Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Обсуждаем застройщиков и инвестиционно привлекательные новостройки Москвы, Подмосковья и Новой Москвы. Старт продаж новостроек.
Аватара пользователя
Тататьяна
постоялец
постоялец
Сообщения: 238
Пол: Женский
В сети

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение #221 Тататьяна » 29 авг 2016, 00:51

Тут надо понимать, что аппарт не универсальный продукт. Если предстоит долгая аренда, то да, он интересен. Если продажа, то сейчас рынок его "не ест". Как будет развиваться рынок через 3-5 лет- вопрос.
Огромные плюсы аппартов в некоторых случаях-локация. Тот же Лайнер, например. Видела в продаже недорогие аппарты у Комсомольской, тоже интересно, свой сегмент.
Универсальный продукт-квартира эконом класса в пешей доступности от метро.

Аватара пользователя
Барыга
постоялец
постоялец
Сообщения: 291
Пол: Мужской
Не в сети

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение #222 Барыга » 29 авг 2016, 00:52

Shuran писал(а):а разница между ценой хаты и апартом совсем не смешная обычно. и отбиваться она повышенным налогом будет не одно десятилетие ;)


Согласен, только в нашей стране налоги и коммуналка имеют неприятную тенденцию к повышению и если для квартир какой то предел может быть иначе народ бунтовать станет то с апартами другая ситуация. Вобщем поживём увидим, как говорится)может и не так все плохо будет с апартами в плане расходов,кто знает ;)

Аватара пользователя
Zapad
постоялец
постоялец
Сообщения: 240
Не в сети

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение #223 Zapad » 29 авг 2016, 00:53

wave писал(а):Имхо хостелы, если и будут, то на 2-3 этажах. Смысл брать под хостелы высокие этажи? 2-3 этажи дешевле.

Если вдруг хостел будет прям за стенкой, предложить им свой апарт тоже под хостел. :D

А если 2,3 этажей на всех желающих открыть хостел не хватит?)) ;) да и потом наличие хостела даже просто в подъезде ни для ликвидности, ни для себя не есть хорошо

Аватара пользователя
DimaRom
давно я тут
давно я тут
Сообщения: 425
Пол: Мужской
Не в сети

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение #224 DimaRom » 29 авг 2016, 00:59

Arty писал(а):регламент - ну мол шуметь нельзя после часа Х.
а в апартаментах выходит можно и участкового в долю не брать.
возвращаясь к сути - мой посыл был что покупая новостройку-жильё нарваться на тот же салон за стенкой вероятность куда меньше чем в апартаментах. в неблагополучной вторичке наверное ещё можно.

В Москве нигде нельзя шуметь в определенное время, даже на улице

Аватара пользователя
Zapad
постоялец
постоялец
Сообщения: 240
Не в сети

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение #225 Zapad » 29 авг 2016, 01:10

Тататьяна писал(а):Тут надо понимать, что аппарт не универсальный продукт. Если предстоит долгая аренда, то да, он интересен. Если продажа, то сейчас рынок его "не ест". Как будет развиваться рынок через 3-5 лет- вопрос.
Огромные плюсы аппартов в некоторых случаях-локация. Тот же Лайнер, например. Видела в продаже недорогие аппарты у Комсомольской, тоже интересно, свой сегмент.
Универсальный продукт-квартира эконом класса в пешей доступности от метро.

Универсальность таких квартирок в основном и в цене отражена застроем :( А апарты пока кот в мешке, какие то может и выстрелят.. речь канеш о тех, что в удачных местах. Какой то понятный статус им должны придать в обозримом будущем, скорее так чем нет :? Но вот муравейность некоторых напрягает

Аватара пользователя
Arty
постоялец
постоялец
Сообщения: 308
Не в сети

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение #226 Arty » 29 авг 2016, 01:22

wave писал(а):Имхо хостелы, если и будут, то на 2-3 этажах. Смысл брать под хостелы высокие этажи? 2-3 этажи дешевле.

Если вдруг хостел будет прям за стенкой, предложить им свой апарт тоже под хостел. :D

хостелам вообще не важно на каком этаже, хоть в подвале, лифт на любой этаж едет.

