Суд с застройщиком. Вопросы и ответы.

Юридическая консультация по жилищным вопросам, связанным с новостройками и застройщиками. Новости и перспективы рынка недвижимости. Развитие транспортной инфраструктуры в Москве и Подмосковье. Ремонт и перепланировка квартир.
Аватара пользователя
lev
новичок
новичок
Сообщения: 40
Пол: Мужской
Не в сети

Суд с застройщиком. Вопросы и ответы.

Сообщение #141 lev » 29 сен 2016, 09:34

провел два суда через общий.
с учетом всего присужденного (и неустойка и штрафы и моральный) получилась сумма в два раза ниже только от заявленной неустойки.
пока ждал своей очереди спросил у представителя застройщика по практике дел в арбитраже.
с его слов такая схема пока не пользуется популярностью. был только один суд через арбитраж и там истцу не оч повезло.
нашел в картотеке это дело. Интересная ситуация получилась: суд отказал в иске на том основании, что соглашение об уступке подлежит регистрации, апелляция такой вывод поддержала. Истец потопал регить соглашение - ему отказ в регистрации от Росреестра. Он в суд обжаловать отказ. Первая инстанция - отказ незаконный. Россреестр в апелляцию - апелляция решение отменяет и говорит о том, что соглашение регить не надо и направляет дело в первую инстанцию. По итогу я думаю Истец выйдет на удовлетворение своих требований, но по времени уже пошел второй год.
если дольщики массово побегут в арбитраж, то ВС РФ должен будет как то урегулировать этот вопрос, иначе АС будут завалены такими исками.
также я считаю ошибочным включение в уступку 50% штрафа, т.к. штраф должен рассчитываться все таки от присужденной судом суммы, а не исчисленной самостоятельно.

Аватара пользователя
Игоррь
новичок
новичок
Сообщения: 31
Пол: Мужской
Не в сети

Суд с застройщиком. Вопросы и ответы.

Сообщение #142 Игоррь » 29 сен 2016, 19:22

lev писал(а):провел два суда через общий.
если дольщики массово побегут в арбитраж, то ВС РФ должен будет как то урегулировать этот вопрос, иначе АС будут завалены такими исками.
также я считаю ошибочным включение в уступку 50% штрафа, т.к. штраф должен рассчитываться все таки от присужденной судом суммы, а не исчисленной самостоятельно.

Звучит так, как будто вы представитель застройщика. ;) Чего только к вечеру не примерещится. :D
Мой сосед с моей помощью взыскал 100% по двум искам без отказов ФРС и обжалований.

По поводу штрафа - в договор цессии включается не конкретная сумма штрафа, а формула ее расчета: взысканная судом сумма * 50%.
Если суд снизит неустойку, то, естественно, и штраф уменьшится. Но такое простое действие как деление на 2 затруднений,при наличии калькулятора, не вызывает. А так как неустойку в арбитраже почти никогда не снижают, то даже калькулятор доставать не приходится.

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6842
Пол: Мужской
Не в сети

Суд с застройщиком. Вопросы и ответы.

Сообщение #143 Shuran » 29 сен 2016, 19:30

Игоррь писал(а):Источник цитаты Звучит так, как будто вы представитель застройщика.

тут, скорее, Ваши посты смотрятся неоднозначно ;) ибо слишком все просто и решаемо. но это не совсем так, точнее, совсем не так, гимор недецкий в схеме в юриком, а главная проблема - взыскать с застроя, а не отсудить, остается

Аватара пользователя
DimaRom
давно я тут
давно я тут
Сообщения: 425
Пол: Мужской
Не в сети

Суд с застройщиком. Вопросы и ответы.

Сообщение #144 DimaRom » 29 сен 2016, 19:30

Отправлено спустя 5 минут 58 секунд:
Игоррь писал(а):Звучит так, как будто вы представитель застройщика. ;) Чего только к вечеру не примерещится. :D
Мой сосед с моей помощью взыскал 100% по двум искам без отказов ФРС и обжалований.

По поводу штрафа - в договор цессии включается не конкретная сумма штрафа, а формула ее расчета: взысканная судом сумма * 50%.
Если суд снизит неустойку, то, естественно, и штраф уменьшится. Но такое простое действие как деление на 2 затруднений,при наличии калькулятора, не вызывает. А так как неустойку в арбитраже почти никогда не снижают, то даже калькулятор доставать не приходится.

