 1. ИП отвечает по закону всем своим имуществом... Оно уставником... На фронте должна висеть схема доход минус расход... Платеж будет минимальный потенциально налоговая не любит минимальный платёж - в принципе пофиг на неё но какой-то гимор создать может ... Так что пусть лучше фронтом ооошка будет с которой фиг что возьмёшь и налоговая это знает...

тут нет кредитных рисков, а контрагенты - съемщики нумеров - перед кем риски отвечать имуществом?тут выручка и есть доход, не торговля жеж. ооо-шка на 10 апартов ваще жесть, усложнение на ровном месте, ип могут вести свою бухгалтерию сами с онлайн-сервисами аля моедело.орг за 800р/мес, а тут буха на аутсорсе брать за 5 + гимор в голове держать и кодексы самому курить как чо надо/не надо. отвечает уголовно гендир - номинала еще брать?:) ну и в русском бизнесе долевое владение и управление компанией - всегда разные вещи :D но в партнеры выбираешь себе тех, с кем "понятия" схожи :?
Отправлено спустя 4 минуты 25 секунд:
AntonGAA писал(а):Источник цитаты 2. Два разных подхода - Вы описываете живой бизнес большого масштаба а ля гостиница... Я описываю "пенсионный" проект в европейском стиле... Вплоть до предварительной оплаты только через айрбнб или букинг... Никаких круглосуточных дежурных и т.д. Отъезд до 11 , приезд с 14 до 22 например... Проще будет консьержке доплачивать чтоб ключи выдала...

апарт по 2,5 ляма, 50 апартов - 125 на 3их - это не "большой бизнес", это бизнес, когда, например, можно забыть про инвест в котлованы и иметь 13-15% годовых каждый год без рисков потери капитала. в моем понимании это пенсионный подход и есть, но первые 5 лет придется постигать азы нового бизнеса, благо и по этой тематике форумы есть:) [Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки.]
администраторы в поле, ты на контроле, сначала их покошмарить год-два, кто "выживет", с теми и работать :lol: туристы/командировочные - Ваша ЦА, не она должна подстраиваться под Вас, а Вы под нее имхо

Отправлено спустя 2 минуты 32 секунды:
AntonGAA писал(а):Источник цитаты ...(лайнер) по цене вдвое дешевле в сити

чем выше вложения в покупку арендной недвиги за 1шт, тем меньше доха, чем дороже сегмент, тем больше конкурентов и меньше аудитория. нужен самый дешман ессно

Отправлено спустя 3 минуты 14 секунд:
AntonGAA писал(а):Источник цитаты И ещё раз - моё предложение это не проект все таки не остиницы это рент апартов посуточный! Кроме того гостиничный номер он все таки в основной своей массе без кухни - а это сразу для арендатора расходы на завтрак и ужин без альтернативы самому приготовить по минимуму перехватить в номере что то... Тоже фактор.. Можно вообще подумать и включать в цену сразу что то типа сухпайка на завтрак а-ля в поезде ( это так фантазия...)


разумеется, с кухней апарты, это их и отличает от гостиницы. но режим гостиницы потому и нужен, чтоб поток отжимать, а не довольствоваться теми, кому ты удобен в рабочее время. никаких завтраков, если кухня своя

Аватара пользователя
forever
завсегдатай
завсегдатай
Сообщения: 884
Пол: Мужской
Не в сети

Свой мини-отель, хостел

Сообщение #56 forever » 26 ноя 2016, 17:45

AntonGAA писал(а):
По объёму - я смотрю с точки зрения минимизации рисков - в том же клевере - ну 5 вложить за пару щ ещё куда не шло... Больше ни... Риски делятся между объектами например клевер и лайнер... По мне так лучше один там один там... Относительно сложностей договориться между большим количеством участников то тут да... Возможны нюансы...

Почему взял 10 апортов интуитивно чувствую что это некое количество начиная с которого можно оптимизацию включать и тд..

Пос точная аренда по любому риск убоя хаты мебели и тд... Но так на это есть залоги списания с кредиток и тд..

И ещё раз - моё предложение это не проект все таки не остиницы это рент апартов посуточный! Кроме того гостиничный номер он все таки в основной своей массе без кухни - а это сразу для арендатора расходы на завтрак и ужин без альтернативы самому приготовить по минимуму перехватить в номере что то... Тоже фактор.. Можно вообще подумать и включать в цену сразу что то типа сухпайка на завтрак а-ля в поезде ( это так фантазия...)

а вам на пенсии удобно будет бегать каждый день между клевером и лайнером? кто будет следить за убоем хаты после каждого жильца? в клевере/лайнере может не быть консъержей и придется специально кого-то нанимать в том числе уборщицу.
по-моему подход аля мини-отель более концептуально продуман, просто этим надо заниматься будет самому не надеясь на честность администратора, либо совсем принципиального человека ставить, такие бывают редко правда.
про распределение рисков не совсем понятно что имеется ввиду? конкуренты? недозагруз? с посуточной сдачей это диверсификация ведущая к увеличению потребления корвалола.
спокойная старость - это трешки сдавать покомнатно, конечно геморы могут возникать, но по сравнению с посуточной сдачей в разных точечных локациях это ненапряжно. хотя бы в том же Саларьево.

Аватара пользователя
AntonGAA
новичок
новичок
Сообщения: 27
Пол: Мужской
Не в сети

Свой мини-отель, хостел

Сообщение #57 AntonGAA » 26 ноя 2016, 22:26

Forever... Вы о чем говорите? Какая беготня? Всех написано явно - персонал, легальность схемы и тд.
Про риски - их несколько - 1-е недострой объекта, 2-е претензии налоговой к фронту, 3-е недостаток модели соотв недополучение дохода, 4-е внутренние противоречия собственников могущие повлечь выход из бизнеса и соотв уменьшение ресурсной базы и соотв дохода

Про Стафф - надо постараться ограничить возможности хищений бизнес процессами... Хотя я прекрасно понимаю что на 100 проц это невозможно.,

Цель проекта сделать цивилизованную схему приносящую доход с мин рисками потери Собственност и минимальными трудозатратми со стороны участника инвестора

Аватара пользователя
forever
завсегдатай
завсегдатай
Сообщения: 884
Пол: Мужской
Не в сети

Свой мини-отель, хостел

Сообщение #58 forever » 26 ноя 2016, 23:24

AntonGAA писал(а):Forever... Вы о чем говорите? Какая беготня? Всех написано явно - персонал, легальность схемы и тд.
Про риски - их несколько - 1-е недострой объекта, 2-е претензии налоговой к фронту, 3-е недостаток модели соотв недополучение дохода, 4-е внутренние противоречия собственников могущие повлечь выход из бизнеса и соотв уменьшение ресурсной базы и соотв дохода

пропустил ваш изначальный пост, теперь яснее гораздо. 2-3 адекватных чела максимум имхо в качестве партнеров и лучше один объект окучивать чем на 2 распыляться и контролить проще.


Вернуться в «Все о недвижимости»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: Angel, Dima_Dima, gnucpp, johnyvzhi, Олеся и 3 гостя