Отправлено спустя 1 минуту 16 секунд:
Shuran писал(а):0,5, конечно, ничо конского нету

ранее была информация что назначение земли у Лайнера не гостиничное, и поэтому налог не 0,5%

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6818
Пол: Мужской
Не в сети

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение #227 Shuran » 29 авг 2016, 13:24

Arty писал(а):Источник цитаты ранее была информация что назначение земли у Лайнера не гостиничное, и поэтому налог не 0,5%

дык в ПД у них "гостинично-офисный комплекс"

Аватара пользователя
wave
активный
активный
Сообщения: 672
Пол: Мужской
Не в сети

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение #228 wave » 29 авг 2016, 13:33

Shuran писал(а):дык в ПД у них "гостинично-офисный комплекс"

ну и плюс вряд ли АИЖК купила бы у них целую секцию под сдачу, с налогом в 2%.

Аватара пользователя
Zapad
постоялец
постоялец
Сообщения: 240
Не в сети

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение #229 Zapad » 29 авг 2016, 14:52

Arty писал(а):
ранее была информация что назначение земли у Лайнера не гостиничное, и поэтому налог не 0,5%

По ПД и инфе от продажников прослеживается 0,5%.. по 2% аргументы то будут?

Аватара пользователя
Zapad
постоялец
постоялец
Сообщения: 240
Не в сети

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение #230 Zapad » 29 авг 2016, 17:40

По Березовой Аллее:
Спросил у застройщика сроки по этапам, ответы такие:
1. Нулевой уровень 2го корпуса - март 2017
2. Уровень 2го этажа 2го корпуса - апрель 2017
3. Нулевой уровень по общему паркингу - сентябрь 2017.
Зы. Общий паркинг там большой, под всей территорией двора.

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6818
Пол: Мужской
Не в сети

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение #231 Shuran » 29 авг 2016, 17:42

Zapad писал(а):Источник цитаты 3. Нулевой уровень по общему паркингу - сентябрь 2017.

вот на этом этапе имхо риски будут на порядок ниже, чем щас

Аватара пользователя
Zapad
постоялец
постоялец
Сообщения: 240
Не в сети

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение #232 Zapad » 29 авг 2016, 18:27

Shuran писал(а):вот на этом этапе имхо риски будут на порядок ниже, чем щас

И рисков и инвеста будет определенно меньше))) но пока канеш страшновато
Насколько заявленные сроки неспешные? Может кто оценить по размерам этого мегапаркинга?

Аватара пользователя
комбат
новичок
новичок
Сообщения: 40
Не в сети

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение #233 комбат » 29 авг 2016, 18:53

Мне сразу вспоминается Мортон микрорайон 1-мая,там еще года 3-4 назад должны были сдать корпус с апартаментами,до сих пор не сдан,в щитниково также долгострой с апартаментами,хотя жилые нормально в этих районах строили,по крайней мере вроде глобальных задержек не было.С точки зрения рисков,даже от одного застройщика,если он строит жилые и апарты,разница есть?Сомневаюсь что если к примеру сушки строили апарты,дольщиков бы спасали.Или я не прав?Во многом именно поэтому в прошлом году взял Путилково,а не Клеверленд за те же деньги.Хотя задним числом щас сделал бы наоборот.

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6818
Пол: Мужской
Не в сети

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение #234 Shuran » 29 авг 2016, 19:18

комбат писал(а):Источник цитаты Мне сразу вспоминается Мортон микрорайон 1-мая,там еще года 3-4 назад должны были сдать корпус с апартаментами

а какая связь мортона и этого застроя?

Аватара пользователя
Zapad
постоялец
постоялец
Сообщения: 240
Не в сети

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение #235 Zapad » 29 авг 2016, 19:36

комбат писал(а):Мне сразу вспоминается Мортон микрорайон 1-мая,там еще года 3-4 назад должны были сдать корпус с апартаментами,до сих пор не сдан,в щитниково также долгострой с апартаментами.

У мортона в этом микрорайоне и в щитниково продажи по дду были или через жск?

Аватара пользователя
комбат
новичок
новичок
Сообщения: 40
Не в сети

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение #236 комбат » 29 авг 2016, 19:46

Shuran писал(а):а какая связь мортона и этого застроя?

по ПД мортон заказчик и подрядчик строительства 1-мая МФК корпус 21.
Zapad писал(а):У мортона в этом микрорайоне и в щитниково продажи по дду были или через жск?

Без понятий,на местном форуме пишут что мортон сейчас продажи там свернул.

Аватара пользователя
Zapad
постоялец
постоялец
Сообщения: 240
Не в сети

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение #237 Zapad » 29 авг 2016, 21:21

комбат писал(а):
Без понятий,на местном форуме пишут что мортон сейчас продажи там свернул.