Штраф по ЗЗПП расчитывается, при чем здесь юрик?

Аватара пользователя
Игоррь
новичок
новичок
Сообщения: 31
Пол: Мужской
Не в сети

Суд с застройщиком. Вопросы и ответы.

Сообщение #145 Игоррь » 29 сен 2016, 20:45

Shuran писал(а):тут, скорее, Ваши посты смотрятся неоднозначно ;) ибо слишком все просто и решаемо. но это не совсем так, точнее, совсем не так, гимор недецкий в схеме в юриком, а главная проблема - взыскать с застроя, а не отсудить, остается

Я юрист-корпоративщик. До увольнения с предыдущего места работы занимался реорганизациями, ликвидациями компаний и т.п. Поэтому для меня это реально очень просто. Неюристу разобраться, конечно, сложнее.

Про фактическое взыскание - это тоже в большинстве случаев решаемо. Отсутствие денег на счетах еще не означает, что у застроя нет активов. Наверняка есть дебиторка. После сдачи дома обычно начинают поступать деньги за доп. метры. И т.д.

Отправлено спустя 2 минуты 59 секунд:
DimaRom писал(а):Отправлено спустя 5 минут 58 секунд:

Штраф по ЗЗПП расчитывается, при чем здесь юрик?

Физик передает юрику свои права в том объеме, которые были у него. Если у физика было право на штраф, значит и у юрика после передачи будет это право.

Аватара пользователя
DimaRom
давно я тут
давно я тут
Сообщения: 425
Пол: Мужской
Не в сети

Суд с застройщиком. Вопросы и ответы.

Сообщение #146 DimaRom » 29 сен 2016, 21:27

Игоррь писал(а):
Физик передает юрику свои права в том объеме, которые были у него. Если у физика было право на штраф, значит и у юрика после передачи будет это право.


Я может что то не понимаю... у физика было право его истребовать в случае присуждения ему судом пеней по просрочке, но ведь судебного решения еще нет.. и как будет сформулированно опредление..?

Может проще выложить здесь текст определения, или дать номер дела.

Аватара пользователя
Игоррь
новичок
новичок
Сообщения: 31
Пол: Мужской
Не в сети

Суд с застройщиком. Вопросы и ответы.

Сообщение #147 Игоррь » 29 сен 2016, 22:06

DimaRom писал(а):Я может что то не понимаю... у физика было право его истребовать в случае присуждения ему судом пеней по просрочке, но ведь судебного решения еще нет.. и как будет сформулированно опредление..?

Может проще выложить здесь текст определения, или дать номер дела.

Я же выкладывал выше постановления кассации

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6842
Пол: Мужской
Не в сети

Суд с застройщиком. Вопросы и ответы.

Сообщение #148 Shuran » 29 сен 2016, 22:19

Игоррь писал(а):Источник цитаты Про фактическое взыскание - это тоже в большинстве случаев решаемо. Отсутствие денег на счетах еще не означает, что у застроя нет активов. Наверняка есть дебиторка. После сдачи дома обычно начинают поступать деньги за доп. метры. И т.д.

в самых распространенных=вопиющих случаях (МКХ, Эксперт, СУ-155, Жилищный капитал, ОСК, Глобалстрой) юрлицо застроя специально банкротится "изнутри", активы выводятся, в этом случае, хоть диплом Гарварда иметь, хоть Падвой быть - 1-3-5% можно получить. через 2-3года тяжб :?

Аватара пользователя
Shtayer
постоялец
постоялец
Сообщения: 262
Не в сети

Суд с застройщиком. Вопросы и ответы.

Сообщение #149 Shtayer » 29 сен 2016, 23:42

Shuran писал(а):тут, скорее, Ваши посты смотрятся неоднозначно ;) ибо слишком все просто и решаемо. но это не совсем так, точнее, совсем не так, гимор недецкий в схеме в юриком, а главная проблема - взыскать с застроя, а не отсудить, остается
Не заметил, что гимор уж прям недецкий. Чуть сложнее, но не более того. И, если схема рабочая, то имеет право быть. Юристы профессиональные судильщики по дольщикам (на другом форуме) кивают на нее головами одобрительно.
Проблема выбивания долга - это не проблема этой схемы.

Аватара пользователя
Игоррь
новичок
новичок
Сообщения: 31
Пол: Мужской
Не в сети

Суд с застройщиком. Вопросы и ответы.

Сообщение #150 Игоррь » 29 сен 2016, 23:47

Я же не говорю, что с любого застройщика можно взыскать деньги.

Но вот конкретно по МКХ люди еще в августе получали деньги просто кидая испол. лист на расчетный счет. Это самый простой способ взыскания денег с застройщика.
А еще у МКХ займов выдано на 12 ярдов - это самый примитивный способ прятать деньги, который вскрывается на раз-два.

Аватара пользователя
Вриэлтор
новичок
новичок
Сообщения: 78
Не в сети

Суд с застройщиком. Вопросы и ответы.

Сообщение #151 Вриэлтор » 30 сен 2016, 02:42

Shuran писал(а):в самых распространенных=вопиющих случаях (МКХ, Эксперт, СУ-155, Жилищный капитал, ОСК, Глобалстрой) юрлицо застроя специально банкротится "изнутри", активы выводятся, в этом случае, хоть диплом Гарварда иметь, хоть Падвой быть - 1-3-5% можно получить. через 2-3года тяжб :?


Есть схема
При банкротстве (просрочка от 200 000 более 3 месяцев - основание для подачи иска соответствующего в АС)
Можно предложить в АС кандидатуру "своего"" конкурсного управляющего, который будет иметь право оспаривать сделки, заключенные банкротом
(ЗАПЛАТИТЬ ПРАВДА ПРИДЕТСЯ ЕМУ ЗДЕСЬ И СЕЙЧАС И НЕ ОДИН РАЗ ИЗ СОБСТВЕННОГО КАРМАНА)
Другое дело мне неизвестно насколько это работает на практике
Будет интересно послушать Игоря по этому поводу

Аватара пользователя
Игоррь
новичок
новичок
Сообщения: 31
Пол: Мужской
Не в сети

Суд с застройщиком. Вопросы и ответы.

Сообщение #152 Игоррь » 30 сен 2016, 09:44

Вриэлтор писал(а):Есть схема
При банкротстве (просрочка от 200 000 более 3 месяцев - основание для подачи иска соответствующего в АС)
Можно предложить в АС кандидатуру "своего"" конкурсного управляющего, который будет иметь право оспаривать сделки, заключенные банкротом
(ЗАПЛАТИТЬ ПРАВДА ПРИДЕТСЯ ЕМУ ЗДЕСЬ И СЕЙЧАС И НЕ ОДИН РАЗ ИЗ СОБСТВЕННОГО КАРМАНА)
Другое дело мне неизвестно насколько это работает на практике
Будет интересно послушать Игоря по этому поводу

Для целей возбуждения процедуры банкротства неустойки, штрафы и т.п. в расчет не принимаются. Нужна задолженность по основному долгу - за поставленные товары, оказанные услуги т .д. на сумму не менее 300 тыр.
По тому же МКХ раз двадцать подавались заявления о банкротстве. МКХ гасил основной долг и дело закрывалось, несмотря на то, что непогашенными оставались неустойки и штрафы на миллионы рублей.

Недавно было Определение Верховного суда на близкую тему. Должник погасил сумму основного долга до уровня чуть ниже 300 тыр. и дело о банкротстве закрыли. Верховный суд признал такие действия должника злоупотреблением правом и определил возобновить дело о банкротстве.
Но в том деле речь шла именно о сумме основного долга. Так что по неустойкам и штрафом, скорее всего, это не сработает.

Аватара пользователя
lev
новичок
новичок
Сообщения: 40
Пол: Мужской
Не в сети

Суд с застройщиком. Вопросы и ответы.

Сообщение #153 lev » 30 сен 2016, 11:26

я не представитель застройщика )))

вот решение [Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки.]
там не все так гладко прошло.
истец своего добьется, но побегать ему пришлось.

Аватара пользователя
Игоррь
новичок
новичок
Сообщения: 31
Пол: Мужской
Не в сети

Суд с застройщиком. Вопросы и ответы.