В общем тогда непонятно почему долгострои мортона вам вспомнились, только потому что и там, и там апарты?? :? Если даже не факт, что схемы продаж были одинаковыми, мортон любил по ЖСК продавать, здесь дду. Здесь по факту долгостроя пока нет, строят нереактивно, но процесс идёт, краны на стройке крутятся, этажи в 4 корпусе прибавляются.
Зы . в целом на рынке есть примеры долгостроев и по квартирам, как и апартов, строящихся в срок 8-)

Аватара пользователя
Восток
осваиваюсь
осваиваюсь
Сообщения: 165
Не в сети

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение #238 Восток » 29 авг 2016, 21:33

Покурил немного тему хостелов, причем здесь апарты спросите? На осень перенесли принятие закона "О хостелах", суть закона в запрете хостелов в жилых помещениях. Только около 10% московских хостелов находится в нежилых помещениях, остальные 90% квартирные. Читал, что в Санкт-Петербурге и Москве количество хостелов значительно больше чем в других столицах мира. Почему? Да потому, что везде этот процесс регламентирован. В России нет. Куда пойдёт большая часть из квартирных, имхо, в апарты. Это подогреет спрос на них на какое то время. Как раз для коммерческого использования апартов перевод их в жильё не в кассу, а на оборот.
ЗЫ Считаю, что в ближайшее время рынок аренды, в особенности краткосрочной, ждёт Uber-изация и апарты здесь будут в тему.

Аватара пользователя
Zapad
постоялец
постоялец
Сообщения: 240
Не в сети

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение #239 Zapad » 29 авг 2016, 21:53

Если рынок качнет в эту сторону, то смоделируем, что получим. Средний инвестор может взять 1-2 апарта, в итоге:
- Продажа конечнику: не возьмут, жить рядом с хостелом зло
- для аренды: желающих снимать рядом с хостелом мало или со скидкой
- продажа устроителям хостелов: им лучше чтоб апарты были скомпонованы, выстроены на этаже, как например в лайнере. Отдельные апарты могут быть не интересны
- самому сдавать в режиме хостела: не имеет смысла с двумя апартами.
В итоге в выигрыше только устроители хостела. Чтоб им стать апартов нужно покупать несколько и заниматься этим.
Вроде так.

Аватара пользователя
Восток
осваиваюсь
осваиваюсь
Сообщения: 165
Не в сети

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение #240 Восток » 29 авг 2016, 23:04

Zapad писал(а):В итоге в выигрыше только устроители хостела. Чтоб им стать апартов нужно покупать несколько и заниматься этим.

Прикинем на основе Лайнера. Три апарта 30 м2 по 5.5 мио это 16.5, эконом ремонт ещё 1.5, итого ~ 18 мио. По ГОСТу о хостелах, который носит рекомендательный характер на одну кровать, неважно одно или двухярусную, полагается 4 м2. Расстояние между кроватями не мене 75 см. На 15 кроватей один душ и унитаз. Предположим, что так будет в законе. Итого в апарт-студийку 30 м2 ставим шесть 2х ярусных кроватей =12. Вешаем ценник 500 руб/сутки. Итого 6000 за сутки, но стоит делить попалам, ибо 100%я заполняемость малореальна. Итого не 6 а 3 тыс сутки с одного апарта, а их три, итого 9 тыс при наполняемости 50%. Умножаем на 30 дней = 270 000 в месяц х на 12 месяцев = 3 240 000, минус налог с ИП 6% , коммуналка, налог на метры, операционные расходы на содержание/управление (сколько?). Предположу, что в сухом остатке будет оставаться 200 в месяц/2400 в год, но это при 50% наполняемости. При таком раскладе первоначальные вложенные 18 мио отобьются ~ через 7.5 лет, при 100% в два раза быстрее. Если же брать апарты подешевше, на север, в стену, низкие этажи и прочий тухляк который не канает для перевода в жильё, то картинка окупаемости становится веселей. Кароч, вывод, верх с видом на юг либо жильё, либо дорогие апарты под сдачу аля пионеровский Yes, низ на север хостелы, между ними конечники/для себя.


Вернуться в «Новостройки: застройщики и жилые комплексы»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: 111, Alessand, Anita, Annabellochka, diagnost02, Elenika, forever, franky, Grol, gurd, Habana, home, jagajaga, Katherinek, kostushock, lunker, mar, sanches1973, vadop, Vasechkin, Игорь548, Михаил 74, Тататьяна и 13 гостей