Сообщение #154 Игоррь » 30 сен 2016, 12:51

lev писал(а):вот решение [Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки.]
там не все так гладко прошло.
истец своего добьется, но побегать ему пришлось.

Так надо было начинать с регистрации договора уступки - на момент подачи иска арбитражная практика именно из этого исходила.

На текущий момент есть признаки того, что практика поменялась - подавайте кассационную жалобу, пока время еще есть.
[Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки.]

Я в ближайшее время тоже собираюсь запустить пару исков по договору цессии без регистрации - проверим, действительно поменялась практика, или это не так.

Аватара пользователя
lev
новичок
новичок
Сообщения: 40
Пол: Мужской
Не в сети

Суд с застройщиком. Вопросы и ответы.

Сообщение #155 lev » 30 сен 2016, 13:15

истец потом обратился за регистрацией, ему Росреестр отказал, он обжаловал отказ в суд. По картотеке это видно.
Первая инстанция обязала зарегить, апелляция - указала как раз на то, что регить ничего не надо и направили дело в первую инстанцию.
практика поменялась исходя из позиции кассационной инстанции, которая указала на то, что регить уступку не надо.

возможно, что это нежелание арбитражных судов принимать на себя дополнительную работу.
если отказывать по таким основаниям не получится - будут искать другие.

но на сегодняшний день, даже не взирая на возможные потери по времени в А/Суде, идти надо только в арбитраж, это да

Аватара пользователя
Игоррь
новичок
новичок
Сообщения: 31
Пол: Мужской
Не в сети

Суд с застройщиком. Вопросы и ответы.

Сообщение #156 Игоррь » 30 сен 2016, 16:59

Не повезло - попали под изменение практики.
Росреестр, наверно, московский был, не подмосковный?

Вспоминается китайское проклятье: Чтоб ты жил в эпоху перемен!

Аватара пользователя
BOMZ
наблюдатель
наблюдатель
Сообщения: 2
Пол: Мужской
Не в сети

Суд с застройщиком. Вопросы и ответы.

Сообщение #157 BOMZ » 03 окт 2016, 12:32

shveddv писал(а):Статья 333 применяется в случае если 1) Сложился форм мажор - исключительность - тут застройщик должен доказывать влияние челябинского метеорита, повышенную солнечную активность и т. д. Кривой подрядчик, не вовремя завезенные материалы - все это обычные риски застройщика, которые он должен учитывать при заключении договора.
Застройщик не только должен просить применить 333, но и показать суду доказательства исключительности случая.
2) несоразмерность неустойки - по сути возможность дольщику обогатиться за счет застройщика. У Вас неустойка на 03.02.2016 (если срок передачи ключей 31.12.2014) = 1 079 467рублей (ставка сейчас 11%), что выше 25% от цены квартиры.
Суд срежет скорее всего - получите примерно половину + 50% штраф в Вашу пользу, если писали требование о передаче квартиры и потом досудебную претензию + моральный тысяч 10-20 рублей + почтовые расходы + частичная оплата услуг представителя равная проценту снижения размера неустойки.
Ваши инвестиционные потери суд во внимание не примет точно. Вы бы еще акции Мечела привели в пример. И лучше про них суду вообще не рассказывать. Вы должны показать, что Вы 1) своевременно и в полном размере исполнили свои финансовые обязательства, 2) остро нуждались именно в этой квартире, жили у родителей/снимали квартиру. Если есть договор аренды - замечательно. Может даже суд аренду компенсирует, если квартиру арендовали в этом же районе. 3) писали каждый месяц (ну или раз в квартал) застройщику гневные письма с требованием передать квартиру, а потом и писали досудебные претензии с требованием выплатить неустойку согласно ФЗ Т. е. Вы не обогатиться желаете, а возместить ущерб согласно ФЗ-214. Факт того, что дом не сдан - большой и жирный плюс Вам. Можете еще сказать, что задержка строительства дома уже превышает сроки строительства по договору. Если у Вас нет постоянной регистрации - замечательно, показываете паспорт.


Чем больше Вы взыщете убытков, тем сильнее суд снизит размер взыскиваемой неустойки. Сами посудите: если возмещением расходов по найму жилья Вы компенсируете неблагоприятные последствия просрочки передачи Вам квартиры, то у суда будут все основания применить 333 ГК. Кроме того, доказать убытки крайне тяжело, поскольку заключить договор найма точно такой же по площади и месту расположения квартиры у Вас явно не получится и суд усомнится в применимости суммы оплаты для доказывания размера причиненных Вам убытков. Иными словами, если в ДДУ указана 1-комнатная квартира площадью 50 кв.м., то вряд ли удастся взыскать убытки в виде платы по договору найма за 2-комнатную квартиру площадью 54 кв.м., тем более, если она в другом районе. Вот нашел статью про критерии снижения неустойки [Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки.]

Аватара пользователя
BOMZ
наблюдатель
наблюдатель
Сообщения: 2
Пол: Мужской
Не в сети

Суд с застройщиком. Вопросы и ответы.

Сообщение #158 BOMZ » 03 окт 2016, 12:41

Shuran писал(а):не совсем так, неустойку считаем ПО ПИРИОДАМ, когда действовала та или иная ставка, т.е. с НГ - считаем по новой, а до 01.01.16 считаем по 8,25, (пересчет в случае, указанном тобой выше по ставке 11% будет тока с НГ, а не за весь период!)

На самом деле, практика очень сильно разнится. В последнее время все чаще встречаю применение ставки рефинансирования или ключевой ставки (если срок передачи в 16 году), установленной не на день исполнения, а на день когда обязательство должно быть исполнено. Судьи утверждают, что ставка меняется, а поскольку в ст. 6 закона № 214-ФЗ указано "на день исполнения", а исполнения еще нет, то они искусственно вынуждены "привязываться" ко дню планировавшегося исполнения. Иначе при взыскании за разные периоды они должны были бы исчислять неустойку, напр., исходя из 11%, а за следующий период по новому иску - исходя из 10%.

Аватара пользователя
Shuran
админ
админ
Сообщения: 6842
Пол: Мужской
Не в сети

Суд с застройщиком. Вопросы и ответы.

Сообщение #159 Shuran » 03 окт 2016, 12:44

BOMZ писал(а):Источник цитаты Иначе при взыскании за разные периоды они должны были бы исчислять неустойку, напр., исходя из 11%, а за следующий период по новому иску - исходя из 10%

я именно это и имел в виду

Аватара пользователя
shveddv
постоялец
постоялец
Сообщения: 283
Пол: Мужской
Не в сети

Суд с застройщиком. Вопросы и ответы.

Сообщение #160 shveddv » 03 окт 2016, 15:29

BOMZ писал(а):Источник цитаты Чем больше Вы взыщете убытков, тем сильнее суд снизит размер взыскиваемой неустойки. Сами посудите: если возмещением расходов по найму жилья Вы компенсируете неблагоприятные последствия просрочки передачи Вам квартиры, то у суда будут все основания применить 333 ГК. Кроме того, доказать убытки крайне тяжело, поскольку заключить договор найма точно такой же по площади и месту расположения квартиры у Вас явно не получится и суд усомнится в применимости суммы оплаты для доказывания размера причиненных Вам убытков. Иными словами, если в ДДУ указана 1-комнатная квартира площадью 50 кв.м., то вряд ли удастся взыскать убытки в виде платы по договору найма за 2-комнатную квартиру площадью 54 кв.м., тем более, если она в другом районе. Вот нашел статью про критерии снижения неустойки [Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки.]

В исковом заявлении требования компенсации издержек за съем жилья и компенсации неустойки -разные пункты. По ним судья выносит отдельные решения по суммам компенсации. Другое дело, что судьи иногда подгоняют общую сумму под свое мнение. Получить деньги за аренду можно, если снимаешь в том же комплексе или на соседней улице, нет постоянной и временной регистрации. Т. е. нужны доказательства. Одно из них - штамп со снятия с рег учета в паспорте. Решение сильно зависит от судьи.
Насчет расчета неустойки - в разные периоды разную ставку ЦБ надо считать, ответчик может на это указать. Иногда прокатывает ставка на дату передачи по договору. Обязательно рассчитывайте минимум по 7 Постановлению ВС от марта 2016!


Вернуться в «Все о недвижимости»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: Сева и 2 гостя